【正文】 交付后評估（1）項目集中交付后1個月內(nèi)，區(qū)域客戶關系管理部負責收集匯總客戶交付評價及居住體驗評價等信息，提交產(chǎn)品及服務質量分析報告；（2）對整體交付區(qū)域影響客戶生活、設計及施工缺陷能夠得到有效評估和整改，減少客戶重點問題的投訴升級，減少客戶生活中的不便，改善園區(qū)服務品質，提升客戶滿意度。制定現(xiàn)場應急措施 根據(jù)交付區(qū)域綜合風險排查情況，制定相應的交付現(xiàn)場應急方案：（1）提前開辟專門的客戶接待室、客戶看樓第二通道等；（2）明確應急情況發(fā)生的我方人員接待名單、處理順位和媒體對接人；（3）交付活動提前向當?shù)毓矙C關報備，特殊情況下邀請公安或相關政府部門在交付期間駐場值班。交付服務品質保障 交付前做好工作人員規(guī)劃調配和系統(tǒng)性培訓工作：（1）重視對接待禮儀人員以及陪同驗房工程師的選拔和培養(yǎng)；（2）加強項目基礎知識、接待技巧、驗房流程、驗房禮儀、驗房強制口徑等專業(yè)培訓；（3）確保交付時交樓接待工作人員各司其職，職責明晰，話術及著裝等方面做到標準化。四、實現(xiàn)完美交樓聯(lián)合驗收完畢后向客戶寄發(fā)交付通知書前必須完成由項目營銷經(jīng)理發(fā)起的、項目部及區(qū)域客戶關系管理部參與的《寄發(fā)收樓信建議》審批流程。注意施工許可證時間遲于現(xiàn)場施工時間的資料處理和后期專項驗收的及時提前安排及資料準備，如節(jié)能驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收、環(huán)境驗收。要特別避免工程款的超付，以免施工單位竣工備案工作不配合，而我司又無反制措施，從而陷入被動。分戶驗收發(fā)現(xiàn)不合格問題的處理分戶驗收小組如發(fā)現(xiàn)驗收結果不符合規(guī)范和設計文件要求的，應書面責成施工單位整改并對整改情況進行復查；經(jīng)整改仍不符合規(guī)范和設計文件的，應按建筑工程施工質量驗收標準的有關規(guī)定進行處理。根據(jù)前述確定的驗收范圍和項目，進一步明確具體驗收內(nèi)容和部位，以及相應的驗收標準及驗收方法。（2）對于安裝部分，須提前在室內(nèi)地面上標識好暗埋水、電管線的走向，并對配電控制箱內(nèi)電器回路進行清楚的標識。分戶驗收范圍（1）單位工程的每套住宅，公共部分的樓梯間、電梯間、屋面、地下室。（2）室內(nèi)看護制度：已經(jīng)竣工驗收(具備交房)的樓層，設專職人員對樓層進行看護，對樓層鑰匙專門保管，以防室內(nèi)成品人為損壞或丟失。 空間管理工作面的鋪展是勞動力有效利用的有力保證，也是減少工種相互破壞、確保施工質量、劃清責任范圍的重要因素。 時間管理熟悉園林工程的施工步驟先后順序，制定詳細可實操的施工組織計劃，注重事前控制。嚴控空間尺寸，確保裝修四大件的現(xiàn)場安裝尺寸與圖紙設計尺寸、生產(chǎn)尺寸相符，到場后能準確安裝，避免返工浪費。 按標準化要求控制現(xiàn)場尺寸，保證場地交付尺寸與下單尺寸一致。五、重視采購下單做好采購計劃的前置；與集團采購部有效的溝通，爭取所需材料能盡快的完成采購；特別是做好甲指材料及甲供材料的采購計劃工作，因該部分流程及供貨時間較長。（3）發(fā)揮驗收標準的作用：樣板間開放后，供應商或施工單位須按照樣板標準進行貨量區(qū)供貨或施工，項目建立質量檢查驗收制度，按此標準進行驗收?！皹影濉钡尿炇崭鶕?jù)樣板的重要程度，由項目部負責組織、邀請區(qū)域工程技術部參加，營銷中心、客戶關系管理中心、設計單位及相關施工單位聯(lián)合驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題（包括與銷售承諾或合同約定的標準不一致、設計使用功能不合理、裝修質量不合格等），督促有關單位立即更換或整改，整改合格后進行復檢并簽署驗收合格記錄表。（3）標段要求：建議每一個定標單位均在該標段內(nèi)設立“樣板間”。 “樣板先行”的作用（1）檢驗設計的合理性及工種之間配合，及早發(fā)現(xiàn)問題、及早解決。當發(fā)現(xiàn)工程滯后嚴重，交樓存在重大風險時，應制定嚴謹?shù)牡古庞媱澔蜾N項計劃，并要求施工單位制定細致的趕工計劃，并有人工、材料、機械等方面的具體計劃和保障措施。在進度計劃的實施過程中，常常受各種因素的影響而出現(xiàn)進度偏差。另外，需要考慮到計劃采購、計劃使用、材料滾動進場的具體情況，做好材料到貨動態(tài)管理，保證到場材料、物資隨到隨進庫，保證材料在室外停留及庫房存放時間不超出規(guī)定范圍。（3）平面管理辦法：施工平面管理由項目經(jīng)理總負責，由生產(chǎn)負責人、項目工長、材料部門、機械管理部門、后勤部門組織實施，按平面分片包干管理措施進行管理。具體地：（1）平面管理總原則：根據(jù)施工總平面設計及各分階段的布置，以充分保障階段性的重點施工、保證進度計劃的順利實施為目的，在施工實施前，制定詳細的機械使用、進退場計劃，材料生產(chǎn)、加工、堆放、運輸計劃，以及各工種施工隊伍進退場調整計劃。 垂直運輸精裝修工程垂直運輸供料比較緊張，材料品種繁多，規(guī)格類型各異，而保證現(xiàn)場材料的運輸、搬運和存放，使其流暢、有序的進行是創(chuàng)造良好施工條件之必須，所以，垂直運輸設備（如外用電梯、井架）的位置、高度，須考慮到精裝修階段的使用需要，結合建筑的平面形狀、高度和材料、設備的重量、尺寸大小，考慮機械的負荷能力和服務范圍，做到易于運輸，便于組織精裝修施工分層分段流水施工。所有洋房貨量嚴格按照“帶裝修銷售”執(zhí)行。 （5）加強高層建筑沉降觀測：各項目如發(fā)現(xiàn)沉降量超過規(guī)范和設計要求的，應立即通知設計院，并上報工程管理中心，由相關部門及時處理。施工質量的事中控制措施（1）各項目增設質量專職崗位：該人員專職監(jiān)督駐點項目工程質量，對項目總和區(qū)域工程技術部負責，并可越級向工程管理中心匯報，具有對施工單位存在的質量問題要求整改、進行處罰、直至建議勒令停工的權力。三、實現(xiàn)重點控制施工質量的事前控制措施（1）加強圖紙會審工作：圖紙會審工作使施工單位充分了解設計意圖和技術要求，消除可能存在的設計錯漏，以確保工程質量。（4）評選集團專項獎：“最佳開推盤狀態(tài)”、“最佳交樓狀態(tài)”：引導各項目營造完美的銷售板房區(qū)和交樓苑區(qū)綜合品質，對促進銷售，提升集團的品牌和成功開拓市場的起到了重要作用。（5）《監(jiān)理資料檢查評分細則》：監(jiān)督各項目的工程資料與現(xiàn)場實體工程的進度的同步性、準確性、完整性，為順利完成項目竣工驗收備案提供保障。二、加強考核評估工程質量檢查評估制度（1）《碧桂園工程質量評分辦法》：集團設有專職質量巡檢組，每月對全部在建項目進行工程質量巡檢，實行單月普查督辦，雙月評分考核。一、總部技術支持集團組織編寫了大量的工程技術文件，為工程質量管理建立了企業(yè)技術標準和提供了有力的技術支撐，并加強對一線工程技術管理人員培訓，提高他們的專業(yè)水平，為現(xiàn)場管好質量奠定了基礎。后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點安排，尤其保證首次開盤成功后后續(xù)貨量的及時補給；為解決后續(xù)貨量供應問題，應在本次展示區(qū)開工同時，準備好下一期的施工圖紙和施工準備等所有工作。做好詳細周到的計劃和工作安排，各部門、人員的分工，現(xiàn)場功能臨時分區(qū)、停車帶設置，不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)；現(xiàn)場提供適當?shù)呐姆蘸秃笄诒Ｕ瞎ぷ?，做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療準備。十、確保完美開盤項目奠基開工后，營銷團隊面向目標客群進行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營銷等，期間項目部與營銷團隊密切溝通，既保證營銷推廣節(jié)點與工期相匹配，也能及時確認相關利好賣點輸出，以實現(xiàn)按時（或提前）供貨，確保銷售。（3）在驗收中涉及裝修、綠化景觀和營銷環(huán)境的問題，如驗收組內(nèi)部意見不一致的，應提交集團聯(lián)合評審小組進行審定。九、加強聯(lián)合驗收驗收組織由區(qū)域工程技術部負責組織，項目部、設計單位、營銷中心、客戶關系管理中心、物業(yè)部門及其他內(nèi)外部相關單位對展示區(qū)進行聯(lián)合驗收。大樹能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長周期，在開盤時有好的展示效果。特殊材料及專項分包生產(chǎn)制作周期參考：（1）電梯：生產(chǎn)70天，安裝2030天；（2）櫥柜豪裝：廠家生產(chǎn)25天，安裝時間3天（供應商配置所有廚房配套電器）；（3）木門、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜：供應商生產(chǎn)時間30天；安裝時間815天。六、重視采購下單嚴格按照《采購專項計劃任務項標準》【參見關于下發(fā)《項目專項計劃管理辦法》和《項目專項計劃考核辦法》的通知】的要求制定材料下單計劃。裝修的重點包括：（1）售樓部大堂（或酒店大堂）、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（2）電梯、石材、櫥柜等，開工時就要與廠家溝通排產(chǎn)；（3）吊頂、機電安裝穿插、消防、空調線管；（4）超豪板房的成品家具，需土建嚴格按照圖紙尺寸施工，提前交底，嚴控分層移交；（5）雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。綜合布置售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場地和臨時道路，在主體工程施工的同時能保證與主體結構施工不沖突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹種植）。搶工獎為實現(xiàn)快速開盤，區(qū)域項目在成本增加與收益之間進行合理權衡，可以在總包合同中明確工程起始時間和相應的工期獎罰規(guī)定，或者單獨設置趕工獎。三、重點搶展示區(qū)“123”原則“123原則”給我們一個很清晰的搶進度的思路，“1”代表的是售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首先完成；“2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外市政、園建、園林等工程，應作為第二重點來搶工程進度；“3”代表的是首期貨量區(qū)，需達到預售條件，應放在第三位來趕工。例如，對雨季等影響工期的因素可提前界定：下雨可將其細分小、中、大雨?！薄熬劢拐故緟^(qū)，提前每一天”。最理想的狀態(tài)是，到摘牌當天就可以馬上補齊剩下的文件辦理施工許可證，或與建設部門商量好可以簽發(fā)預開工證。提前選定施工圖設計單位和審圖公司，先行完成報建施工圖，進行施工圖審查和報建。以工作簡報的形式定期書面報告政府主要領導，匯報重要工作進展，請求協(xié)調解決問題及提出處理方案的建議。七、政府關系維護建立與政府各層級領導、分管領導、業(yè)務部門的密切聯(lián)系關系，按政府部門層級領導關系，逐級上報，下級能解決的不要用上級壓下級；各種關系的建立必須是公司與當?shù)卣年P系，杜絕把關系建立在個人關系上，更不能參與到小圈子內(nèi)，避免因領導調整而影響整個項目的運作。與電力水力部門談判時，可考慮將永久水電條款與臨水臨電一并進行談判，對于項目后期開展將免去較多麻煩和減少重復的費用開支。（4）對使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價原則進場施工?？疾焓┕挝粫r，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通，便于施工單位對集團的了解。從土地掛牌開始，就可以開展招標立項、投標單位確認、發(fā)標、開標、定標工作。提前進入地塊勘探提前進入地塊內(nèi)進行詳細勘察以取得勘察報告；對目標地塊的地質報告進行分析，將地質勘查報告第一時間提供給予設計院，出樁基圖。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應爭取由國土部