【正文】 2 0 2 3 年 1 月 30日 星 期 一 7 時 17分 26秒 19: 17: 2630 J a n u a r y 2023 1 一 個 人 即 使 已 登 上 頂 峰 ， 也 仍 要 自 強 不 息 。 勝人者有力 ， 自 勝 者 強 。 23. 1 . 3023. 1 . 30M o n d a y , J a n u a r y 30, 2 0 2 3 閱 讀 一 切 好 書 如 同 和 過 去 最 杰 出 的 人 談 話 。 。 23. 1 . 3019: 17: 2619: 17J a n 2330 J a n 23 1 世間成事 ， 不 求 其 絕 對 圓 滿 ， 留 一 份 不 足 ， 可得無限完美 。 2 0 2 3 年 1 月 30日 星 期 一 7 時 17分 26秒 19: 17: 2630 J a n u a r y 2023 1 做前 ， 能 夠 環(huán) 視 四 周 ； 做 時 ， 你 只 能 或 者 最 好 沿 著 以 腳 為 起 點 的 射 線 向 前 。 23. 1 . 3023. 1 . 3019: 17: 2619: 17: 26J a n u a r y 30, 2 0 2 3 1 他 鄉(xiāng) 生 白 發(fā) ， 舊 國 見 青 山 。 23. 1 . 3023. 1 . 30M o n d a y , J a n u a r y 30, 2 0 2 3 雨中黃葉樹 ， 燈下白頭人 。然而，在當(dāng)前的市場背景下，社區(qū)商業(yè)的銷售是一種普遍現(xiàn)象，美格行商業(yè)地產(chǎn)立足于理解、尊重發(fā)展商的前提下，也遵循商業(yè)的生存發(fā)展規(guī)律。 e 靈活機制，不放走任何一個誠意客（定金不夠客戶，合同延期客戶，未認籌客戶享受認籌優(yōu)惠，視開盤當(dāng)天的成交情況靈活把握，若開盤成交量理想，可把關(guān)嚴格，若開盤成交不夠理想，可加大特殊客戶的把控力度）。 Page 99 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 如何進行更有效的營銷推廣？ … … 客戶量是關(guān)鍵 平衡速銷與溢價的關(guān)系 短期內(nèi)成為市場熱點 Page 100 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 客戶量是關(guān)鍵 a 準(zhǔn)入門檻一定不能太高（認籌金不能太高，保證蓄客量）。 商業(yè)街 中海月朗苑 布吉東大街 萬象 中心街 梅林商業(yè)步行街 Page 92 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 投資前景好 B、訴求點清晰 解析 —— “ 繁華未來，比肩彌敦道”、“福田中心 南山中心之后，印證財富增值空間” 簡單明了，單刀直入，為客戶描繪項目未來的發(fā)展?jié)摿?，說明其未來的升值空間無比巨大。 “ 3年委托經(jīng)營預(yù)計收益高達 25%，租金抵月供，買鋪不用供” 直接明了將該項目的投資回報率講出，用高回報率來吸引投資者。 Page 88 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad B、訴求點清晰 投資門檻，投資回報，主力店支撐，投資前景。 保留單位發(fā)售信息 絕版金鋪，壓軸鉅獻！萬科金域華府全新“中心組團”港鐵站口街鋪周六盛大發(fā)售 !最后機會問鼎后 CBD港鐵樞紐商圈！ Page 87 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 短信投放的效果分析 （萬科 樞紐商業(yè)街區(qū) 7月 18日樣板街鋪正式開放，投資前景直逼福田中心，后 CBD鋪王耀市登場 ,火爆登記中！ 83897888 認籌信息、核心賣點 萬科商業(yè)鉅獻！投資前景直逼福田中心！后 CBD 投放時間 項目時間節(jié)點 投放主題 投放量 客戶 總量 短信客戶量 短信客 戶占比 成交客 戶量 短信成交客戶量 短信成交客戶占比 情景街鋪開放 項目形象定位 331151 252 59 23% —— —— —— 公開認籌 認籌信息、核心賣點 296777 281 112 40% —— —— —— 內(nèi)部認購 內(nèi)部認購信息 630000 128 39 30% 24 7 29% 第二批認籌 認籌信息、核心賣點 410000 114 46 40% 22 7 32% 公開發(fā)售 公開發(fā)售信息 1250000 396 273 69% 28 15 54% 第三批認籌 保留單位預(yù)約信息、核心賣點 350000 69 33 48% 4 2 50% 第三批發(fā)售 保留單位發(fā)售信息 310000 123 76 62% 6 4 67% 投放特點：高頻率、集中、大量投放 Page 86 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 短信投放的效果分析 （萬科 基于以上對客戶大類別的劃分，結(jié)合項目較為特殊的自身素質(zhì)，在第一輪篩選之后，再將以 區(qū)域 篩選出來的客戶進行細分 —— Page 84 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 短信投放的效果分析 （萬科 項目為高端投資產(chǎn)品 項目投資價值取向 從大的方面講，萬科金域道將投放對象主要分為以下三個大類： Page 83 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 由于項目的自身素質(zhì)較為特殊， ① 地處梅林關(guān)口，輕軌尚未開通，目前周邊尚不成熟； ② 項目的單價、總價較高，即時租金較低，租金遠遠不能滿足月供之需； ③ 但從片區(qū)的長遠規(guī)劃來看，項目未來的升值潛力非常之巨大。 項目處于龍華梅林關(guān)口 項目的即時租金低，租不抵供，所以要篩選在乎資金安全，認可其保值和長期增值空間的客戶。 集中推廣渠道 電視 短信 直郵 DM 報紙 電臺 戶外 在深圳，一般以報紙、短信和戶外為主要推廣渠道 ,其中短信推廣效果最為明顯， Page 81 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 短信投放的效果分析 短信投放作為商鋪主要的營銷推廣渠道是一直貫穿于整個項目推廣始終的。 商鋪營銷與住宅營銷的區(qū)別 Page 77 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 二、客戶群差異對營銷的要求不同 住宅 商鋪 商鋪的營銷更注重集中引爆，一氣呵成。 金域道 Page 74 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 萬科 金域道 Page 70 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 萬科 金域道 Page 66 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 萬科 中心街 Page 62 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 萬科 中心街 Page 59 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 龍華 中心街 Page 55 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 龍華 中心街 Page 51 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 龍華 壹街實現(xiàn)了這樣的成績： ? 認籌兩周客戶量：來訪 872批，認籌 280批，其中大客戶 14批； ? 開盤當(dāng)開成交量： 78%，溢價 10% ? 開盤后 3個半月： 100%銷售 即速銷和溢價的雙贏！ 特別說明：由于該項目的均好性較差，美格行在該項目的操作過程中從認籌 —— 解籌過程中，進行了三輪的價格測試，確保好位置賣出好價格、差的位置通過銷售說法的建立、價格擠壓等做法實現(xiàn)圓滿銷售?。ň唧w價格測試做法因時間關(guān)系不做詳解） Page 48 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 代表案例演示 —— 樓書 … … 萬科 ? 同類項目對比：萬科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)， 5年前商鋪的售價 僅 9000元，隨著坂田房地產(chǎn)的日漸升溫，如今已漲到 2萬多元 /平方米，翻了一番多，年升值率高達 20%30%。 ? 第五園商業(yè)保有量不足，且沒有家居、裝飾的規(guī)劃，無競爭壓力。（南面商鋪位置較偏） ? 提供車位。 ? 稀缺性 —— 坂田缺乏餐飲，坂田餐飲市場在呼喚。 從片區(qū)角度延展項目的升值空間 中海月朗苑 而且 項目位置最差，必須是投資者認同的業(yè)態(tài)才能支撐該區(qū)域 的銷售， 故定位為“餐飲街” 2區(qū)：進深 1520米的鋪位，且面積大，除了家居家裝類的 業(yè)態(tài)，也幾乎很難再有合適的業(yè)態(tài)到社區(qū)來經(jīng)營。 壹街 升 值 1 號 街 既然項目當(dāng)前的問題解決不了，那么我們何不展望未來？ 支撐我們講未來有哪些條件呢？ 于是，項目的營銷基調(diào)定了：講升值！而且要高調(diào)地講！ Page 42 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 中海月朗苑 中海月朗苑 原味街 中海月朗苑 原味街 ? 開盤當(dāng)天成功實現(xiàn) 100%銷售。 餐飲業(yè)態(tài)在深圳，幾乎成為商鋪做旺的象征性業(yè)態(tài)、可以讓投資客戶產(chǎn)生兩個聯(lián)想： 容易出租 容易聚集人氣 、 做旺商業(yè) 。地理位置不具優(yōu)勢 。公務(wù)消費群體：區(qū)政府 1500名公務(wù)人員。 ③ 項目 大部分鋪位固有價值不高： 本項目 面積大、進深長、不規(guī)則 的難點鋪位 19間 ,1597 ㎡ ,占總面積的 42%； C區(qū) 層高 低 、 有 不確定因素地塊影響 鋪位 13間、占總面積的 %， 本項目 80%鋪位僅臨區(qū)間路、臨寶安大道部分鋪位受綠化帶影響， 昭示性不強、固有價值相對較低 。 Page 29 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad 代表案例解析 —— 解決項目的問題 … … 西岸 金域道 解析 —— 項目的案名冠以發(fā)展商的名字，能夠借助發(fā)展商品牌大的影響力，最大化擴大其商業(yè)價值。 壹