【正文】 收費標準 品牌、技術輸出費 ，簽定本合時一次性付清。辦公用房包括：客戶服務中心、商務中心、會議培訓室、會客室、經(jīng)理辦公室、綜合辦公室、庫房、洗手間等。 維修基金突出特點，就是數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應在保證安全基礎上，爭取最大增值收益，如購買國庫券、債券等，產生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補日常管理費不足。 成都市人民政府在1998年5月15日發(fā)布施行的《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》%%一次性提供維修養(yǎng)護基金。這些費用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常管理收費無法負擔，因此，有必要以基金的形式事先提取。訂立規(guī)章制度包括但不限于： 公開性文件 業(yè)主公約 業(yè)主委員會章程 客戶服務指南或住戶手冊 精神文明公約 住宅公共設施設備維修基金管理辦法 治安管理規(guī)定 車輛進出和停放管理規(guī)定 消防管理規(guī)定 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)定 營業(yè)場所管理規(guī)定 文娛場所管理規(guī)定 裝飾裝修管理規(guī)定等。 目前，潔華物業(yè)依托“置信培訓學校”，并聯(lián)合沿海知名物管企業(yè)和權威專家聯(lián)合辦班，學校地址設在成都市高新西區(qū)郫縣犀浦鎮(zhèn)，占地50畝，擁有先進的硬件設備和優(yōu)秀的師資力量，可同時容納500人的教學和食宿。安排短期入職培訓課程，令員工能充分認識本身應負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。 管理架構環(huán)境隊長總坪保潔鋪沿保潔道路保潔綠化 人員配置序號崗 位數(shù)量薪資標準備 注環(huán)境隊長1人1500道路保潔5人400東環(huán)路、東街總坪沿保潔5人4001F商城內庭步行街1F以上商城保潔8人400所有公共區(qū)域、垃圾清運小區(qū)綠化1人450機動、頂休人員3人450人均4天計算兼職領班1人200保潔綠化兼顧合 計23人10700第五章 后勤保障策劃 管理溝通 監(jiān)察 潔華物業(yè)將非常重視總部監(jiān)察及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財務、營銷等各類有經(jīng)驗的管理層人員組成專家團，定期前往現(xiàn)場巡視、檢查、指導并參加管理例會，及時指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括： 定期物業(yè)管理例會 定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查 定期文化建設巡視指導 定期ISO9001內部審核 定期安全衛(wèi)生、紀律作風、質量品控審核 定期財務預算審計 定期優(yōu)秀物業(yè)標準自查 定期工作進度檢查 定期工作業(yè)績考核 定期專家團團長與發(fā)展商會議 匯報 潔華物業(yè)將強調定期向發(fā)展商匯報的重要性，每月我們向發(fā)展商提供財務、日常運作等報告。 客戶服務中心 性質與任務 客戶服務中心是管理處管理服務面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，是管理處服務工作的重要職能部門，負責接待賓客、受理服務和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、各類費用代收等工作。 將物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度反饋給專家團，以獲得技術支持，并落實解決。 定期對管理處進行全方位考核，并提出整改意見。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預防措施。綠地率：18%，是邛崍第一座現(xiàn)代時尚的高檔商城，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)樓盤風采。3個月后，進行復驗，復驗無誤后退還保證金。⑥裝修過程的管理定期巡視，檢查施工用電、用水、質量、防火安全情況，對發(fā)現(xiàn)問題及時處理。收取裝修保證金、專項管理費、樓道維護費、裝修垃圾費等費用。④裝修內容的評審客戶中心就裝修范圍、施工資質等進行初審。②裝修隊伍的選擇潔華物業(yè)推薦實力較強、信譽較好的施工單位。②業(yè)主提出整改按上述辦理。各類費用的預收、交納。巡視管理，對發(fā)現(xiàn)問題及時解決。房屋整改問題驗收，包括：施工驗收、物業(yè)驗收、住戶驗收。房屋整改問題確認，如現(xiàn)場確認程度、位置、時間要求，并采取適當預防措施。在預驗收過程中，對未達到驗收標準的部位填寫驗收問題記錄，并分類匯總，書面通啟返回發(fā)展商由發(fā)展商督促施工單位進行整改。安排周年核計。開展優(yōu)秀達標和質量認證自檢工作。建立和完善優(yōu)秀達標和質量認證管理文件系統(tǒng)。在履行這些服務的過程中，還可本著不拘形式的原則根據(jù)客戶的需要隨時增設服務項目。 在協(xié)調客戶之間予盾方面，潔華物業(yè)應扮演一個公正人的角色，避免予盾加劇，使物業(yè)保持良好的氣氛。 舉辦各類社區(qū)活動，強調運動、健康、快樂的生活方式，如：各類型比賽、社交活動、旅行、文娛晚會等。 重點之四：公共服務和社區(qū)文化建立一個健康、和諧的社區(qū)環(huán)境氣氛，有助于增加客戶對“邛崍波爾多商城”的歸屬感，從而支持和配合項目的物業(yè)管理工作。 重點之三：安全管理“安居才能樂業(yè)”每一位客戶都希望自己的利益得到充分的保障，都希望居住在一個安全的環(huán)境里。 分項目標序號項 目潔華標準國優(yōu)標準房屋完好率98%98%房屋零修及時率100%98%住戶評議滿意率95%95%代收代繳率98%98%裝修施工協(xié)議簽訂率100%無裝修驗收合格率90%無物管費用收繳率90%無空房管理完好率95%無公共設施設備完好率95%無設備建檔率100%無1運行記錄完整率100%無1一次維修合格率80%無1二次維修合格率90%無1管理人員持證上崗率100%無1員工崗前培訓率100%無1特殊工種持證上崗率100%無1保安員工在崗率100%無1安全事故到場及時率100%無1保潔合格率達95%無綠化完好率98%無2綠化養(yǎng)護率100%無2投訴處理率100%無2社區(qū)文化滿意率95%無 管理重點 重點之一：保障和滿足客戶的基本需求日常大量的物業(yè)管理工作是圍繞著客戶的基本需求進行的，它主要包括供水、排水、煤氣、交通、郵電、有線電視、線路暢通、供電、照明、電力系統(tǒng)的穩(wěn)定、消防設施、土建結構的安全保障，以及對突發(fā)事件的急修、搶修等。同樣，我們有信心憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)的實際情況，提供專業(yè)管理服務，使“邛崍波爾多商城”於物業(yè)入伙后二年內獲得邛崍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，提升發(fā)展商和“邛崍波爾多商城”的整體形象和品牌。只有經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司和資深物業(yè)人員才能為所管理的項目精心考慮及設計一套完善的管理方案。 負責向業(yè)主和租（用）戶收取物業(yè)管理服務費等政府規(guī)定的各項費用，維護全體業(yè)主公共利益。 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險和保管責任）。 公共環(huán)境的酒店式清潔服務。 物業(yè)規(guī)劃紅線內的配套附屬服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。 房屋建筑共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。 服務定位 以人為本，服務第一原則。 項目定位 管理定位 企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務原則，充分利用和完善各種配套系統(tǒng)，配置精簡高效的管理人員，全面推行“置信生活并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預防措施。 潔華物業(yè)在合同期限內將會把“邛崍波爾多商城”物業(yè)管理服務工作列入內部相應的策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進序列中，由潔華物業(yè)委派物業(yè)經(jīng)理。星級服務方式”，促進物業(yè)推廣銷售，并力求在較短時間內令“邛崍波爾多商城”具備保值、升值的潛力。星級服務方式 管理方式 “邛崍波爾多商城”是成都市英杰房地產開發(fā)公司開發(fā)的一項經(jīng)典歷作，潔華物業(yè)準備物業(yè)管理服務的優(yōu)秀商業(yè)樓盤，計劃在物業(yè)管理上實施全新創(chuàng)意。 可聯(lián)絡其它大型會所作聯(lián)營方式，互相合作以提高競爭力。 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設備選型提出建議。 愛心援助系統(tǒng)和便民設施的設置。 對住戶室外空調位置、預留穿墻孔和冷凝水的排放等問題。 物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站設立、位置、規(guī)格及標準和景觀、環(huán)保的協(xié)調及垃圾分類、收集措施。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設計缺陷，以致物管公司難以運作，業(yè)主怨聲載道。同時考慮到管理中通過有效的人與技結合，減少今后的管理成本。 注：因銷售推廣需要，而產生的費用（含人力成本），由潔華物業(yè)負責編制財務預算和具體實施，經(jīng)發(fā)展商批準后從發(fā)展商銷售推廣費用中例支。 對樓盤入伙程序和事項的布置設計提供意見，并安排好管理措施。 派物業(yè)專員赴現(xiàn)場解答購房客戶對物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。第二章 強強攜手利用自身的吸引力和凝聚力，廣泛匯聚各個門類的人才。 [創(chuàng)利于企業(yè)] 在物業(yè)管理利潤空間微乎其微的情況下，堅持自我生存，自我積累，自我發(fā)展的原則。 合理化的成本控制 潔華以一貫倡導的“一張紙兩面用”的勤儉辦公原則，珍惜和用好來自客戶的每一分錢，各個層次均實行質量成本雙否決責任制，力求所費必有所值。潔華緊跟時代的步伐率先在同行業(yè)中采用電腦管理模式，將各個管理層通過網(wǎng)絡連接起來，實現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調配。 [優(yōu)質服務] 所有工作都首先考慮最大限度的方便客戶，設立客戶服務中心，通過聯(lián)合辦公簡化辦事手續(xù)，避免客戶東求西告?！坝梦医哒\盡力、無徽不至的服務，帶給您百分之百的喜悅”，成為公司全體員工的共同追求。這3個類別的服務是： [常規(guī)服務] 主要有所有客戶共同享有的維修、保安、清潔、綠化、消殺、車管等服務項目，它滿足客戶安居樂業(yè)的普遍需求，立足于構筑一個安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。 菜單式的服務項目 潔華悉心關注和呵護客戶的物質和精神生活，鄭重向所有客戶承諾“真誠服務、客戶滿意”。這此要素是： [地區(qū)要素] 包括地方的法規(guī)、經(jīng)濟、文化、習俗等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務能夠為當?shù)氐纳鐣h(huán)境、市場環(huán)境所接納，即標新立異，又落地生根。 個性化的服務設計 潔華融會國內外、業(yè)內外先進經(jīng)驗，創(chuàng)造了公司所特有的物業(yè)管理模式。其中重點抓住不定期抽檢這個關鍵環(huán)節(jié)，組建專門班子，采取日期不確定、事先不預告的方式，增加抽檢的隨機性，并把量化的檢查結果與每個崗位員工的得失、升遷、去留緊密持鉤，以促使各管理部門把日常管理服務工作做得更深入、更扎實。 [情感原則] 要求規(guī)定的事情必須辦出規(guī)定的最佳效果，講究用出色服務和真誠微笑征服人心，給服務對象留下良好的印象。 [質量原則] 要求規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度，不能應付湊乎，沒有達到規(guī)定程度，即使流再多的汗也算白流。我們通過化無形為有形，克服物管事務隨時出現(xiàn)、隨機進行而容易帶來隨意性的問題。貫徹“依法管理，開發(fā)商和業(yè)主至上，服務第一”的宗旨，強調四個效譽（社會效譽、文化效譽、環(huán)境效譽、經(jīng)濟效譽），做到取之于民、用之于民，略有結余。這些建議有著我們的獨特視角： [建筑設計方面] 物業(yè)管理者的身份，使我們特別關注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被發(fā)展商忽略的環(huán)節(jié)，我們完善設計建議可以保證項目的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后的物業(yè)管理運行成本。 超前化的服務啟動 潔華始終不渝地把產業(yè)鏈條的上一個環(huán)節(jié)發(fā)展商，作為自己第一個也是最重要的服務對象，追求“為商家增色，讓物業(yè)生輝”的服務效果。這種精神內涵就是規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。 經(jīng)營理念 以質量立足市場、以品牌角逐市場、以信譽贏取市場、以實力拓展市場。潔華起步靠團隊精神，走向成功仍要靠團隊精神。 管理理念 人才、團隊、互動、盡責[人才] 物業(yè)管理隸屬服務業(yè)，服務業(yè)需要高級頭腦，人才就顯可貴。 投訴處理及時率100%。 管理范圍安全事故保安到場及時率100%。 特殊工種持證上崗率100%。 質量目標 根據(jù)GB/T19001：2000 idt ISO9001：2000《質量管理體系 要求》，建立和實施公司質量管理體系。 眉山萬景物業(yè)管理有限公司 眉山綠島華庭別墅區(qū)（10萬m2）之物業(yè)管理商。 蘇州華新國際物業(yè)管理有限公司 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)都市花園中檔住宅區(qū)（70萬m2）之物業(yè)管理商。 成都悅華環(huán)境藝術工程有限公司 成都蜀信物業(yè)管理有限公司 成都置信柳城誼苑中檔住宅區(qū)（5