【正文】 因此，建議開(kāi)發(fā)商拒絕客戶“改合同”的要求?！緦?duì)策】 雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。附件可以采取直接在范本的相應(yīng)位置書寫的方式也可以采用粘貼相應(yīng)內(nèi)容的方式（平面圖一般采取粘貼方式），無(wú)論采取何種方式都應(yīng)注意在附件上由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說(shuō)明、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)三項(xiàng)?？崭癫糠痔顚懙奈淖峙c印刷文字具有同等效力。仲裁機(jī)構(gòu)本身沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人不自動(dòng)履行裁決的，由法院強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來(lái)講比較熟悉。因此在商品房買賣合同中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的部分內(nèi)容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。另一方面是有關(guān)買受人對(duì)建筑物公用部分所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層，這條根本無(wú)需約定，如果在頂層，也應(yīng)歸買方所有（否則，買了房子但對(duì)房頂沒(méi)有使用權(quán)豈不是笑話）。這種做法并不合理。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。在原《商品房銷售合同范本》（GF951701）中，沒(méi)有這方面的內(nèi)容。部分開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)意識(shí)淡薄?！踞屃x】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人需提供的證件有：購(gòu)房發(fā)票商品房買賣合同、身份證復(fù)印件、單位購(gòu)買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證(1991年4月16日起)【常見(jiàn)問(wèn)題】 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，而僅僅是“出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限”。2．買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的 　 ％向買受人支付違約金。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商要有清醒的認(rèn)識(shí)。買受人根本無(wú)法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過(guò)激的方式向開(kāi)放商討說(shuō)法?！钡谑臈l 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑，按以下日期達(dá)到使用條件：1． 　　　　　　　　　　　　　　　　　 ；2．　　　　　 　　　　　　　　　　　　　 ；如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1． ；2． ；【釋義】 本條是出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行時(shí)間的承諾，以及違法承諾的責(zé)任?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)踐中附加的約定過(guò)于籠統(tǒng)。第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定達(dá)到（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】 實(shí)踐中，出賣人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見(jiàn)不鮮。第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡(jiǎn)單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭(zhēng)議（包括賣方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買方仍有異議）、買方不及時(shí)驗(yàn)收入住等?！蹲≌褂谜f(shuō)明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：１、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；２、結(jié)構(gòu)類型；３、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；４、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；５、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；６、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；７、配電負(fù)荷；８、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等值得注意事項(xiàng)的說(shuō)明；９、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。這是不同與原范本（GF950171）的新規(guī)定。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！緦?duì)策】為減少誤解，應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購(gòu)買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。　　此外，開(kāi)發(fā)商還可能約定某些“特殊情況”下免除違約責(zé)任，這樣的條款也應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取刪除。 　但是，開(kāi)發(fā)商也可能在《商品房買賣合同》中把“不可抗力”的范圍無(wú)限擴(kuò)大，借此來(lái)逃避責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條“買方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。【常見(jiàn)問(wèn)題】逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都難以實(shí)現(xiàn)在商品房交付使用的同時(shí)通過(guò)“綜合驗(yàn)收”，因此直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。以前的綜合驗(yàn)收都是由建設(shè)部門召集各有關(guān)部門進(jìn)行，經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗(yàn)收完畢有很大時(shí)間差。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。這種要求也有法律依據(jù)。5．但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的；2．；【釋義】本條規(guī)定的是賣方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé)事由。第八條交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在　　　年　　月　　日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格?！境Ｒ?jiàn)的問(wèn)題】 本條最難掌握的是如何約定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間，以及違約金的比例。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過(guò)于簡(jiǎn)單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒(méi)有約定違約責(zé)任。2． 分期付款乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的 銀行（帳戶名稱： ，帳號(hào)： ）（1） 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)（　 　幣）　 　仟　 佰 　 拾　　 萬(wàn)　　 仟　　 佰　　 拾　　 元；（2） 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)（　 　幣）　 　仟　 　 佰　 　 拾　　 萬(wàn)　　 仟　　 佰　　 拾　　 元；3． 貸款方式付款（1）買受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)　　 元；（2）買受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)　　 元；（3）買受人應(yīng)于 年 月 日前首付款付清后，持有關(guān)材料于 年 月 日前到 銀行辦妥貸款手續(xù)，否則視為買受人違約。這種約定，在面積變更較大的情況下，對(duì)買方來(lái)講是不公平的?！　　　　　　　　‘a(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積　　面積誤差比=────────────────100%　　　　　　　　　　　合同約定面積　　因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議【釋義】當(dāng)雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，合同約定的面積（通常稱“暫測(cè)面積”）有可能與申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主管部門實(shí)際測(cè)量的面積不一致，本條就是為解決該問(wèn)題設(shè)計(jì)的?！　∩唐贩拷桓逗?，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___