【正文】 2023/1/23 3:59:4303:59:4323 January 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 。 一月 2103:59:4303:59Jan2123Jan211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/1/23 3:59:4303:59:4323 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 2103:59:4303:59:43January 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。活動(dòng)主題 魅力城花　恒久品位 —— 萬(wàn)科城市花園音樂(lè)嘉年華活動(dòng)時(shí)間 11月份（具體時(shí)間再定）活動(dòng)目的 為市場(chǎng)推廣制造話題，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)內(nèi)涵和品味活動(dòng)方式◆ 可持續(xù)一個(gè)月的時(shí)間，每月更換不同的主題，做成城花人自己的節(jié)日◆ 活動(dòng)主要安排：露天音樂(lè)會(huì)、大型歌舞秀、電影節(jié)、香檳狂歡推廣支持 億房、搜房軟文造勢(shì)活動(dòng)主題 教師也能致富－－萬(wàn)科夏季高校行活動(dòng)時(shí)間 9/01　　 9/08　　 9/15活動(dòng)目的 拉升城市花園項(xiàng)目形象，制造熱點(diǎn)發(fā)掘和鞏固華工等大客戶單位活動(dòng)方式 與武漢萬(wàn)科公司品牌運(yùn)作部門(mén)一起操作邀請(qǐng)知名理財(cái)師設(shè)計(jì)專門(mén)的教師理財(cái)方案如效果較好，可做成系列性，擴(kuò)大影響，城市花園需要 “ 震動(dòng) ” ，需要 “ 被關(guān)注 ”推廣支持 網(wǎng)絡(luò)宣傳為主報(bào)紙配合學(xué)校教工網(wǎng)宣傳教書(shū)購(gòu)房較為特殊的優(yōu)惠政策（可使用大客戶政策）活動(dòng)主題 魅力城花　恒久品位 —— 萬(wàn)科城市花園 “8+1” 城市圈巡展活動(dòng)時(shí)間 7月份即開(kāi)始進(jìn)行 (可根據(jù)實(shí)際情況提前）活動(dòng)目的為市場(chǎng)推廣制造話題，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)內(nèi)涵和品味；廣度挖掘外省市的 “ 萬(wàn)科情結(jié)者 ” ；活動(dòng)方式◆ 巡展之前在各城市的房產(chǎn)網(wǎng)站做浮標(biāo)或者掛頁(yè)宣傳并做鏈接；◆ 能夠確保巡展前的各城市的主流媒體的版班廣告◆ 配備專業(yè)的銷售接待組駐賓館接待（事先對(duì)各城市成交客戶進(jìn)行掃描，確定是否能提供幫助）推廣支持網(wǎng)絡(luò)掛頁(yè)宣傳報(bào)廣造勢(shì)活動(dòng)三：城市花園中秋聯(lián)誼會(huì) 07年度營(yíng)銷活動(dòng)舉例說(shuō)明　　　　 活動(dòng)一：武昌萬(wàn)科城市花園運(yùn)營(yíng) 3周年慶典活動(dòng)主題 成熟魅力　恒久品位 —— 武昌萬(wàn)科城市花園 3周年慶典活動(dòng)時(shí)間 4月份的某個(gè)周末（具體時(shí)間再定）活動(dòng)目的 制造新聞熱點(diǎn)，傳播項(xiàng)目形象（成熟之后需要細(xì)細(xì)品位）活動(dòng)方式 ◆ 邀請(qǐng)武漢萬(wàn)科公司領(lǐng)導(dǎo)出席并講話，物業(yè)負(fù)責(zé)釋放 3周年信息◆ 現(xiàn)場(chǎng)表演各種文體節(jié)目（確保老少皆宜）軟文系列主題一樣的區(qū)位　不一樣的品位不同的位置　相同的成熟推廣支持 現(xiàn)場(chǎng)看板：城市花園３周年歷程紀(jì)念形象墻短信：告知活動(dòng)信息銷售政策：全場(chǎng)優(yōu)惠或送城市花園 3周年紀(jì)念獎(jiǎng)品報(bào)廣：以形象為主，半硬半軟，訴求城市花園的成熟魅力和恒久品位 活動(dòng)主題 品味城花 —— 萬(wàn)科城市花園攝影有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng)時(shí)間 持續(xù)整個(gè) 7月份活動(dòng)目的 配合調(diào)整期 ,讓西半島的西班牙風(fēng)情形象得到傳播 ,同時(shí)為香港路售摟處的布置做鋪墊活動(dòng)方式 ◆ 聯(lián)合武漢市攝影協(xié)會(huì) ,向所有攝影愛(ài)好者、新老業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主發(fā)出邀請(qǐng) .◆ 邀請(qǐng)攝影協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo) ,擔(dān)任本次活動(dòng)評(píng)委 ◆ 本次活動(dòng)將接受兩周的報(bào)名時(shí)間 (報(bào)名地點(diǎn) :城花售樓處 \外展點(diǎn) ,只接受電話或現(xiàn)場(chǎng)兩種方式 )◆ 活動(dòng)設(shè)一、二、三等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng) (參與即有獎(jiǎng) )◆ 所有獲獎(jiǎng)作品將做修飾后將于售樓中心懸掛◆ 活動(dòng)評(píng)選結(jié)束后將精選出部分作品制作精美的以 “ 品味城花 ” 為主題的項(xiàng)目形象樓書(shū)做贈(zèng)送和展示 ,并以軟文的形式在網(wǎng)絡(luò)上炒作◆ 本次活動(dòng)可邀請(qǐng)美院學(xué)生參與，作為教學(xué)課獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置 一等獎(jiǎng) 1名 :面值 1萬(wàn)元的折扣券一張或獎(jiǎng)人民幣 4888元 (折扣券不記名 , 除老業(yè)主自購(gòu)?fù)?，不與其他優(yōu)惠同享）二等獎(jiǎng) 2名 :面值 8000元的折扣券一張或獎(jiǎng)人民幣 2888元 (同上 ).三等獎(jiǎng) 3名 :面值 8000元的折扣券一張或獎(jiǎng)人民幣 1888元 (卡可轉(zhuǎn)讓 , 95折優(yōu)惠 ,不可享受其他優(yōu)惠 ).紀(jì)念獎(jiǎng) :獲獎(jiǎng)作品集一份 \精美影框一副 .推廣支持 攝影協(xié)會(huì)聯(lián)系及評(píng)委員確定并邀請(qǐng) ,海報(bào)設(shè)計(jì) \張貼 ,網(wǎng)絡(luò) /萬(wàn)客會(huì)軟文念單張 外展 /直投：外展學(xué)生派單（ 如可以），否則就改用直投 活動(dòng)：以 “ 萬(wàn)科城市花園戶外拓展行 ” 和 “ 武昌萬(wàn)科城市花園　　　　　　　　　　　　　　　　三周年慶典 ” 配合項(xiàng)目行動(dòng)宣傳　 　平穩(wěn)去化期　 　時(shí)間： —加推情況： 無(wú)階段任務(wù)：正常去化 150套，自然去化情 T；銷售配合： 用引導(dǎo)性折扣去化庫(kù)存滯銷房源 推廣配合：　　　　媒體：楚報(bào) /晚報(bào)（除加推節(jié)點(diǎn)外，確每周半版，以宣傳項(xiàng)目或品　　　　　　　　　牌形象為主） 　　　　網(wǎng)絡(luò)：億房、搜房網(wǎng)絡(luò)論壇　　　　 外展：新的外站點(diǎn)盡可能落實(shí)　　　　活動(dòng) ： 萬(wàn)科城市花園攝影展 、品位城花 電臺(tái)系列講座等配合 萬(wàn)科 RS產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)　 　年度第二波強(qiáng)銷期　　時(shí)間： —加推情況： 9月 1號(hào)加推上東十 4號(hào)樓， 10月 1日加推上東五， 11月 17號(hào)加推 上東六。　　　　　　 　 價(jià)格：　　綜合考量各種價(jià)格影響因素，逐步提升價(jià)格。 城花的 “ 熱點(diǎn) ”需要活動(dòng)的依托；城花新的內(nèi)涵需要活動(dòng)來(lái)展示，城花的人氣也需要活動(dòng)來(lái)支撐。建議 07年以外地巡演的小眾傳播方式對(duì)這些客戶進(jìn)行封殺，可去外省市的大客戶單位繼續(xù)巡演；另外，針對(duì) “8+1” 城市圈進(jìn)行階段性小量的廣告發(fā)布，并以駐地銷售組配合的方式，最大化的挖掘 “ 具有萬(wàn)科情結(jié)、有品味 ” 的客戶。 2. 印刷媒體 ：以不階段的更新為原則，配合訴求產(chǎn)品線和形象線，并在現(xiàn)場(chǎng)展示和通過(guò)外展、活動(dòng)、直投等形式分發(fā)。四個(gè)基本點(diǎn) 一個(gè)中 心：以銷售任務(wù)為中心，所有工作圍繞銷售展開(kāi)兩條主線 ： 以產(chǎn)品 線 和形象 線 (品牌線 )作為訴求主線索，并交叉使用四個(gè)基本點(diǎn) ：在銷售目標(biāo)的統(tǒng)帥下，通過(guò)企劃新定位、平面表現(xiàn)與訴求、通路組合、銷售策略進(jìn)行整盤(pán)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品線形象線 (品牌線 )營(yíng)銷階段一、圖解年度運(yùn)營(yíng)策略總綱銷售任務(wù)●●● ●企劃新定位 平面表現(xiàn)與訴求通路組合 銷售策略營(yíng)銷推廣策略 \企劃新定位光谷旗艦 在全年可售資源總量為 11方左右的背景下，全年實(shí)現(xiàn) ，銷售率 87%再看看我們 07年將面臨的整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：如何達(dá)到這個(gè)目標(biāo) ? 對(duì)于核心問(wèn)題的思索QUESTION 1: 　推廣工作如何在城市花園三期的整體形象的基礎(chǔ)上進(jìn)行突破拉升 ?QUESTION 2 :　一旦短信被禁止或者其效應(yīng)遞減，我們?cè)撏ㄟ^(guò)哪些通路才能保證支撐項(xiàng)目去化的足夠來(lái)人量？QUESTION3：怎么確保與去年相近和更高的成交率？針對(duì)上述項(xiàng)目總結(jié)及 07年度面臨的內(nèi)外環(huán)境 ,07的項(xiàng)目整盤(pán)運(yùn)營(yíng)我們必須解決如下幾個(gè)問(wèn)題 :? 競(jìng)案環(huán)境日趨成熟，立面效果出色；? 競(jìng)案物業(yè)服務(wù)口碑有反超本案的趨勢(shì)；威脅 :結(jié)論 : 07年的城花整體競(jìng)爭(zhēng)力較 06年得到一定的提升 ,而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 。 ,城花的 RS產(chǎn)品的內(nèi)部設(shè)計(jì)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 。劣勢(shì) :1. 產(chǎn)品外立面難以超越前期產(chǎn)品，客戶口碑不佳 。3. 隨著超市及各商業(yè)的逐步營(yíng)業(yè) ,城花的購(gòu)物和就餐環(huán)境得到改善 。在推廣上須對(duì)三房的訴求強(qiáng)化，這同時(shí)也是拉升項(xiàng)目形象的手段之一較多的東西向小高兩房的去化方式理應(yīng)成為 07年的重點(diǎn)之一 ?。?06年庫(kù)存 +07年新增不含上東 6和上西 11）推量 41987平方上東 7區(qū) 3483.64戶SD5 16174平米 多 層 1612平米 18戶 多 層 3752平米 42戶8358平米 66戶 2452平米 20戶SD6 21274平米 1612平米 18戶 4824平米 54戶 11160平米 88戶 3678平米 30戶SD736戶 總 建筑面積戶 型配比及 戶 數(shù)競(jìng)案市場(chǎng)綜合評(píng)估07年可售資源分析位置區(qū)域目前各競(jìng)案價(jià)格均在 38004000元 /平方米，后市看漲。隨著小區(qū)開(kāi)發(fā)的逐步推進(jìn)，各競(jìng)案現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示效果將得以強(qiáng)化。（ 3）價(jià)格 隨著一期入住以及周邊同類型產(chǎn)品的稀缺，目前當(dāng)代國(guó)際花園二期報(bào)價(jià)達(dá)到3700元 /平方米，成交均價(jià)在 3480元 /平方米，較一期大幅提升，綜觀其一期操盤(pán)手法， 二期后續(xù)房源大幅調(diào)價(jià)的可能性不大，預(yù)計(jì) 07年銷售均價(jià)在3700