【正文】 它的建設(shè)對完善區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟(jì)，具有重大的社會經(jīng)濟(jì)意義。要加快高新技術(shù)改造傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)步伐，同時要發(fā)展高新技術(shù)新興產(chǎn)業(yè)，就必須搭建一個科技創(chuàng)業(yè)和成果轉(zhuǎn)化的平臺?？萍紕?chuàng)新新載體是實施科技創(chuàng)新的重要支撐，但面對當(dāng)前人才供小于求的新形勢，科技創(chuàng)新載體的建設(shè)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求仍有一定的差距。計算各指標(biāo)匯總?cè)缦拢罕?3 財務(wù)分析結(jié)果 方案財務(wù)指標(biāo)本項目（二期）財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（萬元）53761投資回收期Pt（年）含建設(shè)期經(jīng)過分析，本項目將在正式運營后第9年可以收回全部投資，開始產(chǎn)生凈利潤。各種物業(yè)將被假設(shè)為以下的出租水平。1） 物業(yè)持有期假設(shè)項目二期物業(yè)的持有期自 2012 年至評價末年2031年。本次財務(wù)評價按2009～2011年三年建設(shè)期分期投入計算。（FNPV），是指未來各期支出和收入的現(xiàn)在價值。九、財務(wù)分析和社會效益評價參照國家發(fā)改委與建設(shè)部2006年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）和我國現(xiàn)行財務(wù)制度、價格體系,通過分析計算項目直接產(chǎn)生的財務(wù)效益和費用，編制相關(guān)報表及計算評價指標(biāo),以考察項目的盈利能力、貸款償還能力以及抗風(fēng)險能力等財務(wù)狀況，判別本項目的財務(wù)可行性。七、項目實施進(jìn)度計劃該項目整個建設(shè)期計劃從2009年上半年至2011年底。 主要節(jié)能措施本項目將以生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保以人為本為目標(biāo)，不再是按照常規(guī)建設(shè)一個封閉的、消耗更多能源和資源，同時給周圍環(huán)境與城市交通帶來壓力，給人員心理和生理造成負(fù)面影響的純粹的鋼筋水泥空間。本項目堅持點、線、面結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，確保辦公環(huán)境優(yōu)美整潔。（4）施工垃圾施工期間將涉及到房屋拆除、土地開挖、管道敷設(shè)、材料運輸?shù)裙こ虄?nèi)容，在此期間將有一定數(shù)量的廢氣建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方凳。其防治措施主要有：216。 當(dāng)風(fēng)速過大時，應(yīng)停止施工作業(yè)，并對堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施；216。而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以防長期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷；216。因此必須采取合理可行的控制措施，盡量減輕其污染程度，縮小其影響范圍。因此，應(yīng)加強(qiáng)對運輸車輛的管理，盡量壓縮汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車鳴笛。 加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，嚴(yán)格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，嚴(yán)禁夜間進(jìn)行高噪聲施工作業(yè)；216。（3）水環(huán)境本項目的地表水環(huán)境中，京杭運河的水環(huán)境質(zhì)量較差，主要是受上游來水的濃度較高的緣故（河兩岸農(nóng)村的面源污染）。 《關(guān)于建設(shè)項目環(huán)境影響評價制度有關(guān)問題的通知》，1999年國家環(huán)境保護(hù)總局；216。根據(jù)公司的介紹，這些建筑物由該公司的關(guān)聯(lián)方所有，未來開發(fā)該地塊不需要為其支付額外的拆遷補(bǔ)償費，無移民安置。（5）消聲減振及環(huán)?？照{(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)均采用先進(jìn)的低噪聲設(shè)備，并設(shè)置消聲器以控制噪聲對室內(nèi)環(huán)境的影響，使之符合國家的噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)；各空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備的安裝均采用減振、隔振措施；商業(yè)部分的排風(fēng)采用能量收回，以達(dá)到減少空調(diào)主機(jī)負(fù)荷，節(jié)約電量的節(jié)能目的。（3）通風(fēng)設(shè)計地下車庫設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，以排出汽車尾氣。排出管徑2De315。消火栓系統(tǒng)在室外設(shè)水泵結(jié)合器。（3）消防設(shè)計216。（6）防雷系統(tǒng)接二類防雷設(shè)計，要求設(shè)防直擊雷、側(cè)擊雷、感應(yīng)雷及防雷電波傾入措施。 計量方式：高供高量；216。（3）變配電系統(tǒng)：216。其余四幢高層建筑規(guī)劃為科技孵化器A、B、C、D,一幢規(guī)劃為科技創(chuàng)意大樓。圖4－1 無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)效果圖 結(jié)構(gòu)設(shè)計本工程主體由一幢200m和100m的高層建筑組成，科技創(chuàng)業(yè)基地塔樓部高51層，裙房8層，地下3層。在進(jìn)行了系統(tǒng)的綜合分析之后，將高層建筑平面形式確定為扇形。空間目標(biāo)：通過無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)整合地塊周邊建筑，在提升城市建筑形象的同時，應(yīng)實現(xiàn)城市形象的統(tǒng)一和諧，充分體現(xiàn)城市風(fēng)貌，達(dá)到提升城市環(huán)境景觀品質(zhì)的目標(biāo)，形成無錫獨具特色的科技生態(tài)建筑群。該項目位于無錫城區(qū)北大門，項目的建設(shè)不僅能夠促進(jìn)老城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，同時對于改善城市形象，展示北塘區(qū)新城建設(shè)的品質(zhì)具有重要的戰(zhàn)略意義。依據(jù)無錫的市場發(fā)展和人口數(shù)量，目前無錫的商業(yè)市場已經(jīng)存在供給過剩的風(fēng)險。濱湖區(qū)和南長區(qū)的區(qū)級商業(yè)中心分別位列第二和第三，其存量面積分別占到總存量的 22%和 16%。區(qū)級商業(yè)中心主要位于其他主要區(qū)域內(nèi)，如新區(qū)的長江路、南長區(qū)的太湖廣場、濱湖區(qū)的中橋和河埒口，以及北塘區(qū)的青石路等。無錫市商業(yè)物業(yè)市場分析目前，無錫的商業(yè)設(shè)施主要集中在 5 個城區(qū)內(nèi)。受到世界金融危機(jī)的影響，世界銀行預(yù)測 2009 年中國經(jīng)濟(jì)將保持 %的增長，達(dá)到近年來的較低水平。作為全國著名的旅游城市，無錫近年來旅游人數(shù)的持續(xù)增加同樣促進(jìn)了高星級酒店市場。南長區(qū)：未來城市發(fā)展的副中心，近幾年發(fā)展迅速。截至 2008 年 10 月，共有 7 家高星級酒店坐落于此，其中 6 家在20002006 年重新進(jìn)行裝修。未來無錫寫字樓發(fā)展會有如下幾個趨勢：l 分散產(chǎn)權(quán)仍將是無錫寫字樓市場的主流；l 太湖廣場區(qū)域?qū)⒊蔀榧准墝懽謽羌械膮^(qū)域；l 未來主要商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓市場發(fā)展較好，但由于競爭項目增多，入住率會有所降低；l 乙級寫字樓發(fā)展與目前狀況相似，價格競爭將成為未來乙級寫字樓競爭的重點。寫字樓需求分析根據(jù)無錫市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，20002007 年，無錫市寫字樓銷售面積達(dá) 萬平方米。2009 至 2013 年，無錫甲級寫字樓市場將快速發(fā)展，每年平均約有 6 萬平米的項目入市。甲級寫字樓的市場存量為 57,000 平方米。盡管大部分寫字樓出租率較高，但由于項目間的競爭較為激烈，小業(yè)主提高租金的意愿較低。通過對位置、寫字樓的品質(zhì)以及其他特殊因素的考慮，目前無錫的甲級和乙級寫字樓主要分布在如下四個區(qū)域：崇安區(qū)解放環(huán)路以內(nèi)的核心商圈，濱湖區(qū)蠡湖科技園區(qū)周邊，南長區(qū)太湖廣場以及新區(qū)長江路兩側(cè)。目前，四個項目都已初見規(guī)模，為以后公司的投資打下了良好的基礎(chǔ)。投資無錫市創(chuàng)業(yè)投資有限責(zé)任公司對園區(qū)建設(shè)投入1780萬元，扶持園區(qū)的軟硬件建設(shè)，充分保障孵化器的孵化用房，并及時為中小企業(yè)進(jìn)行投融資服務(wù)；無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)新投資有限公司在運行4年時間里，主要對中小科技企業(yè)進(jìn)行投資和短期融資服務(wù)，對8家企業(yè)進(jìn)行投資和先后對9家企業(yè)進(jìn)行短期融資，重點投資培育了一批電子信息、新能源、新材料、生物技術(shù)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域中的具有自主研發(fā)創(chuàng)新能力的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，引領(lǐng)北塘創(chuàng)業(yè)投資走向成熟。北創(chuàng)科技園科技孵化器的建設(shè)，推進(jìn)了產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，為吸收“7+1”高校院所和江南大學(xué)的成果轉(zhuǎn)化營造了良好的孵化環(huán)境，為無錫開展引進(jìn)領(lǐng)軍型留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)（530計劃）活動提供了優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)業(yè)平臺。本次項目申報單位為無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司，于2002年10月經(jīng)無錫市人民政府批準(zhǔn)成立。無錫作為改革開放的先行區(qū)已經(jīng)越來越重視科技在城市發(fā)展中所起的作用，而北塘區(qū)又是中心城區(qū)，經(jīng)過二十多年的迅猛發(fā)展，形成了完善的基礎(chǔ)設(shè)施和創(chuàng)業(yè)生活配套設(shè)施，具有濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，具備了引進(jìn)高科技人才的良好環(huán)境。特別在“十一五”期間提出：實施科教興國戰(zhàn)略和人才強(qiáng)國戰(zhàn)略，把科技進(jìn)步和創(chuàng)新作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要推動力，把發(fā)展教育和培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)人才擺在更加突出的戰(zhàn)略位置，努力建設(shè)創(chuàng)新型國家和人力資本強(qiáng)國。北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)規(guī)劃全面貫徹國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要，按照無錫市十一五科技發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，大力推進(jìn)北創(chuàng)科技園的建設(shè)，重點發(fā)展電子產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)，把北創(chuàng)科技園建成無錫創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主要載體之一。l 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃根據(jù)《無錫市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，在做強(qiáng)中心城的同時，市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃思路也隨著爭創(chuàng)“兩個率先”先導(dǎo)區(qū)、示范區(qū)的新目標(biāo)而相應(yīng)突破，即改變原先四級城鎮(zhèn)體系形成一個特大城市、兩個大城市、十二個衛(wèi)星城鎮(zhèn)的三級城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)。l 城市發(fā)展方向無錫中心城市空間未來的最優(yōu)主導(dǎo)方向是向南，它順應(yīng)了城市空間拓展的慣性方向，可與中心城路網(wǎng)、現(xiàn)有的中心區(qū)、無錫新區(qū)良好的銜接，受到它們有力的支撐和帶動?！耙恢鳌笔侵敢粋€城市中心區(qū)；“三次”是規(guī)劃中的東亭、蠡溪、濱湖三個次級中心。三、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入本項目與《無錫市城市總體規(guī)劃》，與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展以及土地發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)。其余四幢高層建筑規(guī)劃為科技孵化器A、B、C、D,一幢規(guī)劃為科技創(chuàng)意大樓。二期工程用地是一塊不規(guī)則形狀的土地。為了進(jìn)一步建立科技創(chuàng)業(yè)新機(jī)制，發(fā)展高層次創(chuàng)業(yè)孵化基地，加速都市型工業(yè)高速倍增，加快形成區(qū)域高新技術(shù)發(fā)展平臺。“十一五”期間，是無錫市建設(shè)“科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)區(qū)，和諧發(fā)展示范區(qū)”和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵時期。企業(yè)注冊資金為17800萬元。無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園項 目 申 請 報 告 無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司無錫市交通規(guī)劃設(shè)計研究院2009年04月51 / 54無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園項 目 申 請 報 告項 目 負(fù) 責(zé) 人專業(yè)副總工程師專業(yè)項目負(fù)責(zé)人總 工 程 師分 院 院 長總 經(jīng) 理