【正文】 ? 進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，有可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn) 和規(guī)模在較短時(shí)期內(nèi)的高速增長(zhǎng)， 從而增強(qiáng)企業(yè)抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力， 成為具有全國(guó)性影響的企業(yè)，進(jìn)入 房地產(chǎn)行業(yè)的全國(guó)領(lǐng)先集團(tuán) 固守戰(zhàn)略 ? 充分利用企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)多年經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，投入較多的資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備，確保企業(yè)在未來(lái) 35年內(nèi)可以在本地市場(chǎng)保持足夠的開發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場(chǎng)地位，也增強(qiáng)與外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)抗的籌碼。 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 25 Text Lines 中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展仍然存在許多制約因素 ? 土地市場(chǎng)不健全、供給不足 – 各個(gè)城市的建設(shè)缺乏規(guī)劃和土地法制不健全造成了土地市場(chǎng)不健全、不規(guī)范 ? 商品住宅價(jià)格居高不下，大幅超出一般家庭的支付能力 – 政府部分不合理攤派，各種稅收過(guò)高，“灰色成本”是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因 ? 住房投資結(jié)構(gòu)不合理 – 大量資金沉淀在高檔物業(yè)、非大眾化的別墅上，同時(shí)所有政策都在鼓勵(lì)修建“只售不租”的商品住宅，而不愿意開發(fā)供出租的普通住宅 住宅供給的制約因素 ? 收入預(yù)期不確定和消費(fèi)傾向下降 – 城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入的增長(zhǎng)為%，低于人均 GDP的增長(zhǎng)，醫(yī)療、教育等方面的制度改革都降低了居民的消費(fèi)預(yù)期 ? 住房產(chǎn)權(quán)制度的不健全 – 現(xiàn)有的制度，使消費(fèi)者辦理房產(chǎn)證十分繁鎖，而且住房交易體系也過(guò)于復(fù)雜和缺乏規(guī)范化 ? 與住宅消費(fèi)相關(guān)的金融服務(wù)不健全 – 住宅金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全、服務(wù)落后，個(gè)人信用制度不健全、規(guī)范化、社會(huì)化的抵押擔(dān)保保險(xiǎn)不健全 住宅需求的制約因素 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 目前中國(guó)空置的商品房已經(jīng)達(dá)到 8700平方米 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 26 Text Lines 中國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，全國(guó)超過(guò) 2萬(wàn)家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存在 “小而散 ”的局面 中國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類 (1999) 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu) (1999) [億元 ] 資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭貝格分析 合計(jì) : 24,200個(gè) 30%70%合計(jì) : 86%13%1%二級(jí)資質(zhì) 一級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì)和無(wú)等級(jí) Backup Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 27 Text Lines 各種類型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) ? 為滿足國(guó)家需要，大部分產(chǎn)品為安居房 ? 有部分產(chǎn)品為定位高檔的產(chǎn)品（中海外） ? 主要覆蓋某一主要城市 ? 同時(shí)對(duì)其它主要城市有部分滲透 ? 開發(fā)量非常大，每年開發(fā)量達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米 ? 價(jià)格主要為集中在中低檔（精品房除外） ? 北京城建總公司 ? 北京開發(fā)總公司 ? 中國(guó)海外 ? 絕大部分產(chǎn)品定位在中高檔市場(chǎng)，以精品住宅為主 ? 少數(shù)產(chǎn)品定位于中低檔市場(chǎng) ? 主要集中在某一主要城市 ? 部分企業(yè)對(duì)全國(guó)主要大城市有大規(guī)模的擴(kuò)張 ? 開發(fā)量較大，一般每年超過(guò)40萬(wàn)平方米 ? 價(jià)格主要集中在中高檔，高價(jià)位產(chǎn)品居多 ? 深圳萬(wàn)科 ? 碧桂園 ? 金地集團(tuán) ? 奧林匹克花園 ? 北京萬(wàn)通 ? 北京華遠(yuǎn) ? 主要定位于中高檔市場(chǎng) ? 部分產(chǎn)品為經(jīng)濟(jì)適用房 ? 主要局限于本地市場(chǎng) ? 每年開發(fā)量在 15萬(wàn) 40萬(wàn)之間 ? 價(jià)格主要定位于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的中高檔 ? 成都西南交大 ? 河南建業(yè) ? 重慶渝海 ? 一般定位于中低檔市場(chǎng) ? 定位較為靈活，主要標(biāo)準(zhǔn)為能否獲取利潤(rùn)和得到機(jī)會(huì) ? 主要局限與本地市場(chǎng) ? 許多企業(yè)處于虧損邊緣，無(wú)力開拓外地市場(chǎng) ? 一般而言，開發(fā)量較小。1 Text Lines 企業(yè) 發(fā)展 戰(zhàn)略、 組織 結(jié)構(gòu) 和 電子 商務(wù) – 可能 的 合作課題、 羅蘭 ?貝格的 相關(guān)案例和方法 – 萬(wàn) 科 企業(yè) 股 份 有限 公司 上海， 2023年 1月 12日 企業(yè) 發(fā)展 戰(zhàn)略、 組織 結(jié)構(gòu) 和 電子 商務(wù) | 2023年 1月 12日 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 2 Text Lines This document was created for the exclusive use of our clients. It is not plete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger (Shanghai) International Management Consultants Ltd. 內(nèi)容 頁(yè)碼 A. 萬(wàn)科 未來(lái) 的 發(fā)展 需要 在增長(zhǎng) 和盈利 之間 取得 平衡 3 B. 萬(wàn)科 需要 制定 相關(guān) 的 策略 以 適應(yīng)快速 增長(zhǎng) 但 競(jìng)爭(zhēng) 日益 激烈 的 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 13 C. 萬(wàn) 科 未來(lái) 發(fā)展 需要 解決 的 幾 個(gè) 關(guān)鍵 問(wèn)題 羅 蘭 ?貝 格 目前 的 看法 30 D. 羅 蘭 ?貝 格的 相關(guān)方法和案 例 47 E. 下 一步 的 計(jì)劃 73 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 3 A. 萬(wàn)科未來(lái)的發(fā)展需要在增長(zhǎng)和盈利之間取得平衡 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 4 Text Lines 萬(wàn)科是一家以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè) 主要業(yè)務(wù) 萬(wàn)科 房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)零售 工業(yè)制造 ? 在深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽(yáng)、 成都 等 大 城市 進(jìn)行 房 地 產(chǎn) 業(yè)務(wù) 開發(fā)， 控 股 18家 房產(chǎn) 開發(fā) 公司 ? 主 要 開發(fā) 與 銷售 中 高檔的 商 品 化 住宅 ? 在 國(guó) 內(nèi) 地產(chǎn) 界 樹立 了“萬(wàn) 科 ” 品牌的 精 品 形象 ? 1999年 主 營(yíng) 業(yè)務(wù) 收入 達(dá) 人民幣， 占 全國(guó) 住宅 市場(chǎng)份 額的 % ? 控 股 深圳 市 萬(wàn) 佳 百 貨 股 份 公司 ? 在深圳 以 超 級(jí) 市場(chǎng) 與 傳統(tǒng) 百 貨 相 結(jié)合 的 模 式 從 事 商 業(yè) 零 售 業(yè)務(wù) ? 1999年 營(yíng) 業(yè) 收入達(dá) 元， 零 售額 躍 居 廣東 省 首位，占全國(guó) 市場(chǎng) 份額 的 % ? 控 股 深圳萬(wàn) 科 精 品 制 造 有限 公司 ? 主 要 生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)禮 品、 紀(jì)念 品模 型、樣 品、 工藝 品 ? 1999年 主營(yíng) 業(yè) 務(wù) 收入為 元 資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 公司；羅 蘭 貝 格 分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 5 Text Lines 核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)顯示了萬(wàn)科在這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 6 4 . 6 %6 7 . 6 % 6 8 . 0 %3 1 . 7 %3 0 . 7 % 2 9 . 4 %2 . 6 %1 . 7 %3 . 7 %1997 1998 1999資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 公司 ， 中 國(guó) 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 2023，羅 蘭 貝 格 分析 其它 商業(yè)零售 房地產(chǎn) 1,956 2,269 2,912 +22%. +2%. +18%. +25%. 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入： 1997~1999 [百萬(wàn)元 ] 年均增長(zhǎng)率 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 6 Text Lines 萬(wàn)科已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者之一 4 , 4 7 44 , 3 4 23 , 4 3 93 , 2 9 43 , 1 2 62 , 9 5 81 , 9 9 0964深 深房 萬(wàn) 科 深 振 業(yè) 深 長(zhǎng)城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 1 , 0 1 2719470332 321 320154 144深 深房 萬(wàn) 科 深 振 業(yè) 深 長(zhǎng)城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 資料 來(lái)源： 中 國(guó)上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額 (1999年中期 ) [百萬(wàn)元 ] 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)收入 (1999年中期 ) [百萬(wàn)元 ] Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 7 Text Lines 零售業(yè)務(wù)在快速發(fā)展，但盈利能力一般 萬(wàn)佳百貨主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 (19971999) [百萬(wàn)元 ] 萬(wàn)佳百貨營(yíng)業(yè)毛利 (19971999) [百萬(wàn)元 ] 萬(wàn)佳百貨營(yíng)業(yè)毛利率 (19971999) 8 5 5 . 26 8 9 . 76 1 8 . 21997 1998 1999+% . 1 8 0 . 71 2 8 . 31 2 7 . 81997 1998 1999+% . 2 1 . 1 3 %1 8 . 6 0 %2 0 . 6 6 %1997 1998 19991999年凈利潤(rùn)為 2,108萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為 %，屬行業(yè)中等水平 資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 股 份， 羅 蘭 貝 格 分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 8 Text Lines 1 5 . 0 %3 4 . 0 %2 5 . 5 %3 6 . 3 %4 8 . 4 %2 9 . 3 %3 0 . 0 %2 7 . 3 %2 4 . 1 %3 5 . 5 %2 3 . 5 %3 7 . 5 %1997 1998 1999萬(wàn)科未來(lái)將面臨著改善其主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力的重要課題 深深房 萬(wàn)科 中遠(yuǎn)發(fā)展 深物業(yè) 1) 稅前利潤(rùn) 資料 來(lái)源： 中 國(guó) 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率 1)： 1997~1999 [%] ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比較，萬(wàn)科的盈利能力偏低，且呈下滑的趨勢(shì) ? 未來(lái)的擴(kuò)張需要考慮盈利水平，通過(guò)提高萬(wàn)科股票的市場(chǎng)吸引力來(lái)增強(qiáng)未來(lái)的融資能力 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 9 Text Lines 在未來(lái)的發(fā)展中應(yīng)該處理好盈利和增長(zhǎng)兩個(gè)發(fā)展目標(biāo)的關(guān)系 盈 利 能力 與 增長(zhǎng)： 1997~1999 利潤(rùn)率 1) 銷售額增長(zhǎng)率 行業(yè)平均值 行業(yè)平均值 陸家嘴 深物業(yè) 深長(zhǎng)城 深深房 中遠(yuǎn) 發(fā)展 浦東 金橋 萬(wàn)科 新 黃浦 深 寶安 資料 來(lái)源： 中 國(guó) 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 1)毛利潤(rùn) 提高盈利水平 維持或加快 增長(zhǎng) 在增長(zhǎng)的同時(shí)提高盈利水平 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 10 Text Lines 萬(wàn)科還需要提高營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的利用效率，從而提高總體的盈利能力 營(yíng)業(yè)費(fèi)用： 1999 [萬(wàn)元 ] 銷售額： 1999 [萬(wàn)元 ] 單位營(yíng)業(yè)費(fèi)用 產(chǎn)生的銷售額 [元 ] 141 9 , 7 6 2484273萬(wàn)科 深深房 深物業(yè) 中遠(yuǎn)發(fā)展 291,238 84,916 194,249 53,285 15 175 712 3,806 資料 來(lái)源： 中 國(guó)上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 // // 營(yíng)運(yùn)效率比較： 1999 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 11 Text Lines 價(jià)值鏈的優(yōu)化不僅可以提高萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力，而且可以培育未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 目前萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈定位 評(píng)價(jià) 資源 設(shè)