【正文】 2023/1/26 8:06:3008:06:3026 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 。 一月 2108:06:3008:06Jan2126Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/26 8:06:2908:06:2926 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 21一月 2108:06:2908:06:29January 26, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 滁州項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)的建議 滁州項(xiàng)目為集團(tuán)重資產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目正真的收益點(diǎn)在自持物業(yè)的升值而非短期的銷售收入和租金收益，自持物業(yè)的升值收益的實(shí)現(xiàn)核心點(diǎn)項(xiàng)目持續(xù)健康運(yùn)營而非短期的銷售收入和租金收益滁州項(xiàng)目餐飲、休閑業(yè)態(tài)的招商、運(yùn)營難度不大但優(yōu)勢品牌客戶要給予較好的招商政策； 酒吧業(yè)態(tài)招商難度較大 ,運(yùn)營難度不大因滁州的酒吧還處于消費(fèi)引導(dǎo)和發(fā)展階段，建議在招商階段對于品牌酒吧合作模式需要多元化。（可以等同于南京卡子門家居建材商圈）二、滁州的人口 至 2023年末滁州市戶籍總?cè)丝?450萬， 下轄 2個(gè)市轄區(qū)、 4個(gè)縣、 2個(gè)縣級(jí)市即瑯琊區(qū)、南譙區(qū)、來安縣、全椒縣、定遠(yuǎn)縣、鳳陽縣、天長市和明光市。 滁州項(xiàng)目（招商）調(diào)研總結(jié) 本次調(diào)研共用 5天，主要針對滁州城市商圈、 滁州市商業(yè)項(xiàng)目、項(xiàng)目輻射客群以及 商業(yè)經(jīng)營客戶進(jìn)行市場調(diào)研。商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研名稱 所 處 商圈面 積（平方米）客 單 價(jià)（元） 開店區(qū)域和數(shù)量 菜系 主要消 費(fèi) 客群及來源金座酒店 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 8000 100120 滁州一家 粵菜、徽菜為主 政府、企業(yè)君家酒店 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 100150 滁州一家 粵菜、徽菜為主 政府、企業(yè)喜福會(huì)、漁人莊 瑯琊區(qū) 3000 100150 滁州兩家 粵菜、徽菜為主 政府、企業(yè)粵鴻禾 瑯琊區(qū) 3500 300400 滁州一家 粵菜、徽菜為主 政府、企業(yè)金滿樓森源國際大酒店 瑯琊區(qū) 5000 100 滁州一家 粵菜、海鮮、徽菜 為主 政府、居民、企 業(yè)一品海鮮 瑯琊區(qū) 600 80 滁州一家 海鮮 政府、企業(yè)、居 民金穗大酒店 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 3500 100 滁州一家 海鮮、徽菜為主 政府、周邊企 業(yè)、居民悠仙美地 瑯琊區(qū) 300 5080 滁州一家 簡餐牛排 白領(lǐng)、企業(yè)、居 民澳門豆撈 瑯琊區(qū) 700800 50 滁州三家 火鍋 周邊居民表一：餐飲 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表二：酒吧名稱 所 處 商圈 面 積 （平方米） 散臺(tái)、卡座包 間 最低消 費(fèi) 消 費(fèi) 者主要消 費(fèi) 的酒水品 類 月 經(jīng)營 收入金 額 （元） 主要消 費(fèi) 客群及來源SOS潮人會(huì) 瑯琊區(qū) 800卡座 20個(gè)消 費(fèi) 680元散臺(tái) 3個(gè)消 費(fèi) 200元 60%啤酒、 10%紅 酒、 30%洋酒 150萬 周邊市民、 2540歲之間醉 愛 瑯琊區(qū) 500卡座 10個(gè)消 費(fèi) 280元散臺(tái) 3個(gè)消 費(fèi) 150元 90%啤酒、 10%洋酒 90萬周邊市民、 1830歲之間芭莎 瑯琊區(qū) 300卡座 12個(gè)消 費(fèi) 280元散臺(tái) 34個(gè)消 費(fèi) 150元 90%啤酒、 10%洋酒 120萬周邊市民、 1830歲之間 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表三：夜總會(huì)名稱 所處商 圈 面積（平方米） 包間最低消 （元） 消費(fèi)者主要消費(fèi)的酒水品類 月經(jīng)營收入金額（ 元） 主要消費(fèi)客群及來源英皇皇家一號(hào) 瑯琊區(qū) 3000 488880啤酒 70%、紅酒洋酒 30% 100萬左右 政府、外地投資商居多鼎閣會(huì)所 瑯琊區(qū) 3000 6801088 啤酒 60%、紅酒洋酒 40% 150萬左右 政府、外地投資商居多鼎鴻夜總會(huì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 35006801088 啤酒 60%、紅酒洋酒 40% 150萬左右 政府、外地投資商居多至尊國際會(huì)所經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 3000 第三部分 項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析 通過對目標(biāo)消費(fèi)客群的調(diào)研，了解項(xiàng)目所處區(qū)域的消費(fèi)客戶的結(jié)構(gòu)和層次，便于尋找市場供需關(guān)系，便于項(xiàng)目經(jīng)營定位，同于也利于項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營階段的吸引消費(fèi)者的推廣途徑。 同類項(xiàng)目勉強(qiáng)來說目前只有 “同樂坊 ”、 “宋城美食街 ”兩個(gè)項(xiàng)目。外商業(yè)街長約 600M,為 10棟獨(dú)立 2或 3層，平均 2023 ㎡ /棟建筑。? 經(jīng)營模式： 自營加合作聯(lián)營，扣點(diǎn)數(shù) 17%22%? 北大荒商都現(xiàn)有四家分店：北大荒商都（位于南譙北路） —— 小型服裝商場，女人世界（位于滁州市南譙北路） —— 專業(yè)女裝商場，北大荒新天地（位于滁州市瑯琊東路） —— 中高檔專業(yè)服飾商場，來安北大荒服飾廣場 —— 專業(yè)服飾商場。? 經(jīng)營范圍：服裝、鞋帽、化妝品、珠寶首飾、兒童百貨等傳統(tǒng)百貨零售。? 經(jīng)營模式為合作抽成，無保底或反保底，扣點(diǎn)數(shù) 17%25%滁州1912傳傳 統(tǒng)統(tǒng) 百百 貨貨 零零 售售 商商 業(yè)業(yè) 分分 析析金金 光光 大大 道道 購購 物物 廣廣 場場? 金光大道購物廣場：位于天長東路。三、工業(yè)園商圈 城東工業(yè)園區(qū)的打造也是大滁城建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，其中配套的工業(yè)園商業(yè)中心，主要是以專業(yè)批發(fā)零售市場為主，如五金建材批發(fā)市場、紅星美凱龍家居等。 城市商圈分析小結(jié)商圈 已運(yùn)行商業(yè)面積在建商業(yè)面積 合計(jì)在建預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)（萬元 /平米）老城核心商圈 2023年街鋪： 內(nèi)鋪： 13萬城南商圈 160萬 20232023年 均價(jià)： 3萬元工業(yè)園商圈 少量 76萬 2023年 均價(jià)： 9000元高鐵站前商圈規(guī)劃中，總用地面積： 2023年 規(guī)劃中合計(jì) 萬2023年居多 不含高鐵商圈說明：未來，尤其在 2023年，尤其在城南商圈，將會(huì)有大量商業(yè)用房上市，在商戶和消費(fèi)者方面對我項(xiàng)目產(chǎn)生的競爭影響不容小覷。高 鐵 站 前 商 圈 的 范 圍 界 定 高鐵站前區(qū)位于六個(gè)組團(tuán)之一的高速鐵路站前組團(tuán)內(nèi)，用地范圍是以滁州高鐵站為核心，北至恒豐路和昌輝路延伸段、西至豐樂大道、南到高速鐵路、東臨規(guī)劃中的永樂路和儒林路，用地規(guī)模為 ，規(guī)劃人口容量約為 14萬人。商業(yè)為 2層底商，打造大滁城奧萊城。 1F 臨街約 70009000元 / ㎡ 。p項(xiàng)目位置：滁州市上海北路 611號(hào)p開 發(fā) 商：滁州中州置業(yè)有限公司p總建筑面積： 約 68萬 ㎡p項(xiàng)目簡介：位于城東工業(yè)園區(qū)，位置較偏遠(yuǎn)，交通不便利。城 南 核 心 商 圈 在 建 商 業(yè) 明 細(xì)項(xiàng)目名稱 建筑面積 項(xiàng)目定位 業(yè)態(tài) 商鋪售價(jià) 租金或扣點(diǎn) 開業(yè)日期世貿(mào)廣場 55萬 ㎡ 中端城市綜合 體星級(jí)酒店、超市、影院、餐飲、娛樂、零售等未定 租金：未定 預(yù)計(jì) 2023年 2023年港匯中心 19萬 ㎡中高端城市綜合體百貨店、折扣店、超市、餐飲、休閑、娛樂、溜冰場、大型賣場未定 未定 預(yù)計(jì) 2023年 01月 01日中普城市廣場 　 55萬 ㎡ 中高端城市綜 合體 超市、影院、餐飲、娛 樂、零售等 未定 租金：未定 預(yù)計(jì) 2023年 2023年世貿(mào)中心 ㎡中高端城市綜合體影院、家具博覽中心、