【正文】 – 用地南側(cè)為鐵路，會有較高的噪音和震動，對住宅品質(zhì)有影響。 控規(guī)中基地西側(cè)為旗忠體育城的商業(yè)聚集區(qū)，對本項目商業(yè)氣候有提升作用。 ?做土地價值分析 ?判斷各區(qū)域板塊的土地價值 ?作產(chǎn)品和客戶的基本匹配，為設(shè)計部作強排提供基礎(chǔ) ?給出規(guī)劃思路和開發(fā)思路，幫助項目部項目發(fā)展部提供開發(fā)思路和拆遷前期 ?為項目部提出基本配套要求，尋求改善土地屬性的機會 土地價值分析 規(guī)劃條件研究 ■ 周邊條件分析 用地屬于城市地圖中的潛力板塊。 代表性樓盤有：假日風景、同潤加州、復(fù)地北橋城、合生城邦等 別墅類產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)競爭比較激烈， 考慮到公路交通以及景觀資源，存在一定的市場機會 假日風景 900011000 同潤加州 8400 合生城邦 7000 市場機會尋找 從客戶到產(chǎn)品描述 ■ 合生城邦 項目 名稱 建筑形式 電梯 物業(yè)費 停車方式 車位比 裝修 交付時間 銷售速度 合生城邦 11層小高層 別墅 一梯兩戶 公寓： 別墅： 地下車庫 1： 毛坯 公寓： 07年 04月 別墅： 06年 12月 88套／月 市場機會尋找 典型個案描述 ■ 合生城邦 一期2023年５月上市、銷售 （目前已經(jīng)售完） 分組統(tǒng)計 上市套數(shù) 上市面積 套均面積 比例 獨棟別墅 12 241 % 聯(lián)排別墅 308 175 % 疊加別墅 192 160 % 合 計 512 192 １００％ 二期2023年９月上市、銷售 分組統(tǒng)計 上市套數(shù) 上市面積 套均面積 比例 兩室兩廳 198 104 % 三室兩廳 198 143 % 獨棟別墅 20 379 % 聯(lián)排別墅 300 176 % 疊加別墅 56 165 % 合 計 772 193 １００％ 分組統(tǒng)計 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售均價 套均面積 套均價 比例 兩室兩廳 162 5500 104 572023 % 三室兩廳 177 5400 143 772200 % 獨棟別墅 20 13637 379 5168423 100% 聯(lián)排別墅 296 7867 176 1384592 % 疊加別墅 55 6050 165 998250 % 合 計 710 5988 1779091 % 市場機會尋找 典型個案描述 ■ 合生城邦 市場機會尋找 典型個案描述 ■ 合生城邦 分組統(tǒng)計 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價 (元 /平 ) 套均面積 (平米 ) 套均價 (元 ) 合 計 114 5801 111 647824 2023年 42 4599 24710427 5373 109 585657 2023年 72 6228 114 709992 公寓 05年消化約 9萬平， 5個億 分組統(tǒng)計 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價 (元 /平 ) 套均面積 (平米 ) 套均價 (元 ) 合 計 367 550866645 7946 178 1415459 2023年 255 46665 379993095 8143 183 1490169 2023年 112 170873550 7750 173 1340750 聯(lián)排別墅 05年消化約 9萬平， 5個億 分組統(tǒng)計 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價 (元 /平 ) 套均面積 (平米 ) 套均價 (元 ) 合 計 16 9262 178 1648636 2023年 8 20234447 9070 183 1659810 2023年 8 9454 173 1635542 獨棟別墅 05年消化約 9萬平， 5個億 市場機會尋找 典型個案描述 建筑外觀 建筑樓層 3層 建筑風格 英國風格 外墻材料 面磚、涂料 屋頂做法 油沾瓦 戶型設(shè)臵 產(chǎn)品類型 聯(lián)體別墅 主力面積 164181平方米 主力房型房間數(shù)量 2套間 +2房 +3廳 層高 房間格局 部分房型餐廳、廚房與客廳錯躍處理， 功能分區(qū)明顯 客廳設(shè)臵 層高 ；面寬 主臥套間 主臥 +主衛(wèi) +衣帽間 +露臺 附加值 花園 /庭院 3040平方米左右 地下室 無 閣樓 無 露臺 2540平方米左右 車庫 單車庫、半地下室 ■ 合生城邦 市場機會尋找 典型個案描述 ?在判斷市場機會和通過客戶判斷競爭關(guān)系后，初步選擇產(chǎn)品類型進行成本測算 ?此處產(chǎn)品選擇要帶有競爭關(guān)系和操作策略 ?基本上此處的單體選擇要說清楚對容積率有影響的產(chǎn)品因素，保證單體的選擇測算成功，因為容積率是最大的成本 ?例如：別墅要有基本配臵要求。 代表性樓盤有：奧林匹克花園、春申景城、假日風景、上?？党堑? 同樣考慮到教育配套因素，本區(qū)域內(nèi)此類客戶的 市場機會很小 。 代表性樓盤有：奧林匹克花園、春申景城、沁春園 九城湖濱 6200 老上海人對土地和區(qū)域的認知度很高，老閔行地區(qū)的老上海人對本區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品會有一定的需求， 市場機會較小。 代表性樓盤有：奧林匹克花園、九城湖濱、春申景城、合生城邦等。 ? 新橋受道路系統(tǒng)和配套的影響，經(jīng)濟類的表述表現(xiàn)一般， 210平以上的舒適性別墅表現(xiàn)不錯，而本區(qū)域配套軌道交通不錯，但是周邊人文條件較差，因此，經(jīng)濟類的別墅消化率很高 ? 170－ 190平方米的經(jīng)濟型聯(lián)排別墅是宗地的重要市場機會 宗地 新橋 老閔行 5號線 9號線 分流客戶 市場機會尋找 別墅競爭機會小結(jié) ? 本案主力客源包括市區(qū)社會新銳和本地客戶兩部分，考慮到軌道 5號線以及 9號線帶來的市區(qū)人口導入，九亭和顓橋均是本項目一級公寓競爭板塊；本地客戶則主要是在老閔行板塊消化，所以目前本案公寓競爭市場主要有九亭，顓橋和老閔行 3個板塊?，F(xiàn)在的莘莊基本上已經(jīng)成為上海西南部樓最多、居住最集中的區(qū)域，是閔行區(qū)內(nèi)最大的人口聚集區(qū)，目前開發(fā)量有限 ?配套系統(tǒng) —— 軌道交通公交系統(tǒng)快速路非常發(fā)達，商業(yè)配套生活配套完善 ?產(chǎn)品分析 —— 目前板塊內(nèi)基本全部都是公寓型產(chǎn)品，以小高層為主，板塊內(nèi)沒有在售的別墅項目。其中 07年別墅 7萬平方米， 08年別墅 13萬平方米， 08年以后別墅 15萬平方米。 市場機會尋找 同級別競爭板塊分析 新橋 ?產(chǎn)品分析 —— 目前區(qū)內(nèi)有近 30個已建成和在建樓盤，其中大部分為別墅社區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售的項目約有 4個，基本都為別墅和公寓的混合社區(qū)其中公寓占有較大的比例，目前區(qū)域內(nèi)公寓的售價主要集中在 5500－7000元 /平方米 ?客源分析 —— 新橋距離莘莊很近，一直以來新橋都定位為莘莊的別墅區(qū)，所以區(qū)域內(nèi)莘莊的客戶比例很大約占 50－ 60％，其余的客戶主要為來自徐匯區(qū)的客戶。由于單價較低，而且未來區(qū)域內(nèi)由較好的交通預(yù)期，所以目前區(qū)域內(nèi)客戶類型主要為新銳型客戶，其中還有部分的健康養(yǎng)老型客戶。 ? 交通出行 —— 目前區(qū)域出行主要通過滬松公路轉(zhuǎn)漕寶路，公交線路眾多，但是 道路較為擁堵，出行時間較長，而且自駕車出行也比較不便，但是區(qū)域內(nèi)的軌道 9號線正在施工中，預(yù)計 07年開通，屆時區(qū)域的交通狀況將會有較大的改觀。 A4 A20 市區(qū)客戶 : 本區(qū)域客戶 80% : 20% 面積 80100 100120 120140 140160 160170 170210 210以上 合計 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 40004500 539 539 1084 1084 243 243 157 157 850 850 386 386 3260 3260 45005000 4150 4150 2293 2293 1955 1955 1536 1536 482 482 1589 459 12023 10875 50005500 3283 3111 2192 2192 2803 2545 2585 1810 338 1150 12748 9659 55006000 8929 8929 3501 3501 3032 2758 2573 2573 235 235 18790 18516 60006500 11464 6844 13658 9347 7069 3288 4254 1204 2123 653 811 180 7155 3588 48554 26074 65007000 5180 3859 18139 13594 12023 8135 604 140 663 331 210 210 37735 27203 70007500 2367 1876 3710 3233 7075 4679 3973 912 427 215 17990 11353 75008000 364 364 2755 2755 1865 1741 165 165 553 553 5777 5653 80008500 230 230 886 694 1116 924 85009000 1141 2681 1759 210 210 4033 1970 90009500 950010000 182 182 182 182 37688 29943 50244 39989 36048 25345 11709 7420 4622 2482 6819 2936 10767 4708 162278 115757 公寓是本版塊的主要產(chǎn)品 銷售率： 72% 市場機會尋找 同級別競爭板塊分析 顓橋 小結(jié) 1. 顓橋板塊整體去化情況都較好， 去化率為 71%，成交的主力價格段為 60007000元 /平方米，主力面積段為 80120元 /平方米，總價段為 6080萬 2. 顓橋片區(qū)是 宗地區(qū)域公寓市場的一級對手 ，別墅類聯(lián)排市場則相對沒有壓力 3. 軌道交通是外區(qū)域客戶購買的主要考慮因素，同時也攔截了市區(qū)客源向老閔行板塊的流入 4. 區(qū)域遠期軌道交通線沿線的土地非常少， 但在售項目的未來推案量為 ，其中 07年公寓供應(yīng)有 10萬 平方米，別墅有 8萬 平方米； 08年公寓供應(yīng)有 ； 08年以后公寓供應(yīng)有 。 ■ 區(qū)域描述 目前本區(qū)域內(nèi)在售的個案有 6個基本也都分布在 5號線顓橋站附近。面積段在 210平方米以上的別墅去化情況不太理想 ，主要是由于區(qū)域內(nèi)的大環(huán)境檔次不高，高端的客源對本區(qū)域的環(huán)境存在一定的抗性。 ■ 地塊描述 ■ 板塊描述