【正文】 財稅〔 2023〕 26號及財稅〔 2023〕 93號中新辦企業(yè)三年內(nèi)免征營業(yè)稅、營業(yè)稅附加及企業(yè)所得稅，不受行業(yè)限制，但 31號文對此作了限制，房地產(chǎn)行業(yè)不得享受，就此大家可以考慮一下，這里面減少多少的機會成本。 關(guān)于適用減免稅政策問題 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受 新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 對文發(fā)之前 ， 國家稅務(wù)局或地方稅務(wù)局實際征管的企業(yè) ， 其征管范圍不作調(diào)整 。 注：核定利潤率的確定 建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)核定征收方式核定利潤率１０～２０ %。鐘稅官 20230607 3. 各項規(guī)費 4. 竣工獎等各類給施工單位的獎金 筆者注：其他限制性扣除項目 1. 工資及三項經(jīng)費 2. 勞動保護費（清涼飲料費，服裝費） 3. 保險（社會保險，財產(chǎn)保險，補充養(yǎng)老保險等） 4. 捐贈 5. 各項基金 6. 辦公通訊費用，傭金 7. 壞賬準(zhǔn)備和壞賬損失等等 筆者注： 不予扣除的項目 包括 資本性支出 ；無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出； .存貨跌價準(zhǔn)備金、短期投資跌價準(zhǔn)備金、長期投資減值準(zhǔn)備金、風(fēng)險準(zhǔn)備金（包括投資風(fēng)險準(zhǔn)備金），以及國家稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準(zhǔn)備金之外的任何形式的準(zhǔn)備金 ；賄賂等非法支出 ；違法經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失；各種稅收的滯納金、罰款和罰金；自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠郑怀^國家規(guī)定允許扣除的公益、救濟性捐贈以及非公益、救濟性的捐贈；各種贊助支出；擔(dān)保支出 ；回扣支出 ；與取得收入無關(guān)的其他各項支出等等 九、關(guān)于征收管理問題 （ 一 ） 開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時 ， 應(yīng)對涉及報稅務(wù)機關(guān)審 批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實 。 筆者注：其他扣除項目規(guī)定 1. 銷售費用 。 （ 2）自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程 由于自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程，其賬面價值扣除殘值、保險賠償及責(zé)任賠償后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認定損失： ①有關(guān)自然災(zāi)害或者意外事故證明； ②涉及保險索賠的，應(yīng)當(dāng)有保險理賠說明； ③企業(yè)內(nèi)部有關(guān)責(zé)任認定、責(zé)任人賠償說明和核準(zhǔn)文件。對此需要注意的是凈損失計入繼續(xù)施工的工程成本后，是否可能導(dǎo)致開發(fā)項目成本超過其可變現(xiàn)凈值而需要計提跌價準(zhǔn)備。 企業(yè)拆借和集資資金利息支出的扣除 ？？ 關(guān)聯(lián)企業(yè)間拆借利息支出的扣除 ？？ 集團貸款的利息扣除 ？？ 新的融資方式下項的利息扣除？？如擔(dān)保費支出 12．土地閑置費 開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 （ 時間點的問題 ） （ 2） 開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè) 、 單位使用的 ， 借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件 ， 其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 。 (已經(jīng)作廢 ) 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問題 自 2023年 1月 1起 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過部分可無限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)定 ：凡在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 之前發(fā)生的廣告費 ，可以按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期不得超過 3個納稅年度；第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 之后發(fā)生的廣告費 ，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分 可以無限期 向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。蘇地稅發(fā) [2023]120號 10．廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。尚未結(jié)轉(zhuǎn)的余額應(yīng)按相關(guān)規(guī)定計入建造成本。 售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ? 能夠單獨核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ? 不能單獨核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 售房部（接待處）、樣板房的 裝修費用 開發(fā)企業(yè) 建造的 售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的， 可按自建固定資產(chǎn)進行處理 ，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 （ 2）屬于 營利性的 ， 或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。檢查中應(yīng)注意一般房地產(chǎn)企業(yè)都有相關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司，此中有轉(zhuǎn)移利潤之可能（物業(yè)公司可以核定征收或者享受一免，或者三免兩減半） 標(biāo)準(zhǔn)暫參照國稅發(fā) [2023]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 開發(fā)企業(yè)將已計入 銷售收入 的共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門 、 單位的 ， 應(yīng)于 移交時扣除 。 （ 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔(dān)的部 開發(fā)成本較 83號文范圍更明確，共 6項 3．應(yīng)付費用 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用 ， 可以憑合法憑證 計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除 ， 其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外 ， 不得在稅前扣除 。 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247?！都殑t》 關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 ，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 不允許扣除 。 ④基礎(chǔ)設(shè)施費 ，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 (2)開發(fā)土地的成本、費用 ； 納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費用。蘇地稅發(fā) [2023]120號 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 5． 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用 必須 符合國家稅收規(guī)定 。 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 3．開發(fā)產(chǎn)品完 工前發(fā)生 的直接成本、間接成本和共同成本， 應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象 。 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出， 當(dāng)期實際發(fā)生的 ，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象； 當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負擔(dān)的， 除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外 ，一律不得計入當(dāng)期成本對象。 ★注 :關(guān)于代建行為的認定 : 關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題 房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房， 如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司 (即受托方 )不墊付資金，并同時符合本《通知》第三條中“其他代理服務(wù)”條件的 ，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。 注意在轉(zhuǎn)固的時候，企業(yè)一般只是將成本的數(shù)額轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，但在所得稅調(diào)整時，主管稅務(wù)機關(guān)一般會根據(jù)平均銷售單價調(diào)整應(yīng)稅所得，這樣計稅的依據(jù)往往會比賬面上的固定資產(chǎn)原值要大，此時要注意的是計提折舊的依據(jù)可以是計稅的依據(jù)，而不依據(jù)賬面原值，但需要單獨設(shè)置臺賬進行管理。 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及實施細則的規(guī)定，只有兩種情況為視同銷售要繳納營業(yè)稅，一是單位將不動產(chǎn)無償贈與他人；二是以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的方式銷售建筑物要視同銷售。 ★ 4注：同前述獲得非現(xiàn)金收益的處理是一致的 納稅人取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時的市場價格計算或估定。 《江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知》 蘇國稅函 [2023]206號 七、視同銷售 ? 視同銷售的類型 ? 視同銷售確認收入時間 ? 視同銷售收入額的確認 ? 視同銷售的后續(xù)調(diào)整 ? 視同銷售的報表填列 視同銷售的類型 開發(fā)企業(yè) 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) ★ 1或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資 ★ 分配給股東或投資人、抵償債務(wù) ★ 3 、 換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn) ★ 4等行為 ，應(yīng)視同銷售 。 對投資方而言 ， 也可以從部分稅款的延遲繳納中獲得資金的時間價值 。 因此 ， 這兩種分配方式 ， 對投資方來說需注意權(quán)衡 。同時 不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或 股息、紅利 ，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。 關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù) 國稅函 [2023]83號 酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。 蘇地稅發(fā) [2023]120號 比較 83號文 31號文件同原 83號文件實質(zhì)一致，僅改變了以前的表述方式，統(tǒng)一為“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”。 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定 ５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品 先出租再出售的 ： 凡將開發(fā)產(chǎn)品 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的 ，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)； 凡未將開發(fā)產(chǎn)品 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的 ，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)， 出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定 （ 2）采取 視同買斷方式 委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格 高于買斷價格 ，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)； 如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格 低于買斷價格， 以及屬于 受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的， 則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ２．采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定 ， 對管道煤氣集資費 （ 初裝費 ） ， 應(yīng)按“ 建筑業(yè) ” 稅目征收營業(yè)稅 。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)單位在履行各類代收費用時，必須持有該項費用的代收授權(quán)書和使用財政部門核發(fā)的統(tǒng)一票據(jù)，并按規(guī)定解繳收費主管部門，否則一律照章征收營業(yè)稅。