【正文】 15 Report_CATIC_20231220 城市綜合體構(gòu)成元素 —— 公寓 選址特點(diǎn) 目標(biāo)客戶 公寓類(lèi)型 產(chǎn)品特點(diǎn) 代表開(kāi)發(fā)商 ? 投資者 ? 高收入白領(lǐng) 普通公寓 酒店式公寓 ? 投資者 ? 高級(jí)經(jīng)理人 ? 外籍人士 雅詩(shī)閣集團(tuán) 商業(yè)繁華區(qū)域 商業(yè)繁華區(qū)域 ? 戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器 ? 星級(jí)裝修，尤其是公共區(qū)域 ? 提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù) ? 通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套服務(wù) ? 戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大 ? 精裝修 ? 一般設(shè)有大堂 公寓類(lèi)型 16 Report_CATIC_20231220 B. 城市綜合體概述 B1. 城市綜合體定義 B2. 案例研究 17 Report_CATIC_20231220 目前中國(guó)的城市綜合體開(kāi)發(fā)主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)，而全國(guó)性開(kāi)發(fā)商在城市綜合體的推進(jìn)中發(fā)揮著重要作用 代表城市 城市綜合體開(kāi)發(fā)狀況 代表項(xiàng)目 一線城市 ? 北京 ? 上海 ? 深圳 ? 中心城區(qū)范圍內(nèi)，已建成大量城市綜合體項(xiàng)目；多個(gè)綜合體組合形成更大規(guī)模的都市綜合體街區(qū) ? 形成城市中心、區(qū)域中心綜合體共存的多中心格局 ? 包括全國(guó)性及地區(qū)性在內(nèi)的多種開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā) ? 華潤(rùn)中心 ? 上海港匯廣場(chǎng) ? 北京東方新天地 二線城市 ? 長(zhǎng)沙 ? 蘇州 ? 蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 恒隆廣場(chǎng) 三線城市 ? 贛州 ? 常州 ? 在具有一定地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射能力的三線城市開(kāi)始零星出現(xiàn) ? 全國(guó)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始試探性進(jìn)入 ? 贛州中航城 ? 區(qū)域中心為代表的城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)始規(guī)模性出現(xiàn) ? 國(guó)際性及全國(guó)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入在二線城市綜合體的開(kāi)發(fā)中發(fā)揮重要作用 各類(lèi)型城市綜合體開(kāi)發(fā)狀況 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 18 Report_CATIC_20231220 產(chǎn)品模式成熟并實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的城市綜合體是中航城的學(xué)習(xí)對(duì)象 城市綜合體 產(chǎn)品 華潤(rùn)萬(wàn)象城 1 恒隆廣場(chǎng) 2 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 3 瑞安天地系列 4 來(lái)福士廣場(chǎng) 5 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 19 Report_CATIC_20231220 B2. 案例研究 ? 華潤(rùn)萬(wàn)象城 ? 恒隆廣場(chǎng) ? 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 瑞安天地系列 ? 來(lái)福士廣場(chǎng) 20 Report_CATIC_20231220 華潤(rùn)萬(wàn)象城定位于中高端市場(chǎng)，目前已經(jīng)進(jìn)入深圳、杭州以及沈陽(yáng)等城市 城市 ? 深圳、杭州、沈陽(yáng) 選址 ? 城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心 產(chǎn)品 ? 以商業(yè)為核心，配合酒店、寫(xiě)字樓、公寓及住宅 ? 整體定位于中高端物業(yè) 經(jīng)營(yíng)策略 ? 商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售 開(kāi)發(fā)步驟 ? 以商業(yè)開(kāi)發(fā)為優(yōu)先 華潤(rùn)萬(wàn)象城產(chǎn)品特點(diǎn) 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 21 Report_CATIC_20231220 華潤(rùn)萬(wàn)象城選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，多為 50萬(wàn)平米以上 華潤(rùn)萬(wàn)象城所在城市項(xiàng)目指標(biāo) 深圳 杭州 沈陽(yáng) 8 55 部分建成 商業(yè) +寫(xiě)字樓 +酒店+公寓 +住宅 10 80 在建 規(guī)劃城市商 業(yè)副中心 50 籌建 占地面積 （萬(wàn)平方米） 構(gòu)成元素 具體地址 總建筑面積 （萬(wàn)平方米） 狀態(tài) 商業(yè) +寫(xiě)字樓 +酒店+公寓 +住宅 商業(yè) +寫(xiě)字樓 +酒店+公寓 +住宅 選址類(lèi)型 城市商業(yè)中心 城市中心 羅湖區(qū)寶安南路1881號(hào) 錢(qián)江新城慶春東路與富春路交叉口 沈陽(yáng)金廊沿線，和平區(qū)和平大橋省委對(duì)面 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 22 Report_CATIC_20231220 華潤(rùn)置地 成功塑造了深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城，并以此模式為核心積極進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)以及城市綜合體建設(shè)領(lǐng)域的領(lǐng)先者 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析，華潤(rùn)置地 ? 自 2023年以來(lái)，華潤(rùn)置地已經(jīng)成功進(jìn)駐北京、上海、深圳、成都、武漢、合肥、杭州、無(wú)錫、大連、寧波、長(zhǎng)沙、蘇州、重慶、沈陽(yáng) 15個(gè)內(nèi)地城市，目前集中在深圳、杭州、沈陽(yáng)及大連開(kāi)發(fā)城市綜合體 ? 截止到 2023年 12月 31日，華潤(rùn)置地有限公司的總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到 267億港元，股東權(quán)益 115億港元，06年銷(xiāo)售收入超過(guò) 39億港幣 ? 截至到 2023年 12月 31日，華潤(rùn)置地的總土地儲(chǔ)備已經(jīng)接近 1000萬(wàn)平方米，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅開(kāi)發(fā)和投資物業(yè)兩部分組成 ? 發(fā)展思路：首先搶占經(jīng)濟(jì)與政治的戰(zhàn)略高地，北京、上海、深圳首當(dāng)其沖；接下來(lái)是省會(huì)級(jí)城市與資源稀缺型城市如成都、武漢、長(zhǎng)沙、大連等；長(zhǎng)三角的杭州、寧波、無(wú)錫等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)也在發(fā)展的序列中 支持 23 Report_CATIC_20231220 華潤(rùn)萬(wàn)象城功能組合完善，各項(xiàng)目均包含商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公寓和住宅，并以商業(yè)功能為核心 23%9%38%14%16%公寓, 7 萬(wàn)M2住宅, 1 1 萬(wàn)M2酒店, 8 萬(wàn)M2商業(yè), 1 8 . 8萬(wàn)M2寫(xiě)字樓, 4 . 2萬(wàn)M218%24%14%8%31%寫(xiě)字樓, 1 1萬(wàn)M2商業(yè), 2 4 萬(wàn)M2酒店, 6 萬(wàn)M2住宅, 1 4 萬(wàn)M2公寓, 2 5 萬(wàn)M2功能構(gòu)成 深圳 杭州 深圳和杭州萬(wàn)象城功能構(gòu)成 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 24 Report_CATIC_20231220 華潤(rùn)萬(wàn)象城定位于中高端物業(yè)類(lèi)型，各功能物業(yè)定位一致 華潤(rùn)萬(wàn)象城物業(yè)類(lèi)型 城市名稱(chēng) 公寓 商業(yè) 酒店 杭州 酒店式服務(wù)公寓 精裝修 國(guó)際 5A甲級(jí) 深圳 寫(xiě)字樓 中高檔購(gòu)物中心 OLE大型超市 REEL百貨店 嘉禾電影院 冰紛萬(wàn)象溜冰城 住宅 君悅酒店 精裝修 類(lèi)型 主力店 中高檔購(gòu)物中心 OLE大型超市 Central百貨店 嘉禾電影院 冰紛萬(wàn)象溜冰城 國(guó)際 5A甲級(jí) 超五星級(jí)商務(wù)酒店 類(lèi)型 品牌 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 酒店式服務(wù)公寓 超五星級(jí)商務(wù)酒店 25 Report_CATIC_20231220 華潤(rùn)萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)均以商業(yè)為起點(diǎn)，開(kāi)發(fā)步驟依據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)有所不同 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 一期工程 2023年 10月 2023年 12月 2023年下半年 2023年 12月 深圳 商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 公寓 住宅 2023年 2023年 杭州 2023年 2023年底 商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 公寓 住宅 三期工程 二期工程 ?商業(yè)熟地 ?開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步提升商圈價(jià)值，二期開(kāi)發(fā)住宅實(shí)現(xiàn)收益 ?商業(yè)生地，核心商圈人口不足 ?商業(yè)和住宅同期開(kāi)發(fā)，保證核心商圈內(nèi)人口供給 ，同時(shí)為項(xiàng)目提供豐沛滾動(dòng)資金 萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)步驟 26 Report_CATIC_20231220 在綜合體的經(jīng)營(yíng)策略上，華潤(rùn)萬(wàn)象城商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓以出租為主，住宅則出售套現(xiàn) 華潤(rùn)萬(wàn)象城經(jīng)營(yíng)策略 公寓 城市名稱(chēng) 商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 深圳 杭州 住宅 出租 出租 出租 出租 委托管理 委托管理 出租 出租 出售 出售 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 27 Report_CATIC_20231220 深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高檔次購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)綜合服務(wù) 萬(wàn)象城購(gòu)物中心簡(jiǎn)介 ?設(shè)計(jì)單位： 美國(guó) RTKL建筑師事物所 ?規(guī)模： 總建筑面積 營(yíng)業(yè)面積 12萬(wàn)平方米商鋪，近 300家 地下 2層、地上 5層，停車(chē)位 1030個(gè) ?開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 12月 ?定位： 滿足中高收入人群及游客中高檔次購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)綜合需求的時(shí)尚購(gòu)物中心 資料來(lái)源 : 華潤(rùn)集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析 購(gòu)物中心概況 28 Report_CATIC_20231220 萬(wàn)象城通過(guò)中高檔定位、豐富的餐飲娛樂(lè)元素以及有效的空間設(shè)計(jì)，營(yíng)造出一個(gè)大眾消費(fèi)群的購(gòu)物、社交與休閑的都市化消費(fèi)場(chǎng)所 52%17% 31%購(gòu)物娛樂(lè)餐飲萬(wàn)象城各商業(yè)功能面積占比 萬(wàn)象城租戶檔次占比 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查， 九洲遠(yuǎn)景分析 購(gòu)物中心分析 10%25%50%15%低檔中高檔中檔高檔29 Report_CATIC_20231220 主力店及次主力店在萬(wàn)象城的租戶組合中占據(jù)重要地位，其面積占比為52%，保證很強(qiáng)的客流吸引力 主力店、次主力店面積占比 主力店、次主力店業(yè)態(tài)和樓層 主力店 業(yè)態(tài) 樓層 芮歐百貨 購(gòu)物 B13F 王子飯店 餐飲 5F 嘉禾影城 休閑娛樂(lè) 34F 冰紛萬(wàn)象冰場(chǎng) 休閑娛樂(lè) 4F OLe39。城市綜合體產(chǎn)品模型與目標(biāo)城市篩選模型 1 Report_CATIC_20231220 城市綜合體能夠創(chuàng)造更有效率的社會(huì)運(yùn)行模式、營(yíng)造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式 ? “城市綜合體”將城市人群的購(gòu)物、商務(wù)、娛樂(lè)、居住等多種功能進(jìn)行組合，在一組建筑物中進(jìn)行分工和相互聯(lián)系 ? 城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心”發(fā)展起來(lái)的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式 ? 綜合體的各種功能在一天中的不同時(shí)段運(yùn)行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益，并對(duì)所在區(qū)域的發(fā)展提供的動(dòng)力和視覺(jué)的標(biāo)示作用 ? 由于城市綜合體的大型建設(shè)規(guī)模和多功能組合，對(duì)項(xiàng)目選址、景觀設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)和材料設(shè)備應(yīng)用提出了更高的要求 ? 現(xiàn)階段的中國(guó)城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài) 城市綜合體定義 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 2 Report_CATIC_20231220 目前中國(guó)已出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)的城市綜合體開(kāi)發(fā)商，他們擁有清晰的產(chǎn)品模式并實(shí)現(xiàn)或積極推進(jìn)跨區(qū)域發(fā)展 ? 目前，擁有清晰產(chǎn)品模式并實(shí)現(xiàn)塊區(qū)域發(fā)展的城市綜合體品牌有：華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、瑞安天地系列、凱德來(lái)福士 ? 各品牌產(chǎn)品都具有鮮明的個(gè)性和特點(diǎn)，而他們也都不同程度地正在經(jīng)歷著產(chǎn)品連鎖發(fā)展的市場(chǎng)檢驗(yàn)，其中不乏失敗案例 ? 各品牌均通過(guò)運(yùn)作城市綜合體獲得了資產(chǎn)升值和品牌建立的巨大成功，同時(shí)為所在城市創(chuàng)造了卓越的社會(huì)效益 ? 不同品牌由于資金鏈和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的差異，在具體經(jīng)營(yíng)策略和開(kāi)發(fā)步驟方面有著明顯的差異 中國(guó)城市綜合體產(chǎn)品成功案例（ 1） 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 3 Report_CATIC_20231220 商業(yè)部分是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，而各品牌的購(gòu)物中心都具有鮮明的個(gè)性 ? 萬(wàn)象城 ，以“永不落幕的 party”為主題語(yǔ)，通過(guò)較大比例的餐飲、娛樂(lè)元素，時(shí)尚、現(xiàn)代的購(gòu)物環(huán)境設(shè)計(jì)，為大眾消費(fèi)人群營(yíng)造了一個(gè)具有現(xiàn)代繁華都市氣質(zhì)的一站式消費(fèi)場(chǎng)所 ? 港匯廣場(chǎng) ，最佳的地理位置、引領(lǐng)城市風(fēng)尚的定位，以港匯廣場(chǎng)為代表的恒隆產(chǎn)品目標(biāo)要成為每一個(gè)城市的地標(biāo)性商業(yè) ? 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) ，依靠主力店的強(qiáng)大號(hào)召力，大型主力店組團(tuán)是其商業(yè)部分最大的特點(diǎn)，定位于中檔市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)一定程度地犧牲收益換得風(fēng)險(xiǎn)的最小化和擴(kuò)張的超高速，他已經(jīng)成為中國(guó)規(guī)模最大的綜合體產(chǎn)品 ? 瑞安天地 ，通過(guò)營(yíng)造高端人群濃郁休閑氛圍的生活方式中心，成功打造高端綜合體產(chǎn)品獲得巨大收益，而杭州的失利或許會(huì)成為天地系列在重慶和武漢的成功之母 ? 來(lái)福士廣場(chǎng) ，以其獨(dú)特的品牌選擇而著名， 圍繞著 2030歲年輕白領(lǐng)的顧客定位，它的品牌選擇充分迎合了年輕人對(duì)于個(gè)性、休閑、運(yùn)動(dòng)概念的追崇，成為成功定位于細(xì)分市場(chǎng)的典范 中國(guó)城市綜合體產(chǎn)品成功案例（ 2） 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 4 Report_CATIC_20231220 該產(chǎn)品將具有廣泛的城市普