地產(chǎn)公司借款評(píng)估報(bào)告底稿-wenkub.com
2025-07-31 01:56 本頁面
【正文】 第七章 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)綜上所述，評(píng)估認(rèn)為：廣州XX房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)“愉景南苑”項(xiàng)目，地理位置、環(huán)境良好，建設(shè)條件基本具備，投資估算合理，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃可行，資金來源有一定的保證，銷售前景看好，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。要求企業(yè)出具按揭業(yè)務(wù)承諾，保證項(xiàng)目的全部按揭業(yè)務(wù)在我行辦理，并在我行開立商品房銷售監(jiān)控帳戶，以便貸款發(fā)放后能實(shí)現(xiàn)封閉管理。自籌資金不足的風(fēng)險(xiǎn)。資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。貸款風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。2001年度我行評(píng)定企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，至2001年末，總資產(chǎn)20,830萬元，總負(fù)債9,544萬元，凈資產(chǎn)額為11,286萬元。 二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)貸款效應(yīng) 按現(xiàn)行的貸款利率上浮20%計(jì)算，對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)本項(xiàng)目借款償還表來看，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬元，具備一定的償債能力。二、項(xiàng)目敏感性分析對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本和銷售收入兩個(gè)影響項(xiàng)目效益的主要因素向不利方向變化時(shí)進(jìn)行敏感性分析：項(xiàng)目開發(fā)成本分別增加5%和10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為214萬元和2,051萬元，%%；項(xiàng)目銷售收入分別減少5%和10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為258萬元和2,138萬元，%%。綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項(xiàng)目銷售能如預(yù)計(jì)的實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)資金的落實(shí)有一定保障。所投入的資金中包括已到位注冊(cè)資金619萬元,其余部分由合生公司集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥形成。第四章 投資估算與籌資評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目投資費(fèi)用有關(guān)數(shù)據(jù)的評(píng)估均是依據(jù)廣州市及我行貸款評(píng)估有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實(shí)際投入進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項(xiàng)目可行性報(bào)告及最新資料核算得來，愉景南苑總計(jì)劃投資65,877萬元，具體明細(xì)如下列表：?jiǎn)挝唬浩椒矫醉?xiàng)目數(shù)值（萬元）取值占地面積48,340總建筑面積155,878總銷售面積147,907135,228+15,7273,048=147,907銷售收入80,1875,000*135,228+(157273048)*6,000+382*130,000=80,一、土地費(fèi)用13,5491土地出讓金3,499合同2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)10,050規(guī)劃道路補(bǔ)償+非規(guī)劃道路補(bǔ)償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050萬元二、前期工程費(fèi)1,9821三通一平費(fèi)77950元*155,878平方米=779萬元2規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)953建安工程費(fèi)27,229*%=953萬元3可行性研究費(fèi)及開辦費(fèi)用250三、房屋開發(fā)費(fèi)34,7111建安工程費(fèi)27,22927,229萬元2附屬工程費(fèi)4,676300*155,878=4,676萬元3室外工程費(fèi)2,806180*155,878平方米=2,806萬元四、其他費(fèi)用4,084建安工程費(fèi)*15%=4084萬元五、銷售費(fèi)用4,009銷售收入80,187*5%=4009萬元六、管理費(fèi)用1,50750,253萬元*3%=七、不可預(yù)見費(fèi)1,50750,253萬元*3%=八、財(cái)務(wù)費(fèi)用4,528合計(jì)(總投入)65,877（二）測(cè)算依據(jù)土地費(fèi)用：土地出讓金按合同規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)繳3499萬元；征地費(fèi)根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積估算，總計(jì)約為10061萬元。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽臺(tái)欄桿，同時(shí)戶型之間避免視線干擾。都已在人們心目中有了一個(gè)較為具體、良好的定位，同時(shí)也樹立了品牌形象。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場(chǎng)。 廣州空置房數(shù)量為560萬平方米，而廣州市人口高達(dá)900多萬人，每一人增加一平方米，便可將560萬平方米的空置房消化殆盡。以上已反映供應(yīng)量高于需求量。該項(xiàng)目整體計(jì)劃于2003年中全部竣工交付使用。從項(xiàng)目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》、《施工許可證》尚在辦理之中,對(duì)今后項(xiàng)目銷售及銀行貸款抵押手續(xù)的辦理將會(huì)造成影響，XX公司須盡快辦理有關(guān)手續(xù)，方能確保項(xiàng)目正常按計(jì)劃運(yùn)作。該公司由于所投項(xiàng)目尚處于前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司財(cái)務(wù)狀況在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面尚不能反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，但根據(jù)股東實(shí)力及項(xiàng)目條件衡量，該公司符合我行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)客戶的條件，2001年我行審批認(rèn)定該企業(yè)為未評(píng)級(jí)客戶，信用等級(jí)按A+級(jí)掌握。六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析XX公司2001年建立，截至評(píng)估日，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表未能反映出該司的盈利能力。（2） 預(yù)付帳款7,169萬元，其中廣告宣傳費(fèi)35萬元，工程款7,114萬元，其他20萬元。五、資產(chǎn)負(fù)債分析 年份項(xiàng)目2001年12月2001年3月2000年12月2001年12月公司名稱廣州XX房地產(chǎn)有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司一、資產(chǎn)總額19,591446,356486
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