【正文】 本次研究的在售別墅樓盤包括：云海山莊（二期）、明麗山莊、巴厘香墅（第一組團(tuán)）、陽光海岸、國際山莊（二期、三期）、未來海岸（碧海灣）。252?；谛枨蟮脑鲩L，廈門一手別墅的價(jià)格從2002年到2005年一直在上升，年均升幅達(dá)到 %。從2002年到2004年，廈門一手別墅的預(yù)售面積(供應(yīng))和成交面積(需求)在一直在增長，其中2004年成交面積的增長幅度最大，市場需求在當(dāng)年達(dá)到了高峰值，這些數(shù)據(jù)表明廈門別墅市場呈現(xiàn)出一種逐步轉(zhuǎn)趨活躍的發(fā)展態(tài)勢。支付能力：以人民幣二十萬會(huì)籍為例，首期費(fèi)用人民幣50,000元正，分十年供款，年利率5%計(jì)算，每月供款大約人民幣1,875元正，另外以人民幣二十八 萬會(huì)籍為例，首期費(fèi)用人民幣50,000元正，分十年供款，年利率5%計(jì)算，每月供款大約人民幣2,875元正。隨著廈門及福建省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷提高，而市場上真正高層次的俱樂部會(huì)所又不多，開發(fā)高檔次的游艇俱樂部具有一定的市場需求?？偫▉碚f，中國青島銀海國際游艇俱樂部及深圳市浪騎游艇會(huì)于開始時(shí)已用了錯(cuò)誤策劃，沒有因應(yīng)市場需求來作出適當(dāng)之推廣，及不應(yīng)將租借船位作為主要之項(xiàng)目。鄰近豪宅區(qū)，豪宅區(qū)內(nèi)欠缺此類型的高級會(huì)所，而深灣游艇會(huì)會(huì)所環(huán)境非常優(yōu)美，設(shè)施齊全兼擁有多種國家的餐廳供會(huì)員選擇；會(huì)所面對海域, 位置優(yōu)越，會(huì)員駕船出海到附近游樂島嶼非常方便；此外，深灣游艇會(huì)另外一個(gè)主要成功因素是能因應(yīng)市場需求將會(huì)所設(shè)施不斷更新，深深了解到于不同時(shí)期會(huì)員對會(huì)所設(shè)施的需要及意見反映，做到與時(shí)并進(jìn)的水準(zhǔn)。蘇州太湖水星游艇俱樂部了解到會(huì)籍及泊位價(jià)格不能定得過高，他們因應(yīng)蘇州太湖水星游艇俱樂部的生活指數(shù)而定出適當(dāng)?shù)膬r(jià)錢來吸納會(huì)員，他們亦明白到當(dāng)?shù)赜瓮聵I(yè)尚在發(fā)展階段，故自行設(shè)計(jì)及制造各款不同型號(hào)的游艇給會(huì)員租用，而且價(jià)錢亦很便宜，自然能吸引到當(dāng)?shù)氐耐顿Y者對會(huì)籍和泊位衍生興趣。178。會(huì)籍價(jià)格：蘇州太湖水星游艇俱樂部是三個(gè)游艇會(huì)當(dāng)中最多會(huì)員的游艇會(huì)，其中的原因是會(huì)籍價(jià)錢較為便宜，能因應(yīng)蘇州的生活水平及支付能力而定下一個(gè)合理的會(huì)籍價(jià)錢來吸引外資企業(yè)人士成為會(huì)員。l 身為帝皇會(huì)之會(huì)員，所享受的比國家元首及帝皇更高級。l 帝皇會(huì)屬于一個(gè)時(shí)間分享的會(huì)籍。營運(yùn)狀況：蘇州太湖水星游艇俱樂部現(xiàn)時(shí)船位已出租近7成，尚有少量船位供租用。此外，蘇州太湖水星游艇俱樂部還提供自行設(shè)計(jì)制造的豪華游艇，可供劃水、滑板及個(gè)人水上活動(dòng)或駕駛巡游之用。價(jià)格水平：會(huì)價(jià) ：個(gè)人會(huì)籍：人民幣$390,000元正 公司一提名人會(huì)籍：人民幣$390,000元正 月費(fèi) ：個(gè)人會(huì)籍： 公司一提名人會(huì)籍： (以上會(huì)籍只包括3張會(huì)員證) 船位售價(jià)：40尺船位：人民幣$1,030,000元正 60尺船位：人民幣$2,460,000元正客戶構(gòu)成及特征：此會(huì)所之會(huì)員是居住在廣東省的居民，會(huì)員數(shù)量不多。 深圳浪騎游艇會(huì)規(guī)模：深圳市浪騎游艇會(huì)有限公司成立于1998年5月27日，是中國內(nèi)地最早投資開發(fā)、經(jīng)營游艇會(huì)項(xiàng)目的企業(yè)之一。營運(yùn)狀況：青島銀海國際游艇俱樂部現(xiàn)有低于100名會(huì)員，尚在吸納當(dāng)中。功能：充電、供水、加油、起吊、修船和干船塢，帆船訓(xùn)練基地，帆船下水坡道，海上搜救直升飛機(jī)起降場，游艇駕駛培訓(xùn)學(xué)校、健身會(huì)館、不同風(fēng)格的酒店、賓館、歌廳、咖啡廳、酒吧、釣魚場、美容中心，辦公和運(yùn)動(dòng)員公寓等。其它收入會(huì)是會(huì)員月費(fèi)及享用會(huì)所設(shè)施之費(fèi)用和會(huì)籍轉(zhuǎn)讓費(fèi)等。此會(huì)所之會(huì)籍價(jià)格相對于深灣游艇會(huì)及清水灣游艇會(huì)為低，故此此會(huì)所之主要客戶大部份是擁有游艇但希望運(yùn)用相對較平義宜的價(jià)錢來購買會(huì)籍及船位之中等階層人士，對此類人士，黃金海岸游艇會(huì)絕對是他們首選。 黃金海岸游艇會(huì)規(guī)模：黃金海岸游艇會(huì)成立于1992年12月，位于屯門清山灣，交通方便快捷，往 返香港島及九龍大約45至60分鐘，具有專用車位供駕車來賓使用。會(huì)所提供大約300個(gè)船位，長度由35尺至100尺不等，小型及中型船位占總船位數(shù)量79%。由于會(huì)籍需求有 增無減，于1994年會(huì)籍價(jià)格再度提升，由港幣100萬增加至港幣120萬，增設(shè)了泰國餐廳及意大利餐廳、電子游戲室、暖水泳池及卡拉OK房。 價(jià)錢與需求：由會(huì)所成立至今，會(huì)籍價(jià)格由港幣15萬升至港幣160萬，升幅跟需求量有著密切關(guān)系。 服務(wù)及管理：深灣游艇會(huì)隸屬于香格里拉酒店集團(tuán)，套用于游艇會(huì)會(huì)所的是五星級的酒店管理模式。會(huì)所的設(shè)施很多，有為成人而設(shè)的酒吧、麻雀房、會(huì)議室等，亦有為小童而設(shè)的兒童泳池、兒童游樂場和電子游戲室等；動(dòng)方便有室內(nèi)暖水泳池、網(wǎng)球場、壁球場、健身室、跳舞室和桌球室等，其它設(shè)施有室內(nèi)暖水泳池，計(jì)算機(jī)室，停車場，多用途室，男女更衣室，船用商品店，卡拉OK房和休息室，以上種種完善的設(shè)施絕對能夠照顧不同年齡及擁有不同要求的人士享用。會(huì)所附近一帶地區(qū)是豪宅區(qū)，如赤柱、石澳和淺水灣，居于此區(qū)的人非富則貴，加上附近的娛樂場地不多，故此深灣游艇會(huì)絕對是他們首選的娛樂場地及休憩消閑的地方。其主要收入是來自會(huì)員每月繳交之月費(fèi)及轉(zhuǎn)讓會(huì)籍所收取之轉(zhuǎn)讓費(fèi)，當(dāng)中以個(gè)人會(huì)籍及公司一提名人會(huì)籍轉(zhuǎn)讓最為活躍，假設(shè)每月轉(zhuǎn)讓10個(gè)個(gè)人會(huì)籍及10個(gè)公司一提名人會(huì)籍，每月所收取之轉(zhuǎn)讓費(fèi)已高達(dá)港幣1,100,000元正，其它收入會(huì)是會(huì)員每月繳交之船位管理費(fèi)，會(huì)員購買船位之款項(xiàng)，更改提名人費(fèi)用及其它設(shè)施收費(fèi)。船位數(shù)量分布如下：船只長度船位數(shù)量31尺 – 36尺5436尺 – 42尺5443尺 – 50尺8051尺 – 64尺3965尺 – 72尺873尺或以上3總船位238功能：中西餐廳，露天茶座，室內(nèi)暖水泳池，兒童泳池，計(jì)算機(jī)室，停車場，多用途 室，網(wǎng)球場，壁球場，健身室，跳舞室，男女更衣室，水力按摩池，按摩房，蒸氣及桑拿浴，兒童游樂場，電子游戲室，麻雀房，酒吧，船用商品店，卡拉OK房，桌球室，會(huì)議室，休息室價(jià)格水平：會(huì)價(jià) ：個(gè)人會(huì)籍：港幣1,550,000元正 公司一提名人會(huì)籍 : 港幣1,600,000元正 公司二提名人會(huì)籍 : 已停售 公司三提名人會(huì)籍 : 已停售 (以上會(huì)價(jià)已包含轉(zhuǎn)讓費(fèi)) 轉(zhuǎn)讓費(fèi)：個(gè)人會(huì)籍 ：港幣550,000元正 公司一提名人會(huì)籍 : 港幣550,000元正 公司二提名人會(huì)籍 : 港幣1,100,000元正 公司三提名人會(huì)籍 : 港幣1,650,000元正 更改提名人費(fèi): 港幣13,000元正 (只適用于公司會(huì)籍) 月費(fèi)：個(gè)人會(huì)籍： 港幣1,680元正 公司一提名人會(huì)籍：港幣1,680元正 公司二提名人會(huì)籍：港幣3,360元正 公司三提名人會(huì)籍：港幣5,040元正船位管理費(fèi)分短期及長期，管理費(fèi)如下:短期船只長度每月租金(港幣)每月管理費(fèi)(港幣)每月總支出(港幣)31尺2,230元正1,770元正4,000元正36尺3,400元正2,700元正6,140元正42尺5,865元正3,640元正9,505元正50尺6,110元正4,890元正11,000元正64尺17,010元正6,660元正23,670元正72尺23,840元正7,800元正31,640元正90尺32,925元正11,550元正44,475元正100尺32,175元正19,030元正51,205元正長期船只長度船位市場價(jià)(港幣)每月管理費(fèi)(港幣)50尺500,000元正4,890元正72尺1,000,000元正7,800元正90尺1,600,000元正11,550元正100尺2,000,000元正19,030元正船位轉(zhuǎn)讓費(fèi)船只長度轉(zhuǎn)讓價(jià)(港幣)50尺179,900元正72尺567,800元正90尺749,800元正100尺/客戶構(gòu)成及特征：此會(huì)所所提供之會(huì)籍分別有個(gè)人會(huì)籍及公司會(huì)籍，公司會(huì)籍之提名人更可多 達(dá)3位，正表示其目標(biāo)客人多是以公司團(tuán)體為主，另外當(dāng)然有部份客戶以私人名義成為會(huì)員。 香港典型游艇俱樂部研究 深灣游艇會(huì)規(guī)模：深灣游艇會(huì)成立于1984年，位于香港仔避風(fēng)塘，會(huì)所面積超過550,000平方尺，交通方便快捷，由中環(huán)駕車到會(huì)所只需15分鐘。從兩個(gè)球會(huì)的會(huì)員人數(shù)分析，兩個(gè)球會(huì)總會(huì)員人數(shù)總和不超過800人，大部份為本地人，另加一些臺(tái)灣商人為經(jīng)常來打球的會(huì)員骨干，主要臺(tái)灣會(huì)員均認(rèn)識(shí)球會(huì)主辦人，會(huì)籍通常是情商購買。從以上三個(gè)高爾夫球會(huì)的分析，球會(huì)地點(diǎn)故然重要，設(shè)施亦是其中一個(gè)重要因素，以棕櫚島高爾夫球渡假村為例，雖然位置較為偏遠(yuǎn)，但是設(shè)施完善及球會(huì)予人度假村的感覺，故此亦能吸引客戶成為會(huì)員及入住度假村，由此可見球會(huì)的設(shè)施能否滿足不同階層人士的需要絕對跟會(huì)籍的銷售量有密切的關(guān)系。棕櫚島高爾夫球渡假村亦設(shè)別墅供客人選購入住，多數(shù)客人均是由外地到惠州工作的外國發(fā)展商及商人。除球會(huì)外，其發(fā)展商 – 駿豪集團(tuán)亦設(shè)駿豪酒店予會(huì)員入住及住宅別墅予客人選購，作多方面發(fā)展。 球會(huì)地點(diǎn)方便，鄰近皇崗口岸，亦設(shè)球會(huì)專車接送會(huì)員往返球會(huì), 皇崗及香港。設(shè)計(jì)：球場由號(hào)稱大白鯊的高爾夫世界冠軍GREG NORMAN（諾曼）先生親自設(shè)計(jì)，在諾曼設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的精心策劃下，凱歌高爾夫球場呈現(xiàn)超乎完美的品質(zhì)，一度成為亞洲最大的高爾夫球場。東方高爾夫球場于1995年4月正式對外營業(yè)，1998年4月舉辦中國第一場亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽（APGA）之東方名人賽，并于1999年8月入選世界最佳高爾夫俱樂部。 旅游業(yè)的復(fù)蘇，以臺(tái)灣人和外國游客為主的高端消費(fèi)國際游客的增加，將增大對中高端消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的需求。 城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，說明廈門和沿海同類城市具備相似的中高端消費(fèi)的發(fā)展必需的客觀條件。 未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的生存空間，加之政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，第三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間將會(huì)較大，這也為項(xiàng)目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。未來隨著這些旅游業(yè)促進(jìn)措施的提出和落實(shí)，作為聯(lián)合國“最適宜居住城市”的廈門，其旅游市場將會(huì)更加活躍，這也為該市發(fā)展較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)提供機(jī)遇，為項(xiàng)目開展創(chuàng)造有利條件。從城市定位來看，廈門市、青島市和蘇州市都將旅游業(yè)作為的重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，上海要成為金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心，深圳要成為“圖書館之城”、“鋼琴之城”和“設(shè)計(jì)之都”。 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（2005），與福建省其它主要城市的比較，2004年廈門市的國際旅游外匯收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它城市。從增長情況看，臺(tái)灣游客的增速最快，%，其次是外國人和香港同胞，%%，澳門同胞最少，%。，%；“廈金”。近年來，作為重要的港口風(fēng)景城市，廈門市的旅游市場異?；钴S，2002年以前保持較高增長，受非典影響，2003的入境旅客人數(shù)有所下降，其后的2004年又有一個(gè)較高的增長率。上半年居民消費(fèi)熱點(diǎn)主要體現(xiàn)在：衣著消費(fèi)(%)、醫(yī)療保健支出 (%)、耐用消費(fèi)品需求（%）、教育支出（%）、住房裝修支出（）。2004年的消費(fèi)熱點(diǎn)主要集中在中高端消費(fèi)品，如高檔家用電器以及通訊器材類等商品。在沿海主要同類城市的比較中，廈門的人均消費(fèi)支出排在深圳和上海之后，排在第三位。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。（2）消費(fèi)品市場增勢平穩(wěn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。按戶籍人口（）計(jì)算?？梢姼母?0多年來，廈門市的人民生活水平有較大提高，雖然人均可支配收入并不比其它城市為高，但也相差不大。與福建省其它主要城市比較看來，廈門市城鎮(zhèn)居民的可支配收入最高，為14443元，可見廈門市人民生活水平在福建省內(nèi)明顯較其它城市為高，也相對更有發(fā)展中高端消費(fèi)品的市場。這些拿著高薪的外籍人士的人數(shù)的增長，將有效促進(jìn)廈門市中高端消費(fèi)市場的形成和發(fā)展，也為項(xiàng)目的開展提供較好的空間。數(shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒，2005。在廈投資的500強(qiáng)跨國公司主要有：美國的波音公司、柯達(dá)公司、戴爾電腦公司等；日本的松下、日航株式會(huì)社、伊藤忠商事株式會(huì)社等；瑞典的ABB公司；荷蘭的飛利浦公司等。盡管起點(diǎn)低，廈門市的外資增加還是呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長勢頭，相信未來發(fā)展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈蟆Ｏ嘈烹S著引資力度的不斷加大，廈門市的外資仍有很大的發(fā)展空間。2005年出現(xiàn)快速增長，%，%。 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的生存空間，加之廈門市未來的發(fā)展為大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)之間的比率將更加協(xié)調(diào)，這也為項(xiàng)目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》從2005年6月廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況看，第一和第三產(chǎn)業(yè)所占比重繼續(xù)下降，而第二產(chǎn)業(yè)的比重繼續(xù)上升。，下降（較上年同期，下同）%；，%；，%，%，%。數(shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均GDP。與同省的其它主要城市比較，廈門市的常住人口人均GDP最高，為40417元。初步測算，%，分別比全國（%）和福建省（%）。 航海范圍方面：國內(nèi)沿海城市私人游艇的可航海范圍有限，對游艇會(huì)推廣造成不利。 區(qū)位現(xiàn)狀方面：項(xiàng)目周邊目前的居住、商業(yè)、商務(wù)氣氛淡靜，在項(xiàng)目前期推廣時(shí)會(huì)有一定不利影響。 景觀優(yōu)勢：項(xiàng)目地塊海景資源豐富，并可眺望金門島。項(xiàng)目建成后，將成為國內(nèi)目前最大的游艇碼頭及廈門市首個(gè)集休閑、健身、旅游、辦公、購物為一體的高檔綜合旅游景區(qū)。在香山腳下配套建設(shè)高層星級酒店和高端寫字樓，200個(gè)會(huì)員別墅（不占用建筑面積）建在港池