【正文】 【 】 價(jià)格策略 產(chǎn)品差異化定價(jià) 批次房源銷售均價(jià) 銷售總額預(yù)計(jì) 批次房源 推出時(shí)間 基礎(chǔ)價(jià) 自然增長(zhǎng) 批次產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)溢價(jià) 銷售 均價(jià) 增長(zhǎng) 月份 月增 長(zhǎng)率 一批次 18000 20% － 20230 2 —— 二批次 12023 30 80 15000 2 % 三批次 15000/22023 30 100 18000 2 % 【 】 項(xiàng)目銷售均價(jià) 批次推出 推出時(shí)間 推量 價(jià)格（均價(jià)） 任務(wù)完成總計(jì) 高層 疊拼 合計(jì)推出 高層 去化 疊拼 去化 樓棟 套數(shù) 面積 樓棟 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 比例 完成金額 比例 完成金額 第一批次 \ \ \ 9 90 90 \ \ \ 18000元 /㎡ 90% 第二批次 1 115 102 \ \ \ 102 12023元 /㎡ 65% \ \ \ 第三批次 12 66 14371 5 24 90 13800元 /㎡ 45% 9千萬(wàn) 22500元 /㎡ 75% 1億 2億 合計(jì) \ 168 114 282 \ \ \ \ \ \ 6樓王 14 1. 依據(jù)去化總量及今年市場(chǎng)態(tài)勢(shì)延伸，劃分五批次放量； 2. 每批次設(shè)置主推樓棟和加推樓棟，形成精準(zhǔn)控盤(pán)和銷售搶購(gòu)姿態(tài)； 1. 10月 16日內(nèi)部疊墅預(yù)定，推出 9，共90套； 2. 11月 7日開(kāi)盤(pán)高層，推出 11 15，共 102套； 15 13 1 2 3 4 5 7 8 9 12 【 】 推盤(pán)策略 推案總體部署 海量蓄客 三重轉(zhuǎn)化 多重優(yōu)惠 兩線并舉 【 】 推盤(pán)策略 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)部署 疊拼開(kāi)盤(pán) 品牌館開(kāi)放 臨時(shí)接待中心開(kāi)放 項(xiàng)目亮相 北京推介會(huì) 共四個(gè)階段的銷售培訓(xùn) 售樓處開(kāi)放 VIP客戶辦理 12周 范蓄水（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 完成 400組 誠(chéng)意金交納 1 高層開(kāi)盤(pán) 疊拼、高層齊開(kāi)盤(pán) 3周 高層意向客戶蓄水（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 4周 意向客戶蓄水（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）年底沖量 4周 完成今年所有成交客戶的簽約 完成全年成銷指標(biāo) 完成 1200組客戶范蓄水 3周 意向客戶蓄水（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 銷售培訓(xùn) 媒體見(jiàn)面會(huì)及業(yè)內(nèi)傳播 城市精英專項(xiàng)疊墅推介會(huì) 國(guó)際收藏品鑒賞會(huì)暨高層開(kāi)盤(pán) 國(guó)際兒童攝影展全線活動(dòng) 分類 6月 7月 8月 9月 10月 開(kāi)盤(pán) 11月 開(kāi)盤(pán) 12月 合計(jì)(萬(wàn)元） 各渠道比例 報(bào)媒 30 20 30 45 15 140 14% 戶外 200 20% 小眾渠道 8 10 10 14 14 56 % 公關(guān)活動(dòng) 20 20 40 80 50 16 243 % 物料 20 20 20 15 15 90 9% 營(yíng)銷代理費(fèi)用 200 200 20% 廣告公司 57 % 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 2 2 2 2 2 2 2 14 % 合計(jì) 1000 100% Q A ? 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。一次性付款優(yōu)惠 2% 中海城南 1號(hào) 占地 227畝 建筑面積 33萬(wàn) ㎡ 總戶數(shù)： 1798 容積率： 綠化率： 35% 高層 160253㎡ 均價(jià) 178。 價(jià)格 開(kāi)發(fā)成本 供求關(guān)系 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 營(yíng)銷策略 價(jià)格支撐 產(chǎn)品附加值 項(xiàng)目品牌 企業(yè)品牌 現(xiàn)場(chǎng)包裝 營(yíng)銷推廣 樣板間 示范區(qū) 口碑 價(jià)格加分因素 【 】 項(xiàng)目整體定價(jià)原則 【 】 價(jià)格策略 市場(chǎng)競(jìng)品價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目當(dāng)前銷售均價(jià) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)品類型 面積配比 銷售均價(jià) 目前銷售情況 置信麗府 占地 103畝 1期建筑面積 21萬(wàn)方 總戶數(shù)： 1290戶 容積率： 3 綠化率： 30% 高層 120300㎡ 高層： 9000~萬(wàn) /m178。 【 】 推案總體原則 “出頭椽子”； ，差異應(yīng)對(duì)客群不同需求； ，批次開(kāi)盤(pán)前及時(shí)修正； 【 】 項(xiàng)目整體定價(jià)原則 保證銷售進(jìn)度 根據(jù)不同的產(chǎn)品類型，制定合理的價(jià)格體系，平衡項(xiàng)目的銷售速度和利潤(rùn)。 備注 以中糧品牌館、祥云國(guó)際會(huì)所為基地，整合中糧各業(yè)務(wù)板塊客戶資源，分階段進(jìn)行主題圈層活勱。 網(wǎng)站：業(yè)主論壇 對(duì)于疊墅產(chǎn)品而言，此階段是以開(kāi)盤(pán)作為銷售基本完成的標(biāo)志；一方面以此作為新一輪話題的焦點(diǎn)，趁勢(shì)利用易居的現(xiàn)有全國(guó)高端項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)及高級(jí)客戶資源，以聯(lián)合推廣的方式在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行 【 中糧 成都 】 系列專項(xiàng)推介活動(dòng)，并根據(jù)目標(biāo)客戶集中情況進(jìn)行有針對(duì)性的直效信息通知與定向推介活動(dòng)；一方面迅速轉(zhuǎn)入下一批新產(chǎn)品的銷售蓄水中，避免前一階段積累的意向客戶流失。 頭等艙體驗(yàn)，英倫名貴，名利社交，觥籌交錯(cuò) 全面推廣，凸顯產(chǎn)品 新標(biāo)準(zhǔn)精品城市別墅 3 廣告擴(kuò)容 市區(qū)戶外 廣告陣地 A 航空媒體 廣告陣地 B 道路標(biāo)識(shí)及 引導(dǎo)系統(tǒng) C 階段營(yíng)銷目標(biāo)審視 完成積累 400組客戶認(rèn)籌 時(shí)間階段： 2023年 10月初至 10月下旬 主要執(zhí)行動(dòng)作： 主要配合工作： 供應(yīng)商體系聯(lián)合推廣 現(xiàn)場(chǎng)包裝軟裝到位 解讀國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn) 全國(guó)頂級(jí)私人收藏展 10月 18日疊墅開(kāi)盤(pán) + + + 組團(tuán)外立面呈現(xiàn) 景觀街區(qū)呈現(xiàn) 體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放 + + + 階段性推廣主題 國(guó)際化社區(qū)什么樣 ?成都最后的城市別墅區(qū) ?國(guó)際資源集合打造中糧精品城墅 ?國(guó)際居住標(biāo)準(zhǔn)下的別墅革命 ?中糧祥云：空間藝術(shù)的極致 ?媒體全面解析祥云國(guó)際社區(qū) 國(guó)際城市精英專項(xiàng)推介會(huì) 暨疊墅產(chǎn)品業(yè)內(nèi)發(fā)布會(huì) 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 國(guó)際城市精英 疊墅 推介會(huì) 內(nèi)部認(rèn)籌盛宴 8月底 10月 15日（暫定） 備注 每一個(gè)追求享受的人都曾夢(mèng)想自己能盡享尊榮，現(xiàn)在這些夢(mèng)想即將在祥云國(guó)際變成現(xiàn)實(shí)：在一個(gè)充滿尊貴氣派的豪華游輪的頭等艙里來(lái)點(diǎn)一杯雞尾酒，接著再燃上一支哈瓦那雪茄。設(shè)置活動(dòng)參與門(mén)檻的方式來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)活動(dòng)與祥云的融合與互動(dòng)，在達(dá)到宣傳效果的同時(shí)，更可直接點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的為祥云國(guó)際積累目標(biāo)客戶群。 對(duì)邀請(qǐng)的媒體及社會(huì)代表以及嘉賓正式公布國(guó)際化生活社區(qū)概念 向社會(huì)公布國(guó)際化生活社區(qū)概念的整體發(fā)展及典型項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 媒體與受邀代表以互動(dòng)形式提出自己對(duì)于這一話題的建議 2023年 7月上旬（預(yù)計(jì)） 規(guī)模及規(guī)格： 受邀評(píng)論嘉賓約 30人， 包括：政府代表／易居研究院／其他學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)／中糧集團(tuán) 合作媒體約 15家， 包括：新浪網(wǎng)／成都商報(bào)／華西都市報(bào)／居周刊 / 成都樓市 / 搜房網(wǎng) / 成都全接觸 …… 活動(dòng)目的 : 活動(dòng)時(shí)間： 活動(dòng)概述 : 為媒體輿論設(shè)置一個(gè)核心話題，并以此為契機(jī)聯(lián)系到社會(huì)發(fā)展及城市建設(shè)等可以上升理論高度的議題；在項(xiàng)目亮相初期充分樹(shù)立調(diào)性上的制高點(diǎn)。 活動(dòng)目的： 以媒體見(jiàn)面會(huì)的時(shí)機(jī)，將中糧地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的主導(dǎo)理念加以強(qiáng)化和詮釋，并再次公諸于大眾；同時(shí)吸引媒介和大眾的關(guān)注，利用我們活動(dòng)環(huán)節(jié)的巧妙設(shè)計(jì)，為媒介的炒作尋求突破點(diǎn)，形成媒介關(guān)注和報(bào)道的“雪球效應(yīng)” 活動(dòng)時(shí)間： 活動(dòng)概述 : 在接待中心入場(chǎng)前期舉辦一次“媒體見(jiàn)面會(huì)”，一方面可以將 “祥云國(guó)際”在媒體及業(yè)內(nèi)引起話題，同時(shí)可以通過(guò)次活動(dòng)與 各媒體會(huì)面達(dá)成長(zhǎng)期合作模式。 成都 —— 因?yàn)槭悄悖惺澜鐭o(wú)國(guó)界 》 一本一期產(chǎn)品解密讀本 （具收藏價(jià)值的樓書(shū)） ； 一個(gè)全球精英全景式國(guó)際生活的宏偉規(guī)劃沙盤(pán) —— 聯(lián)合高端 club，全球化背景下生活品質(zhì)對(duì)話； 一個(gè)展賣(mài)規(guī)劃理念的銷售樣板區(qū) （情景化實(shí)體樣板間并生活規(guī)劃沙盤(pán)） ； 【 】 階段性動(dòng)作分解 品牌期 {開(kāi)盤(pán)前期 9— 10月 }—— 販賣(mài)沖動(dòng)與氛圍追求 Phase iii for impulse and the atmosphere of the pursuit of trafficking 國(guó)際化生活理念的表現(xiàn) —— 北京祥云在當(dāng)?shù)氐挠绊懥爱a(chǎn)品表現(xiàn) ； 國(guó)際生活區(qū)全景體驗(yàn) —— 媒體、專家、政府看房團(tuán)，輿論背景的打造 ； 國(guó)際化生活概念研討與媒體論壇區(qū) —— 高端對(duì)話：業(yè)界傳播 ； 全球化商業(yè)品牌的持續(xù)引進(jìn) —— 大悅城的造勢(shì) ； 產(chǎn)品展賣(mài) —— 沙盤(pán)、建材展示、樣板區(qū)、產(chǎn)品讀本； 系列介質(zhì)人群推介會(huì) —— 媒體、伙伴、合作商推介會(huì) 系列品牌聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng) ； 【 】 階段性動(dòng)作分解 開(kāi)盤(pán)前期 {產(chǎn)品期 1012月 }—— 販賣(mài)感動(dòng)與產(chǎn)品體驗(yàn) Phase ii for Impressed with the product experience of trafficking 項(xiàng)目亮相 —— 疊墅國(guó)際精英推介會(huì)，造論：國(guó)際生活區(qū)到底是什么，中糧宣布標(biāo)準(zhǔn) ； 七大全球化頂級(jí)品牌系統(tǒng)品牌推介 —— 物業(yè)、會(huì)所、教育、商業(yè)品牌引進(jìn)、體驗(yàn)，意向客戶先行體驗(yàn)，由認(rèn)同感上升為歸屬感； 系列體驗(yàn)之旅 —— 曝光焦點(diǎn)、人氣聚集、小道消息炒作； 產(chǎn)品展賣(mài)： 沙盤(pán)、建材展示、樣板區(qū)、產(chǎn)品讀本； 系列產(chǎn)品推介會(huì)、系列品牌聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)； 【 】 階段性動(dòng)作分解 產(chǎn)品期 網(wǎng)絡(luò)媒體 整合 A 業(yè)內(nèi)傳播 與導(dǎo)向 C 平面媒體 整合 B 通過(guò)預(yù)設(shè)的話題，以媒體的第三方視角，通過(guò)整合平面及網(wǎng)絡(luò)在內(nèi)的系統(tǒng)媒體傳播， 形成以新聞 /報(bào)道 /軟文等形式為主的輿論攻勢(shì)，以相對(duì)低廉的成本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息的 廣泛發(fā)布與覆蓋，并通過(guò)反饋的信息，及時(shí)調(diào)整宣傳口徑。 【 】 典型客戶樣本描摹（四） 社交需求先行，改善需求為主 更大的房子 改善需求 最好要住著舒服一些的房子 別墅類產(chǎn)品 社交需求 至少要住這樣的房子才夠體面 公認(rèn)的豪宅 尊重需求 錢(qián)不是問(wèn)題，要住最好的房子 看不見(jiàn)的頂層 自我實(shí)現(xiàn) 我只想要我喜歡的房子 生存需求 只要有房子住就行 入門(mén)級(jí)產(chǎn)品 注：馬斯洛需求層次理論，在層級(jí)劃分中并不完全與價(jià)格對(duì)應(yīng)。最近聽(tīng)朋友說(shuō)成都的地鐵年內(nèi)通車(chē)，這讓他有點(diǎn)動(dòng)心了。 他今年 45歲，幾年前在上海和朋友合伙開(kāi)了一家小公司，生意不算太好，但一直很穩(wěn)定，每年基本可以有 50至 80萬(wàn)的進(jìn)賬；自己倒也時(shí)常有些空閑時(shí)間，可以到處走走。數(shù)不清的“新城”、“新貴”；然而自己心目中的家，還是要在那些熟悉的地名里。現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)，自己越來(lái)越想家了。首先，這些客戶的生活經(jīng)歷決定了他們是同齡人中的佼佼者，在走南闖北的經(jīng)歷中獲得了自己的人生閱歷與今天的財(cái)富地位；他們往往是圈子里的意見(jiàn)領(lǐng)袖與榜樣標(biāo)桿，這一點(diǎn)在“同鄉(xiāng)”圈子里更為明顯。 他今年 55歲，老家在綿陽(yáng)，早年靠做服裝生意積下點(diǎn)錢(qián)，后來(lái)成了家鄉(xiāng)小有名氣的“致富能手”；前些年生意越做越紅火，也在成都有了自己的門(mén)店。 【 】 典型客戶樣本描?。ㄒ唬? 成都周邊“進(jìn)城”置業(yè)客戶 背景：國(guó)內(nèi)資源向大城市集中，是城市化進(jìn)程中必然存在的階段。家里孩子剛上大學(xué)，過(guò)不了幾年也許就要成家了，現(xiàn)在家里那套三居室就顯得有些雞肋了。 她今年 40歲，從小在成都長(zhǎng)大，也一直住在雙楠。 這是出于以下考慮： ； ； 客戶區(qū)域識(shí)別及啟動(dòng)順序 【 】 典型客戶的構(gòu)成分析 居所升級(jí)換代的本地客戶 背景：成都?xì)v來(lái)就不缺享受生活的概念，本地消費(fèi)者對(duì)于地產(chǎn)產(chǎn)品的要求一直有自己的觀點(diǎn)。 International Brand Design International service brand International brandoriented education International club brand International landscape ecology International business consumer brands Fine decorated international brand 【 】 項(xiàng)目總精神 SLOGAN 一個(gè)全新的人居夢(mèng)想 中糧在祥云國(guó)際融入的不僅是它的品牌 更多的是用十八年兢兢業(yè)業(yè)的追求累計(jì)而成的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 這種品質(zhì)讓中糧地產(chǎn)不斷實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想 正是這種品質(zhì)創(chuàng)造出超越豪宅標(biāo)桿的國(guó)際化產(chǎn)品和生活 正是這種品質(zhì)創(chuàng)造出卓越輝煌的人居價(jià)值 在祥云國(guó)際，中糧地產(chǎn)在不斷超越 在祥云國(guó)際，中糧地產(chǎn)正在營(yíng)造一個(gè)全球夢(mèng)幻生活區(qū) 在祥云國(guó)際，正在實(shí)現(xiàn)一個(gè)全新的人居夢(mèng)想 成都心 世界情 外雙楠，三環(huán)內(nèi)。