【房地產(chǎn)】金地：商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位-wenkub.com
2025-01-19 00:39 本頁面
【正文】 2023/3/24 1:09:5601:09:5624 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 24 三月 20231:09:56 上午 01:09:56三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 01:09:5601:09:5601:093/24/2023 1:09:56 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 211:09 上午 三月 2101:09March 24, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 三月 2101:09:5601:09Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。具體處理意見再補充。其次是繼續(xù)做好銷售的準備，積累客源。在商鋪沒有銷售之前，子公司應抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈租金收益水平。（ 4）商業(yè)房地產(chǎn)項目拓展要求在 2023年 6月份之前，單純的商業(yè)房地產(chǎn)項目一律不考慮， 6月份再給出具體的決策。商業(yè)房地產(chǎn)項目的投資同樣應為項目稅后 IRR大于等于15%，否則不如去做住宅開發(fā)。（ 1）為什么不長期持有？服從公司整體戰(zhàn)略定位，尋求高的項目投資回報，即較高的項目 IRR水平。萬達的啟示：一定要解決資本途徑，同時要有較強的商業(yè)開發(fā)管理能力，才能保證商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的成功。；?做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手?！?先招商后開發(fā) ”做購物中心，非常重要的是做對程序。原來靠出售商鋪回收資金，解決銀行還款的問題，共賣了 9萬平米的商鋪，平均售價 3萬 /平米，解決了大部分資金問題；現(xiàn)在改為只租不售，資金鏈非常緊張；由原計劃的 “保 5爭 8”調(diào)整為 “保 3爭 5”。2023年，做出決定，購物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售。都出了問題，商鋪在銷售之后，再進行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。 根據(jù)《 1960而且由于 REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權為目的房地產(chǎn)投資相比，投資者可以根據(jù)自己的情況隨時處置所持 REITs的股份，具有相當高的流動性。 主要優(yōu)勢：2. —— 屬多元化組合投資，市場回報高： 從 1992年開始， Reits在美國得到迅速的發(fā)展（百萬美元）主要優(yōu)勢：1. —— 股本金低，持股靈活：2. 美國 REITsInvestment美國商業(yè)房地產(chǎn)的債務資產(chǎn)構成 有以下優(yōu)點：?有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)?；?jīng)營；?可以減少了公共部分產(chǎn)權分割帶來的許多麻項； 因此應該設計一個很好的商業(yè)模式，尋求戰(zhàn)略合作者，來進行商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。因此，項目一定要通過恰當?shù)墓烙媮砼袛嗪线m的銷售時機，以實現(xiàn) IRR的最大化。1 2 3 4 5 6CF1在項目 Unleverage IRR % 中，可以分解為由租金收入凈現(xiàn)流和由轉售收入凈現(xiàn)流構成的 IRR，經(jīng)過計算發(fā)現(xiàn)，租金現(xiàn)金流占 IRR的34% ，而轉售收入占 IRR的 66% 。兩者結合使得估值偏低，實現(xiàn)的 IRR也低。 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉售的資本化率 8% 8% 8% 實現(xiàn)的項目 IRR % % % 15% 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉售的資本化率 12% 12% 12% 實現(xiàn)的項目 IRR % % % 15%如果轉售的資本化率 大于 第一年的凈營運收益率 10%，變成 12%，則越早銷售， IRR越低。在估價時，要采用客觀凈營運收益。假設市場上已經(jīng)銷售的某物業(yè)的凈營運收益為 10萬元，售價為100萬元，則 K=10%，那么與該物業(yè)相類似的另一商業(yè)房地產(chǎn)的凈營運收益為 20萬元，其售價為多少？舉例：在中國，由于商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限為有限期，因此計算時要考慮年限：或者因此，要使用類似美國的直接資本化法，應注意在計算 K值時，要選取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物業(yè)數(shù)據(jù)。某商業(yè)房地產(chǎn)土地使用年限為 70年，于估價時點已使用了 5年，預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈營運收益為 8萬元，此后每年的凈營運收益會在上一年的基礎上增長 2%，該類房地產(chǎn)的貼現(xiàn)率為 9%，試求該宗房地產(chǎn)的價格。實際上是一項投資的收益率?！?國外機構投資者如何評價商業(yè)房地產(chǎn)？相關術語的定義(1) 凈營運收益（ 規(guī)定： ? 作為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
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