【正文】 103 商業(yè)氛圍 —— 特色小品不僅引人駐足，同時營造出一個輕松的休閑度假氛圍 ?參與性 ?花樣繁多的特色小品增加人們在風(fēng)情商業(yè)街的體驗新奇程度和游玩時間； ?觀賞性 ?眾多的小品成為景區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線，營造出濃厚的休閑度假氛圍。 充分考慮景觀利用，突出度假氛圍，宜設(shè)置休閑、娛樂類功能 地塊景觀一般，設(shè)置非經(jīng)營性，文化展示類產(chǎn)品 考慮與會所功能的結(jié)合，方便客戶使用，宜設(shè)置餐飲類功能 公共中心 設(shè)置手工藝制作展示及銷售類功能 98 因此：本項目文化商業(yè)整體規(guī)劃布局 文化展示區(qū) ?納西文化博物館 ?劇場 文化復(fù)興區(qū) ?東巴書院 文化發(fā)展區(qū) 1 ?餐飲區(qū) 文化傳承區(qū) ?東巴造紙 ?木雕等傳統(tǒng)手工藝制作展示 文化發(fā)展區(qū) 3 ?SPA區(qū) 院落商業(yè)區(qū)中心節(jié)點 文化發(fā)展區(qū) 2 ?運動 ?酒吧、咖啡 99 商業(yè)空間 1—— 錯落有致，曲徑通幽的商業(yè)街區(qū)布局營造出別具風(fēng)情的活力空間 蜿蜒的商業(yè)街給人曲徑通幽的感覺 商業(yè)的共享空間 ?商業(yè)街規(guī)劃布局上“宜曲不宜直” ，打破傳統(tǒng)的“一條直街兩面鋪”的單調(diào)空間模式，通過建筑的曲折錯落，形成多節(jié)點的線性空間，延長營業(yè)面，創(chuàng)造適合駐留的休閑漫步商街； 院落商業(yè)區(qū)中心節(jié)點 打造尺度宜人的 共享空間 ，作為商業(yè)街的活力空間。 納西的院子 —— 高端、私密、心靈凈地 項目形象定位： All You Have To Do Is Arrive 雪山腳下的院子 71 所有文化的屬性及載體將為項目規(guī)劃和功能組合服務(wù)，以提升項目整體價值內(nèi)涵，引起客戶的廣泛共鳴為核心目的 納西院落 人與自然和諧共生 心靈凈地 私享空間 72 動靜區(qū)規(guī)劃采取“合而分”原則 ，注重人與自然之間的和諧 人與自然和諧共生 東側(cè)山體 整體布局動靜結(jié)合，保證區(qū)域功能完整性；動靜分區(qū)避免各功能區(qū)間干擾 73 圍繞自然資源為中心，強調(diào)人在自然中的體驗感，實現(xiàn)最大化親近自然的居住理想 度假社區(qū) 度假社區(qū) 度假社區(qū) 將人與自然的融合概念貫徹在整個社區(qū)規(guī)劃設(shè)計過程之中，突出體現(xiàn)人與自然的和諧共生 74 功能設(shè)臵突出自然生態(tài)，設(shè)臵田園觀光、高爾夫和養(yǎng)生居住，實現(xiàn)社區(qū)整體上與自然環(huán)境融合 世界麗江 納西院落 田園觀光區(qū) 養(yǎng)生居住區(qū) 高爾夫區(qū) 中央活力區(qū) 動靜結(jié)合，增添區(qū)域活力，實現(xiàn)平衡 原始生態(tài)景觀，更加突出區(qū)域環(huán)境特色， 突出于自然的融合，將建筑散落在景觀中 最大化設(shè)臵景觀，突出區(qū)域自然環(huán)境價值 依托人與自然的和諧關(guān)系，給出 4大功能區(qū)域規(guī)劃設(shè)計的著力點 75 規(guī)劃設(shè)計注重對陽光和雪山景觀的占有，利用自然 一米陽光，玉龍雪山，麗江特有的生活背景 結(jié)合自然、利用自然、營造自然為項目發(fā)展的行動綱領(lǐng) 76 依東山坡特殊的地質(zhì)地貌，因勢造型，設(shè)臵特色功能形式，與自然融合 ?天然洞穴的改造利用 ?裸露山體的包裝 77 建筑材料及植被選取盡量采用原生材料及本地化，避免過多人工雕琢的痕跡 78 社區(qū)養(yǎng)生住宅注重私密空間營造，突出專屬空間帶給人們的舒適感 私享空間 度假社區(qū) 度假社區(qū) 度假社區(qū) 產(chǎn)品形式：院落感、小獨棟產(chǎn)品 將建筑群落分散布臵于自然環(huán)境中，但組團(tuán)內(nèi)部是封閉的建筑單體群落，形成組團(tuán)內(nèi)部私享的與院落空間 度假社區(qū) 度假社區(qū) 度假社區(qū) 79 會所弱化高球服務(wù)功能，突出休閑服務(wù)，形成獨立的個性服務(wù)的私享空間 紅酒坊 商務(wù)會所 茶吧 雪茄房 80 不同功能間相對封閉、區(qū)隔開來，實現(xiàn)大眾服務(wù)功能的私密化，提高尊貴感 院落住宅 院落商業(yè) 院落 SPA 采取院落式布局形式： 院落住宅組團(tuán) 院落商業(yè) 院落 SPA ?單一功能院落化、私密化，增加高端體驗感及度假感 ?各功能間通過公共設(shè)施連接，形成隔而不斷，進(jìn)退形成顯著差異的體驗感受 公共空間 私享空間獨立，功能集中 81 通過外部景觀利用，實現(xiàn)人與自然的和諧對話，觸動現(xiàn)代人內(nèi)心浮躁的琴弦 心靈凈地 在私享的院落內(nèi)，感受外部震撼的自然景觀，與自然對話，洗滌心靈，拂去世俗的塵埃 身是菩提樹 心如明鏡臺 時時勤拂拭 勿使惹塵埃 82 讓社區(qū)每個角落，都建立與自然溝通的場景，體驗自然，感悟心靈 83 在私密院落內(nèi)設(shè)臵 SPA功能，在雪山景觀背景下，放松身心，凈化心靈 84 啟動區(qū)商業(yè)細(xì)化 3 85 根據(jù)中期溝通達(dá)成共識，商業(yè)地塊主要承擔(dān) 3大功能，布局示意如下： 文化商業(yè)街 VILLA酒店 布局基本思路 : ?高爾夫會所靠近 18洞標(biāo)準(zhǔn)球場、設(shè)臵于交通便捷處； ?文化商業(yè)街與會所形成功能互補，臨近設(shè)臵 ?酒店體現(xiàn)資源及景觀的占有，設(shè)臵于可觀 9洞高爾夫球場區(qū)域； 86 啟動商業(yè)部分指標(biāo) 中央活力區(qū) 文化商業(yè)街 5000m2（其中 2023m2） 會所 3000m2 商業(yè)部分整體形象： 體現(xiàn)文化氛圍的同時，展示項目高端、私密、體驗空間。無論干部還是工人，莫能例外。 ?章太炎說：“磨些者，羌之遺種”。 —— 世聯(lián)旅游地產(chǎn)專家 規(guī)律 1：室內(nèi)空間可以不必很大，但一定要有院落等室外空間 28 由于麗江度假市場不成熟，單純分析麗江市場無法獲得充分市場依據(jù)，因此需借鑒成熟度假區(qū)產(chǎn)品演變規(guī)律 2 麗江市場現(xiàn)狀 1 客戶特征 3 度假產(chǎn)品規(guī)律 使用頻次 使用方式 非度假時期處臵 家庭單位度假： 夫妻、情侶、養(yǎng)老階層是主要的度假客群，小面積的別墅是其會選擇的產(chǎn)品，關(guān)注舒適度 度假客戶有很多都是夫妻和情侶，對于別墅產(chǎn)品而言，多數(shù)會買小面積的別墅產(chǎn)品 —— 世聯(lián)旅游地產(chǎn)專家 朋友圈層度假： 出于和朋友一塊度假多半會推介購買隔壁或相鄰度假單位或酒店居住，對套房有一定要求 喜歡和朋友一塊度假，打高爾夫、談?wù)摴ぷ?、保持關(guān)系往來，他們是自己的知音和伙伴，有著共同的話題和愛好，為了一塊度假，會推介朋友購買自己意向的度假物業(yè)，或是和朋友住酒店，但不會為了偶爾與朋友度假而買個大面積的度假物業(yè) 規(guī)律 2：家庭度假、朋友圈層度假的需求仍未小面積別墅產(chǎn)品為主 29 由于麗江度假市場不成熟，單純分析麗江市場無法獲得充分市場依據(jù)，因此需借鑒成熟度假區(qū)產(chǎn)品演變規(guī)律 商務(wù)接待： 出于生意往來和客戶招待，大型企業(yè)或私企業(yè)主可能購買大面積別墅作為會所，但以酒店接待為主流。 —— 古城高爾夫銷售姚麗萍 獨棟銷售較快，雙拼較慢，目前生育 15套均為雙拼 —— 天域陽光銷售員 結(jié)論 3：雙拼及聯(lián)排產(chǎn)品作為度假產(chǎn)品存在先天缺陷，客戶認(rèn)可度低 市場消化 建筑形式 市場供給 25 項目產(chǎn)品定位主要依據(jù) 10套 /月 20套 /月 天域陽光 雪山納里 28套 /月 古城高爾夫 （一期） 10套 /月 23套 /月 聯(lián)排、疊加 獨棟 獨棟、聯(lián)排 10套 /月 20套 /月 古城高爾夫 （二期） 認(rèn)購 20套 /月 古城高爾夫 （一期） 23套 /月 2 麗江市場現(xiàn)狀 1 客戶特征 3 度假產(chǎn)品規(guī)律 面積縮小后的去化速度 總價 300 200 100 古城高爾夫 （一期） 古城高爾夫 （二期） 結(jié)論 4：獨棟面積縮小，市場消化提速；總價 200萬左右產(chǎn)品客戶接受程度高 市場消化 建筑形式 市場供給 26 項目產(chǎn)品定位主要依據(jù) 2 麗江市場現(xiàn)狀 1 客戶特征 3 度假產(chǎn)品規(guī)律 建筑形式的臨摹，停留建筑形式上，天域陽光用現(xiàn)代手法 +文化構(gòu)件的形式處理交叉，有種貌和神離之感。 ? 臵業(yè)需求 ： ?來麗江買房子的人一般期望最高價格不會超過 200萬，可以把房子做的小一些，控制總價。高檔別墅絕對是可以賣掉的，只是要定位純一些。 ? 臵業(yè)需求 ： 關(guān)注球場綜合素質(zhì)，球場特點，會籍管理及配套服務(wù)成為他們關(guān)注的主要問題 ? 需求面積： 一般較小， 6070平米左右的公寓及別墅產(chǎn)品為主 ?總價： 根據(jù)球場質(zhì)量，會籍情況，總價浮動范圍較大，完全依托于球場 高爾夫球客案例： ? 劉老板： 3540歲，生意人，受教育程度一般，但投資意識很強。 ? 臵業(yè)需求 ： 關(guān)注資源占有情況，個人喜歡古城高爾夫資源，但同時也關(guān)注社區(qū)配套，度假氛圍感的營造也是考慮的重要因素。本地客戶也比較多，但外地人占到大約 60%， …… —— 鼎業(yè)銷售經(jīng)理 潘小姐 …… 主要為商人，也有部分高官，大多來自于臺灣、香港、廣州、深圳，占到 3040%。 人口矩陣 國外旅客 Q1 客戶是誰 7 本地納西人收入水平較低，多數(shù)依靠宅基地建房，該類客戶臵業(yè)內(nèi)在驅(qū)動力不足 ?麗江市古城區(qū) 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 ，古城區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 本地居民 ?訪談記錄一 尚品國際臵業(yè)顧問顧小姐：本地客戶多數(shù)喜歡 90～ 120平的小復(fù)式公寓。 麗江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比統(tǒng)計圖73779116 9290104601191813299144578 . 2 0 %2 3 . 5 7 %1 . 9 1 %1 2 . 5 9 %1 3 . 9 4 %1 1 . 5 9 %8 . 7 1 %04000800012023160002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%5%10%15%20%25%城鎮(zhèn)人均可支配收入(元) 同比增幅當(dāng)?shù)厝顺惺軆r格為 3000元 /平米左右。 …… 有藝術(shù)家在古城GOLF買房子，如鋼琴家趙胤胤，有國外生活背景，看中的仍然是麗江的大環(huán)境，對房子的硬件要求不是特別的高 …… —— 古城高爾夫銷售代表李娟 度假投資客 古城高爾夫客戶構(gòu)成比例70%20%10%0% 20% 40% 60% 80%外地度假客戶本地商戶其它雪山納里客戶構(gòu)成比例50%40%10%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%外地度假客戶本地商戶其它天域陽光客戶構(gòu)成比例60%30%10%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%外地度假客戶本地商戶其它10 度假投資客戶購買主體分為兩類，以個人購買為主，是項目核心客戶 企業(yè)名義 個人名義 – 以企業(yè)名義購買實現(xiàn)招待生意伙伴、組織公司內(nèi)部小型會議或供自己度假等功能，但最根本的目的仍是滿足度假需求 – 企業(yè)客戶對保潔、商務(wù)服務(wù)及會議設(shè)施等有較高要求，這些功能通常需要由酒店來承擔(dān)，故企業(yè)客戶不是本項目的核心客戶 – 以高端富有人群為主的個人度假投資客戶擁有客觀的個人財富，且這部分