關(guān)于開發(fā)某地塊的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-wenkub.com
2025-07-31 00:25 本頁面
【正文】 我們的廣告投放進(jìn)一步注意策略研究，要有目的，講策略，講效果，學(xué)會(huì)廣告效果跟蹤，學(xué)會(huì)以變應(yīng)變。因南湖社區(qū)項(xiàng)目太多，為方便客戶看房，建議推出本項(xiàng)目的看房中巴，項(xiàng)目銷售完畢后改作上下班集中站點(diǎn)接送，以彌補(bǔ)區(qū)內(nèi)公汽線路的不足。 入市時(shí)機(jī)：考慮項(xiàng)目出入道路6月份鋪通，周邊在建項(xiàng)目大部分是最后一期，明年上半年基本上都進(jìn)入強(qiáng)銷期，后年進(jìn)入尾房期，如果我們的項(xiàng)目能在7月份動(dòng)工，不但能在購(gòu)房高峰期秋季入市（也是各種促銷活動(dòng)進(jìn)行最方便的時(shí)期），而且在其強(qiáng)銷期避開周邊項(xiàng)目的強(qiáng)銷期。 戶型和面積：適當(dāng)向功能合理、經(jīng)濟(jì)適用的小戶型靠攏，主打戶型2*2和3*2，體現(xiàn)良好的性價(jià)比，面積在90120之間，適當(dāng)考慮1*1和復(fù)式住宅，以覆蓋最大消費(fèi)層面。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 結(jié)構(gòu)類型：與檔次配套，建議做框架，其他靠街的可做少量磚混。e、 兼顧環(huán)境營(yíng)造成本，避免一味追求高檔環(huán)境和超大面積的水體。為保證環(huán)境的檔次，在可能條件下可實(shí)行全國(guó)招標(biāo)，選擇最佳方案，此外，環(huán)境營(yíng)造必須做到如下三點(diǎn)：a、 有主題，朝“文化主題”方向靠，通過虛擬的文化來彌補(bǔ)本項(xiàng)目其他方面的不足。要想在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中間出人頭地，必須走從綠化到文化的高層次競(jìng)爭(zhēng)策略，建設(shè)可居、可游、可行、可觀的現(xiàn)代居家。2南湖花園各項(xiàng)目就像一些擺在同一超市（南湖花園社區(qū)）、同一類型（住宅）卻并不同品牌的商品，項(xiàng)目之間彼此形成參照體系，客戶足不出園，就可“貨”比多家，性價(jià)比如何，是吸引客戶的最終法寶。 整個(gè)珞梁路近期內(nèi)不可能鋪成并通車，因此交通條件相對(duì)較差。 南湖社區(qū)主干道之間的聯(lián)系通道估計(jì)在夏季進(jìn)行改造，交通有望改善。因此，因宣傳方式和力度的差別，象南湖中央花園和江南庭院又重新樹立了品牌，而大部分項(xiàng)目都名不經(jīng)傳，客戶走進(jìn)南湖花園，已經(jīng)不知道到哪里找售樓部、該找哪家售樓部，即使是南湖花園和中央花園，武漢市民也容易將其當(dāng)作兩個(gè)處于不同地方的小區(qū)，而不是實(shí)際上的包容關(guān)系。六、銷售渠道和促銷手段調(diào)查分析 統(tǒng)計(jì)對(duì)比資料項(xiàng)目名稱宣傳資料賣點(diǎn)推介廣告主題促銷活動(dòng)江宏花園南湖花園的整體配套，自身的配套，地段等局江宏花園，品人文環(huán)境頤和苑我想有個(gè)家祥和苑溫馨苑寧?kù)o苑松濤苑江南庭院園林風(fēng)格、文化內(nèi)涵，樓書以畫卷形式，也很有文化氣息濃郁江南風(fēng)情的文化住宅區(qū)；江南好，風(fēng)景舊曾諳雖沒有收集到相關(guān)資料，但宣傳力度也算比較大的金秋別墅花園物業(yè)管理，新材料、新工藝系出名品，脫卻凡塵南湖中央花園、碧云天風(fēng)景，設(shè)計(jì)、套型、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、社區(qū)文化、主題公園（杜鵑廣場(chǎng)）等等風(fēng)景陽光碧云天；中央花園，品位生活新坐標(biāo)；唯一擁有武漢最大、也可能是最好的住宅公園；成熟社區(qū)，滋潤(rùn)生活五彩繽紛樓書，扇情文字；在報(bào)紙上開辟《人居專欄》；大版面彩色報(bào)紙廣告、DM；比較豪華、大氣的營(yíng)銷中心。g、 熱銷套型：由于本項(xiàng)內(nèi)容屬于開發(fā)商保密資料，所以很難取得，但從其市面上推出的主力戶型和現(xiàn)房存量看，2*3*2應(yīng)該是銷量最多的。c、 單套總價(jià)：綜合考慮其售價(jià)和單套面積，可推算其磚混經(jīng)濟(jì)適用房的單套總價(jià)大約在18萬以下，磚混商品房的總價(jià)基本上在25萬以下，框架房的總價(jià)基本上在35萬以下。c、 物業(yè)管理：項(xiàng)目的分割，不可避免到來物業(yè)管理的分管，盡管樓書上大家都說自己是品牌或者人性化物業(yè)管理，但誰也沒說明是哪家品牌物業(yè)管理公司管理，估計(jì)都是“肥水不流外人田，自家人管自家院”，南湖中央花園一開始以招標(biāo)請(qǐng)來深圳的某物業(yè)管理公司，似乎不如意，后來自己成立了物業(yè)公司取而代之。其組團(tuán)集中綠化地大多利用為親自樂園和體育場(chǎng)所，因?qū)嵭腥塑嚪中?減少水泥道路面積)，樓前綠化也看起來比較多籃球場(chǎng)、親子園、游泳池、會(huì)所籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)經(jīng)典花園規(guī)模小，以樓前綠化為主寶安花園樓前緩坡立體綠化，因建設(shè)規(guī)模大，且噴泉廣場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、綠化帶、親子園集中在一期，所以其中心花園也在南湖社區(qū)內(nèi)是最大的，其綠化布置同樣以土丘形式增加立面效果，綠化植被種類較多，大量長(zhǎng)椅使其更人性化，泳池旁的假山既為游池提供戲水滑道，也可找到登高望遠(yuǎn)的感覺網(wǎng)球場(chǎng)、健身俱樂部、游泳池、會(huì)所、親子園、寶安老年大學(xué)加州花園因其和寶安花園是一個(gè)整體，所以其內(nèi)部并沒有再做中心花園，寶安花園的集中綠化帶就在其旁邊新大地項(xiàng)目分割為兩塊，規(guī)模變小，除部分私家花園以外，只有樓前簡(jiǎn)單綠化，但其旁邊規(guī)劃為整個(gè)南湖社區(qū)的大型花園，待該花園落成后，其將占盡風(fēng)水網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池紅頂花園華錦花園1個(gè)中央花園，扇型布局，設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，綠化搭配較有特色，2個(gè)次級(jí)集中綠化造型一般，無特色小學(xué)、超市、會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，三網(wǎng)合一成功花園模型顯示綠化缺少新意和造型特點(diǎn)歸納：a、 環(huán)境營(yíng)造：總的說來，各開發(fā)商都是重視環(huán)境建設(shè)的，只是因項(xiàng)目規(guī)模不同，項(xiàng)目檔次定位不同，以及景觀設(shè)計(jì)單位的能力不同，最終體現(xiàn)在環(huán)境營(yíng)造上量和質(zhì)的差別，目前做的最好的應(yīng)屬中央花園，其次是寶安花園,不但規(guī)模大，而且有特色、有氣勢(shì)、內(nèi)容豐富、更人性化。g、 外立面：除別墅外，外墻清一色涂料，絕大部分項(xiàng)目有種“克隆”或者“盜版”的感覺，只有南湖中央花園在立面涂料顏色搭配上有所創(chuàng)新；至于屋頂，似乎都鐘情于坡屋面，檔次高一點(diǎn)的有閣樓或者退臺(tái)；至于底層，有些設(shè)了私家花園，但部分住戶似乎“品味太低”，有的改作水泥地面，有的竟然割開欄桿擺水果攤，大煞風(fēng)景，不過中央花園的周邊門面設(shè)的騎樓，一方面使臨街立面效果豐富，店家門口整潔，另一方面還可做雨天回歸的業(yè)主或過路的行人避雨之用，可算是一舉兩得。c、 2002年的供應(yīng)總量預(yù)測(cè)：從調(diào)查情況看來，預(yù)計(jì)明年存量轉(zhuǎn)入（尾房在售）10萬平米以上，期房增量約30萬平米以上，市場(chǎng)供應(yīng)總量要多于常青花園的年銷售量（25萬左右），項(xiàng)目銷售競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 環(huán)境：盡管沾上南湖的邊，但由于總面積大，且南湖岸邊風(fēng)景并未得到建設(shè)，所以南湖花園并沒有把“湖”做賣點(diǎn)，而是在區(qū)內(nèi)環(huán)境上精心營(yíng)造，使其和武昌火車站周邊的臟亂老城區(qū)相比，有種強(qiáng)烈反差的震撼感。 年供應(yīng)量：萬科今明兩年約有24萬平米入市，現(xiàn)房約10萬平米（主要為9萬平米花園洋房、聯(lián)體別墅和
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