【正文】 （2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠(yuǎn)，項目周邊臨近配套、交通都不很完善和便利。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 ：依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計該項目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，天津公司現(xiàn)有項目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 十一、啟動資金獲利倍數(shù) 十、地價支付貼現(xiàn)比 九、資金峰值比例 52%八、獲利指數(shù) 570 七、內(nèi)部收益率IRR 325 六、資金成本 5,053 14,387 五、平均資金占用 18,353 2,920 14,387 四、累計凈流量 16,371 7,182 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 21,629 27,968 12,844 小計 4,281 3,547 3,990 稅金 1,330 1,330 1,664 期間費用 267 829 49,721開發(fā)間接費 15,751 10,942 31,394付工程款 11,320 付地價款 89,784 二、現(xiàn)金流出 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 38,000 35,150 114,000 小計 38,000 35,150 114,000 回款額 38,000 38,000 45,600 銷售額 15,200 15,200 300,000 平均售價(元/m2) 100,000 100,000 銷售面積（m2） 合計 一、現(xiàn)金流入 04年 02年 資金流量及有關(guān)指標(biāo)：14,388，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。4796480利潤(萬元)480300,000單位利潤(元/m2)100,000合計結(jié)算面積（m2）2003年 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 啟動資金獲利倍數(shù) 地價支付貼現(xiàn)比 資金峰值比例 獲利指數(shù) 銷售毛利率 總投資回報率 銷售凈利率14,388內(nèi)部收益率21,475稅后利潤86,768稅前利潤80,306總投資114,000直接成本項目總金額（萬元）銷售收入 ：根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7綜合管網(wǎng)設(shè)計25道路及廣場22室外智能系統(tǒng)3室外消防系統(tǒng)112室外高低壓52室外燃?xì)庀到y(tǒng)114供暖系統(tǒng)費63給排水系統(tǒng)費398另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費33合作方補償費：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。，但大氣候還未形成，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。左右，屬黃金朝向。，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。4. 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強的優(yōu)勢。2. 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層。本案目標(biāo)人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征?，F(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。120150多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%3800元/m2天玻平均單價藍(lán)水假期120 熱銷面積5062萬元120150 m2 主力面積79205 m22002年8月底交工 工程進(jìn)度58．5湖景綠化率水面0．9（含水面）三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)小學(xué)配套設(shè)施小學(xué)、派出所路況好,出行便利萬科計劃投資交通順馳投資友誼路延長線 地點1248元/m211．9萬m235．02萬m2總建筑面積13．6萬m2芳水園（二）重點項目對比分析：梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。配套：216。整個居住區(qū)共劃分為15個居住小區(qū)和2個公建區(qū)。在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計還是相當(dāng)?shù)轿坏?，項目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。別墅分為2280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。該項目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。 發(fā)售資源（m2）75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。2500多層10萬10012015萬消化率順馳名都均價（元/m2）建筑形式規(guī)模（m2）此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細(xì)，以此彌補地域優(yōu)勢不足。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。多層、小高層、別墅多層、小高層多層、小高層多層主要產(chǎn)品類型u 銷售量與上市量的比較：目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。，土地出讓金可按土地評估值的57%收取。（4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險。 ，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。 ③合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。 ②付款計劃： ，萬科公司支付300萬元補償費。 、臨時用電。 ，每6個月付余款的50%， 萬元。 ②付款計劃： ，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。（1）合作方式 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。（2） 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。（2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。第三章 法律及政策性風(fēng)險分析1. 項目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權(quán)歸屬:國有用地 ② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司 ③ 土地的他項權(quán)益:沒有 ④ 土地的用途:工業(yè)用地 ⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第101號國有土地使用證2. 項目用地規(guī)劃 ① 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 ② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。: ① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積)。: ①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。（3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊環(huán)境有了根本性的改善。但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到