【正文】 54810100％＝％注：訓(xùn)練場所及商業(yè)暫為租金收入，計劃隨著市場需求變化隨時上市交易，由于市場較難預(yù)計，故暫不計算。4）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅和教育費附加分別為營業(yè)稅的7% %計算。二期工程計劃根據(jù)一期工程的市場狀況調(diào)整施工周期。d. 2004年5月一12月土建施工。用戶在家庭電腦中可閱覽電子書籍和出版物，通過網(wǎng)絡(luò)終端購買商品，實現(xiàn)多媒體信息通訊。垃圾袋裝，分類收集處理，防止污染，利于環(huán)境清潔。設(shè)備與管線、管線與管線之間的配合采取統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工，符合安全與安裝要求，避免交叉和重疊。，大量采用節(jié)能高效的新型燈具，公共區(qū)域采用延時或聲控開關(guān)，減少無用電耗。工程中采用的新技術(shù)采用混凝土小型空心砌塊和非勃土磚砌體結(jié)構(gòu)住宅建筑體系，解決好當(dāng)前砌體結(jié)構(gòu)存在的技術(shù)、質(zhì)量問題，完善配置技術(shù)，提高總體質(zhì)量。防雷及接地：,根據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》確定各建筑物防雷等級設(shè)置防雷設(shè)施。供電主要指標(biāo)：總電容量： 住宅5712kw 公用工程31 OOkw總需要容量： 住宅1520kw 公用工程2170kw供電電源、供電系統(tǒng)：基地小區(qū)用電負(fù)荷為三級，消防設(shè)備為一級。室內(nèi)排水管采用芯層發(fā)泡或內(nèi)壁螺旋UPVC塑料排水管，以減低噪音。住宅內(nèi)采用污、廢分流排水體制，洗浴廢水單獨收集，作為中水水源。室外給水干管布置成環(huán)狀?；厮礊槌鞘凶詠硭?，由獲同路市政給水管引入，設(shè)生活、消防合用的儲水池（容積500立方米）。采用混凝土小型空心砌塊和非赫土磚砌體結(jié)構(gòu)住宅建筑體系，解決好當(dāng)前砌體結(jié)構(gòu)存在的技術(shù)、質(zhì)量問題，完善配套技術(shù)，提高總體質(zhì)量。保持起居室直接采光、自然通風(fēng)、寬敞明亮、有良好的視野。 第七章、 建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計教學(xué)樓、辦公樓、訓(xùn)練廳、生活配套小區(qū)住宅設(shè)計根據(jù)市場需求，按2A級和銷售定位情況，有針對性的設(shè)計出不同檔次，不同面積標(biāo)準(zhǔn)的套型，供居民選擇，執(zhí)行模數(shù)協(xié)調(diào)原則和方法，促進住宅部品的標(biāo)準(zhǔn)化，系列化和應(yīng)用化。1）選擇公司經(jīng)常利用的宣傳媒體進行大力宣傳，有利于公司的形象建設(shè)，同時利用公司形象加大宣傳力度。第二階段：比附定位和逆向定位，發(fā)現(xiàn)對方的缺陷及對消費者產(chǎn)生的不良影響逆向定位。三、廣告策略 廣告目標(biāo)：以樓盤推出的周期來分三個階段性目標(biāo)a、 創(chuàng)牌目標(biāo)：目的介紹新樓盤進入市場，通過對新樓盤的功能、文化理念、特點、服務(wù)、設(shè)施、景觀等宣傳介紹，提高客戶對該項目的認(rèn)知度。 舉辦新聞發(fā)布會、房展會擴大影響。 組織大業(yè)務(wù)組的業(yè)務(wù)員分片進行全面推銷工作。一、方案策劃： 先營造環(huán)境，文明施工，給客戶一種大商業(yè)投資的感覺，刺激投資欲望。3）地勢復(fù)雜加大施工難度，增加成本，延長施工時間。10)教育優(yōu)勢：公司特有的素質(zhì)教育模式及北京大學(xué)城的實體，可將銷售及教育從利益上直接聯(lián)系起來，由此產(chǎn)生促銷優(yōu)惠賣點。同時石太高速公路、未來的青銀高速公路由項目的西部和東部直通各個交通網(wǎng)絡(luò)。3)概念優(yōu)勢：該項目依山傍水，環(huán)境宜人、生態(tài)健康、休閑娛樂、時尚消費、度假、運動健身、獨一無二絕無僅有。完善的功能吸引不同層次的消費者，滿足了市場的需求，存在廣闊的市場前景，同時有著公司雄厚的資金與科學(xué)的經(jīng)營理念可保證項目投資建設(shè)順利進行。大型競技項目將以專業(yè)俱樂部或國家專業(yè)隊租用為主，并承攬舉辦大型體育賽事。進行多方位廣告宣傳，擴大影響力。突出基地檔次高、配套齊全、運動文化氣氛濃郁的特點。提供桑拿、康復(fù)理療按摩、健身咨詢、美容美體、棋牌室、咖啡廳、游藝廳、網(wǎng)吧等。④合理劃分功能區(qū)，避免造成資源浪費。以較低廉的價格吸引顧客。二、經(jīng)營方案從網(wǎng)上和訪問調(diào)查了解到國內(nèi)一些體育健身娛樂場所存在許多的問題。2）行政綜合辦公大樓、教學(xué)樓、體育科研中心、食堂、宿舍、洗浴、體育康復(fù)中心主要以教學(xué)、科研、管理與服務(wù)為職能，以出租或承包給專業(yè)單位進行經(jīng)營為主要方式推向市場。 兩期別墅銷售收入明細(xì)表序號總面積銷售周期面積比率面積單價銷售額213400m21/453350m21588元/ m28472萬元1/453350m21688元/ m29005萬元1/453350m21888元/ m210072萬元1/453350m22188元/ m211672萬元合計銷售收入39221萬元兩期多層銷售收入明細(xì)表序號總面積銷售周期面積比率面積單價銷售額320160 m21/480040m2988元/ m27908萬元1/480040m21088元/ m28708萬元1/480040m21188元/ m29445萬元1/480040m21288元/ m210309萬元地下室53360 m2600元/ m23201萬元合計銷售收入39571萬元銷售總收入為：78792萬元利潤率: 公益成本： 土地成本：400畝2＝3400萬2=7800萬元 別墅成本：836元/ m22＝2=多層住宅：809元/m22＝2=25900萬元總成本：54810萬元（7879254810）247。二期工程占地400畝, 。項目投資具體情況詳見下表：單位成本表項目投資估算表項目投資估算表建設(shè)周期序號項目征地費（，租地700元/年）工程造價（萬元）合計（萬元）一期1沿街商業(yè)建筑127510640119152綜合教學(xué)樓170062483243宿舍樓340022572259724籃球、排球館595168022755田徑運動場1051056足球場1051057體育健身42575611818公益（小學(xué)、托幼、物業(yè)、單身公寓）4259網(wǎng)球場10體育訓(xùn)練基地綠化區(qū)28028011體育訓(xùn)練基地道路二期12行政綜合辦公大樓510756126613跑馬場850850水上運動場2103360357014停車場23823815體育訓(xùn)練基地綠化1015101516體育訓(xùn)練基地道路76576517食堂、洗浴、體育康復(fù)中心4251512193718生活配套34002257225972合計1586889437成本構(gòu)成 建筑屬性費用科目別墅（磚混）多層（磚混）商業(yè)（框架）館所（屋頂網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，層高6—10米）托幼（磚混）小學(xué)（磚混）物業(yè)樓（磚混）容積率按1：按1：1算按1：按1：1算按1：1算按1：按1：1算征地費用254127181127127181127各種規(guī)費、雜費5050經(jīng)營費用80808080808080財務(wù)費用100100100100100100100建安費（含水電暖路）60660611001500656656656合計1090963146116279631017963二、投資回收預(yù)計（較高期待值）出租效益分析1）臨街商用建筑開工四個月即建成，用于招商、出租，預(yù)計年租金收入4萬平方米40元/平方米12月，總計為1920萬元2）綜合教學(xué)樓建成后，可采取租賃經(jīng)營，預(yù)計年租金收入：4萬平方米40元/平方米12個月，年總計為1920萬元3）各體育場館建成后，可直接接待國內(nèi)、外體育比賽及各種規(guī)模運動會預(yù)計該收入按年達(dá)標(biāo)接待量的60 ，一年按10 個月計算：160萬元10個月總計收入1600萬元4）社會綜合教育：招收、培訓(xùn)各類體育人材，預(yù)計：2000人40元/人，總計收入80萬元5）健身俱樂部：全部實行會員制管理，按設(shè)計達(dá)標(biāo)量的60 計算預(yù)計：9000人3000元/人，年總計收入：2700萬元6）樓體戶外廣告收入，按每平方米年發(fā)布費3000元計算，預(yù)計：1萬平方米3000元，總計收入3000萬元以上各項滿負(fù)荷