房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書658052129(最新整理-wenkub.com
2024-11-08 21:49 本頁(yè)面
【正文】 1． 1． 港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士 由于國(guó)內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的 TOWNHOUSE。 六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 項(xiàng)目定位 1． 項(xiàng)目定位依據(jù) 1． 1． 政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程 北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資， 引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì) “本項(xiàng)目”周圍 TOWNHOUSE 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在 70009000 元 /平方米。 物業(yè)管理 聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償 服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。 5． 高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。 室內(nèi)設(shè)施及功能 5． 充分引入智能化概念。 環(huán)境設(shè)計(jì) 將 請(qǐng)國(guó)外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。 從近期北京的 TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng) 和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向 目前影響 TOWNHOUSE 項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。 2。由于國(guó)內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的 TOWNHOUSE。 二、 TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析 中國(guó)正式加入 WTO 以后，世界 500 強(qiáng)企業(yè)有近 200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為 TOWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶 群體；北京 2020 奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近 50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。 從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 “本項(xiàng)目”利潤(rùn)： 4． 利潤(rùn)：利潤(rùn) =銷售收入 — 總成本 =87750萬(wàn)元 — 58580 萬(wàn)元 — 8198萬(wàn)元 =20972萬(wàn)元。 “該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算： “該項(xiàng)目 ”可銷售面積 13。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。 4． 3． 與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。 4． 2． 智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的 IC 卡系統(tǒng)。鋪設(shè) ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng) 4． 2． 4． 2． 廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如 德高麗（ DEL TONGOL）。 4． 1． 社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。 好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。 1． 2． 真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。 1． 1． 國(guó)內(nèi)金融業(yè)、 IT 業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊 ”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 1． 1． 中國(guó)正式加入 WTO 對(duì)本地區(qū)的影響 據(jù)悉，全球 500 強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 絕佳地理位置 本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。 配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂部 6． 康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。綜合布結(jié)入戶，預(yù) IDD 電話插口，國(guó)際衛(wèi)星 電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。 戶型設(shè)計(jì) 多種戶型適宜不同需要，小到 150 平米經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE，大到500 余平米豪華型 TOWNHOUSE。 周邊環(huán)境 本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路 2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。從“ TOWNHOUSE 項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。 私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。 國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體 2． 中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及 IT業(yè)、金融業(yè)精英 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次 : 外籍購(gòu)買群體 1． 外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員 北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界 跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京 TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。 第九章 投資估算 一、成本構(gòu)成 宗地占地 338 畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成： 土地費(fèi)用 宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用 2020萬(wàn)元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用： /畝 338=1183萬(wàn)元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用： 1萬(wàn) /畝 338=338 萬(wàn)元 農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用： 300元 /m *338 =6760萬(wàn)元 其中包含已付土地方費(fèi)用 200 萬(wàn)元 總計(jì)：投入土地成本 10081萬(wàn)元 土地出讓金 其它投入 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì) 方案 A：以 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) 1000 = m2 銷售按 6500 元 / m2計(jì)， 6500= 方案 B：
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