某某年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告-wenkub.com
2025-07-29 23:03 本頁(yè)面
【正文】 從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，0305年上市量基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，由于獨(dú)立別墅市場(chǎng)稀缺性逐漸體現(xiàn)出來(lái)，預(yù)計(jì)未來(lái)12年內(nèi)獨(dú)立別墅售價(jià)將進(jìn)一步增長(zhǎng)，但由于其總價(jià)的上升和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，市場(chǎng)交易情況不會(huì)有太大改善。 非獨(dú)立別墅在近期交易中表現(xiàn)突出，特別是在10月，非獨(dú)立別墅交易量占別墅總交易量的75%；獨(dú)立別墅成交在9月出現(xiàn)回暖跡象，10月進(jìn)一步穩(wěn)重有升，但其中有相當(dāng)一部分成交集中在“保利十二橡樹(shù)園莊”和“嘉賢莊”這兩個(gè)新開(kāi)個(gè)案中；216。市 場(chǎng) 結(jié) 論216。該樓盤(pán)位于南六公路沿線，毗鄰野生動(dòng)物園。均 價(jià)：11563元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立20000元/平方米主力面積：275500平方米項(xiàng)目介紹：該案位于南匯惠南鎮(zhèn)南六公路，臨近野生動(dòng)物園，近靠蘆湖港 深水碼頭與浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)海空“兩港”，是一個(gè)大型獨(dú)立別墅區(qū)。綠化 面積51萬(wàn)m178。從現(xiàn)有的市場(chǎng)情況來(lái)看，該別墅成交均價(jià)基本維持在15000元/平方米。提香別墅總占地22萬(wàn)多平方米，社區(qū)會(huì)所面積為4000多平方米，提供各種生活休閑設(shè)施，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、超市、餐廳等多種配套。規(guī)劃建造約165座獨(dú)立別墅，綠化率： %。從目前的情況來(lái)看，該別墅樓盤(pán)還有11套可售房源，剩余的體量并不是太多，加上該樓盤(pán)在03年就已對(duì)外公開(kāi)，目前已有較高的知名度，并已積累了不少的客戶(hù)，預(yù)計(jì)在未來(lái)半年內(nèi)剩余房源可能會(huì)全部售出。該盤(pán)戶(hù)均占地三畝的庭院式別墅，整個(gè)小區(qū)是按照中國(guó)傳統(tǒng)建居的五行學(xué)說(shuō)，透露出濃厚的中國(guó)傳統(tǒng)居住文化。 重點(diǎn)個(gè)案分析生茂養(yǎng)園地理位置：南匯滬南公路5288弄發(fā) 展 商：上海航匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)指標(biāo)：小區(qū)總建筑面積72000平方米，總占地40萬(wàn)平方米，容積，綠化率71%。各樓盤(pán)在一季度的成交情況都比較樂(lè)觀，堤香別墅在該度都成交了近30套的房源。不難看出，宏觀調(diào)控對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的有著較大的影響。 價(jià)格分析【分析】南匯地區(qū)的獨(dú)立別墅樓盤(pán)主要集中在南六公路沿線、野生動(dòng)物附近地區(qū)以及航頭地區(qū)。 房型面積分析【分析】從上圖可以看出，綠洲康城和生茂養(yǎng)園兩個(gè)樓盤(pán)的房型面積跨度較大，其中生茂養(yǎng)園的面積從32291平方米。216。南匯地區(qū)案名地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模容積率主力面積目前價(jià)格歷史最高價(jià)上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)奧朗新莊園航頭路1688弄上海愛(ài)法房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)有限公司15300—50010667180004715東方夏威夷滬南路5388弄上海廈大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8218—500116212000012591生茂養(yǎng)園滬南公路5288號(hào)上海航匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司322—92112275210004311綠洲康城康橋路1298弄上海振龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司309—720145602000010486堤香別墅康橋鎮(zhèn)秀沿路1弄上海韻園置業(yè)有限公司302—460158322500010331綠洲千島航頭鎮(zhèn)滬南公路5188號(hào)上海航頭高夫置業(yè)有限公司30560011000170008131帕薩迪納楊高南路5777弄上海康橋正陽(yáng)投資有限公司16221—340105651900016748建德南郊南六公路578弄上海杉野置業(yè)有限公司275—40611563200005919九九別墅南六公路99弄上海名流置業(yè)有限公司 227—43611584130006235上海藍(lán)堡南六公路733弄上海東恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司303—467106881351029售謦216。該樓盤(pán)在3月份共成交了14套房源，是成交狀況最好的一個(gè)。綠化52% 公開(kāi)日期: 20040425開(kāi)盤(pán)日期：20040622交房日期：200510總 戶(hù) 數(shù)：112戶(hù)均 價(jià)：14488元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立25000元/平方米主力面積：210490平方米項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目由獨(dú)棟別墅及少量雙拼別墅組成，位于東郊國(guó)賓板塊別墅區(qū)內(nèi)，周?chē)煌ū憷?，鄰近張江高科技園區(qū)、金橋加工出口區(qū)，唐鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，附近配套設(shè)施有東方世紀(jì)學(xué)校。該樓盤(pán)較好的營(yíng)造了別墅的高檔氛圍，并且在硬件建設(shè)上進(jìn)行了較好的配合，成功的在頂尖客戶(hù)中進(jìn)行了推廣，一旦能夠聚集起一部分頂尖客戶(hù)，會(huì)有更多的客戶(hù)趨之若鶩。該盤(pán)經(jīng)過(guò)了前幾期的成功運(yùn)作，已經(jīng)形成了一個(gè)相當(dāng)成熟的高檔社區(qū)的生活圈。湯臣高爾夫別墅（八期）地理位置：浦東龍東大道1號(hào)發(fā) 展 商：上海湯臣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)指標(biāo)：本期總建筑面積38616平方米，總占地面積 133160 平方米，綠化率60%。成交分析：【分析】從上圖可以看出，浦園的銷(xiāo)售情況不太理想，05年除了在2月成交了3套房源，5月成交了1套房源，其余各月都沒(méi)有成交記錄。 重點(diǎn)個(gè)案分析浦園（千秋別墅）地理位置：花四路229弄發(fā) 展 商：上海千秋置業(yè)股份有限公司建設(shè)指標(biāo)：小區(qū)總面積40畝。云間綠大地別墅在10月共成交了21套房源，為區(qū)域最高。 成交狀況分析【分析】從上圖可以看出，除云間綠大地別墅外，區(qū)域內(nèi)其余各別墅樓盤(pán)下半年銷(xiāo)售情況相比上半年有著明顯的回落，各樓盤(pán)三季度售出房源相比一、二季度有明顯的下降。從上圖我們可以看出，除云間綠大地別墅和御翠園外，整個(gè)區(qū)域別墅市場(chǎng)目前成交價(jià)格與原來(lái)最高價(jià)相比平均每平方米有500010000元的下降，而個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格更是大幅縮水，如金爵別墅，為了應(yīng)對(duì)新政策，采取了大幅降價(jià)策略，但同樣這一做法也起到立竿見(jiàn)影的效果，該樓盤(pán)在前幾月樓市最低迷的時(shí)候每個(gè)月仍能有成交記錄。東源麗晶別墅因?yàn)橛猩倭侩p聯(lián)體樓盤(pán)，其房型面積跨度也較大，從1881000平方米。 容積率分析【分析】從上圖可以看出，其中容積率最低的是云間綠大地，；東源麗晶別墅是獨(dú)立別墅為主、另有少量雙聯(lián)體別墅的小區(qū)。 規(guī)模分析【分析】從上圖可以看出，浦東地區(qū)的別墅樓盤(pán)規(guī)模最大的是湯臣高爾夫別墅，總建筑面積達(dá)18萬(wàn)平方米，目前在售8期房源，其次是御翠園，其規(guī)模在16萬(wàn)平方米，白金瀚宮與盛世天地的規(guī)模都在10萬(wàn)方?？v觀全市別墅市場(chǎng)，獨(dú)立別墅主要集中在松江佘山板塊、青浦趙巷、徐涇板塊、閔行華漕板塊、浦東龍動(dòng)大道板塊及整個(gè)南匯地區(qū)。而航頭、周浦及萬(wàn)祥鎮(zhèn)也有一些別墅樓盤(pán)分布其中。178。 浦 東178。 區(qū)域主要在售個(gè)案案名地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模容積率建筑形態(tài)目前價(jià)格主力面積上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)西郊古北國(guó)際別墅西郊古北國(guó)際別墅上海古北趙巷置業(yè)有限公司7獨(dú)立157002505008622中海翡翠湖岸趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路88弄上海中海房地產(chǎn)有限公司8獨(dú)立152493005809937恒聯(lián)名人世家趙巷鎮(zhèn)置發(fā)路68弄上海恒舜置業(yè)有限公司7獨(dú)立153233555948332大豪山林徐涇西路188弄上海大豪城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司9獨(dú)立12626374782436御宮藝墅滬青平公路趙巷出口上海祥逸置業(yè)有限公司獨(dú)立20000305—733150108西郊大公館徐涇東路333號(hào)上海新典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8獨(dú)立1300068110376937綠地國(guó)際山莊嘉松公路6453號(hào)上海綠地云峰置業(yè)有限公司聯(lián)、獨(dú)獨(dú):12000聯(lián):800020037022140長(zhǎng)堤花園滬青平公路2056號(hào)上海昌安置業(yè)有限公司6獨(dú)立1376532051810010圣堡聯(lián)民路99弄上海大地房地產(chǎn)有限公司7獨(dú)立15000324688265麗都別墅高涇路428弄上海國(guó)偉置業(yè)有限公司4獨(dú)立1238554970196西郊紫郡高涇路258弄上海長(zhǎng)宇實(shí)業(yè)有限公司10獨(dú)立未定300800//綠洲江南園朱家角大淀湖畔上海住富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司5獨(dú)立234032956453022盈湖三島青浦勝利路500號(hào)上海華綺度假村5獨(dú)、聯(lián)92732003001310佳邸別墅青浦盈港路1555上海佳邸置業(yè)有限公司7獨(dú)立800026445096截止10月底，區(qū)域目前重點(diǎn)在售個(gè)案14個(gè)，供應(yīng)總套數(shù)達(dá)到700套、可售227套。如今，青浦的別墅主要集中在徐涇、朱家角和趙巷和新城四個(gè)地區(qū)。從成交價(jià)格看，最近變相降價(jià)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，其中尤以九亭和松江新城最多，一般采用總價(jià)打折和單價(jià)讓利手法，而獨(dú)棟別墅價(jià)格仍然都基本維持原價(jià)發(fā)售。178。愛(ài)倫坡九亭是
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