【正文】 總經(jīng)理：市場決策者，下設(shè)辦公室、經(jīng)營部、物管部、財(cái)務(wù)部等。(2)商場招商管理工作： 商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)，包括業(yè)主、管理者在內(nèi)部主要是通過商業(yè)物業(yè)內(nèi)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理者一項(xiàng)最重要的工作就是根據(jù)市場的需要確定經(jīng)營品種、招商條件、并選擇租賃經(jīng)營戶。(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理： 要有專門人員負(fù)責(zé)場內(nèi)流動(dòng)保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生。(3)消防管理： 出于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。(2)安全保衛(wèi)管理： 公共商業(yè)樓字面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。10. 制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招租規(guī)則。6. 完成設(shè)計(jì)制作的主體、各分體剖面模型沙盤。2. 注冊(cè)中文及英文的國內(nèi)域名（.）及國際域名（.）。 平均租金價(jià)格按每月每平方米364元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：364元/㎡/月樓層租金價(jià)格（元/㎡/月）出租面積（套內(nèi)㎡）說明應(yīng)完成利潤額（元）一層500500**12*5101,029,500二層400400**12*580,097,120三層300300**12*559,466,780四層200200*2258*12*527,096,000總計(jì)均價(jià)364元共回收五年租金費(fèi)用267,689,400說明：A、267689400元的30％為：80306820元。C、保證金（按每商鋪押三個(gè)月租金收?。?8,915,。 ；216。 平均租金價(jià)格按每月每平方米元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：364元/㎡/月樓層租金價(jià)格（元/㎡/月）出租面積（套內(nèi)㎡）說明應(yīng)完成利潤額（元）一層500500**12*360,617,700二層400400**12*348,058,272三層300300**12*335,680,068四層200200*2258*12*316,257,600總計(jì)均價(jià)364元共回收三年租金費(fèi)用160,613,640說明：A、160,613,640元的30％為：48,184,092元。C、保證金（按每商鋪押三個(gè)月租金收?。?8,915,。 ；216。上述方案一方面可以起到自然淘汰的目的，同時(shí)，根據(jù)‘現(xiàn)金是王’的原則，運(yùn)用對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失?？色@得10年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。首期就一次性交納5年租金。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：西安地區(qū)招商占75％左右；外地招商占20％左右；預(yù)留出5％的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。但從經(jīng)營戶的經(jīng)營成本和對(duì)廣告費(fèi)的接受程度考慮，項(xiàng)目組認(rèn)為廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量低一點(diǎn)，初期只象征性收取或減免。 商場清潔、保安費(fèi)廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取管理辦法 任何一個(gè)商場都有一個(gè)啟動(dòng)、成長到做旺的過程，在這個(gè)過程中既需要廣大租戶的努力經(jīng)營，也需要經(jīng)營管理公司的大力經(jīng)營推廣，而這就需要大量資金的投入。物業(yè)管理費(fèi)涵蓋的服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容216。本項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)將從以下幾個(gè)方面來綜合考慮：——周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的租金——根據(jù)西安現(xiàn)有同類商場的租金(按規(guī)模、位置、交通、裝修檔次、配套設(shè)施等進(jìn)行修正)計(jì)算出來的市場租金——按經(jīng)營回報(bào)計(jì)算的理論租金為了使招商工作更順利進(jìn)行，從市場的可持續(xù)性發(fā)展出發(fā)也要注重從以下四個(gè)方面考慮；第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場的開拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。保安： 24小時(shí)閉路電視監(jiān)控、24小時(shí)保安巡邏。消防系統(tǒng)： 設(shè)置24小時(shí)閉路電視監(jiān)控、防火卷閘、自動(dòng)消防噴淋、消防栓、煙感報(bào)警。電話線鋪設(shè)： 建議每間鋪位鋪設(shè)一條電話線。 一樓鋪位裝修方式商鋪臨過道部分采用大白玻隔斷，不銹鋼無框門，廣告位置桅板均采用金屬復(fù)合裝飾材料，鋪位間隔墻采用輕質(zhì)防火材料(或輕鋼龍骨石膏板)，面飾專用乳膠漆。 墻面：ICI乳膠漆刷白。 天花： 整個(gè)商場天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂。休閑設(shè)施：于電梯附近、休閑廣場或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅，供購物者休息之用。商場內(nèi)部色調(diào)：采用通透的玻璃隔斷，色彩簡單明快，讓人感覺視覺空間開闊。過道設(shè)計(jì)：商場布局且緊湊，過道適當(dāng)，不宜過寬，否則不易積聚人氣，但也不宜過窄，降低商場經(jīng)營檔次。216。 合理設(shè)置單鋪徑深、面寬比例。女性飾品零售市場的擴(kuò)大，必將對(duì)飾品批發(fā)市場形成有力的消費(fèi)支撐。全市各大學(xué)、?？茖W(xué)院的學(xué)生近二十萬，這些處于18—22歲的年青人是飾品市場最大的消費(fèi)群。劣勢分析(weakness)216。216。（4）、本項(xiàng)目4樓女性飾品專業(yè)經(jīng)營定位的SWOT分析優(yōu)勢分析(Strength)216。（3）、現(xiàn)有飾品批發(fā)零售市場有規(guī)模小、分布散 在西安，現(xiàn)有女性飾品的批發(fā)市場主要集中在輕工、康復(fù)路、兩地，但同化妝品一樣，飾品在這兩個(gè)市場內(nèi)也屬于從屬地位，規(guī)模很小，經(jīng)營商戶不多，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和檔次也不齊全，導(dǎo)致許多的零售經(jīng)營戶，在組織貨源時(shí)都覺得相對(duì)困難，有的甚至不得不到義烏和廣州市場區(qū)進(jìn)貨。隨著中國加入WTO，進(jìn)出口關(guān)稅的不斷下調(diào)，我國已經(jīng)成為世界上少數(shù)幾個(gè)珠寶、飾品消費(fèi)額超過百億美元的國家之一。隨著韓國人力成本的增加及該國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，近年來，韓國的飾品生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)快速向我國轉(zhuǎn)移。 女性飾品市場定位可行性分析（1）、我國飾品行業(yè)發(fā)展迅速 近10年來，中國的飾品行業(yè)呈現(xiàn)迅速上升發(fā)展的趨勢，已形成以義烏、廣東、青島為基地的三足鼎立的格局。此外，西安市注冊(cè)登記的正規(guī)的美容院約有3000家左右，他們部分是是租用商場、門面房費(fèi)用高，部分是在社區(qū)單元房內(nèi)，由于位置偏僻而客源不多，這也是本項(xiàng)目需重點(diǎn)關(guān)注的招商目標(biāo)群體。國內(nèi)外化妝品及容美發(fā)用品企業(yè)都非常重視西安市場的開發(fā)，在中大國際、世紀(jì)金花、開元商城、民生百貨匯集了眾多國內(nèi)外美容化妝用品了諸如美國雅芳、日本資生堂、意大利優(yōu)尚、羽西、小護(hù)士、雅情等數(shù)十種知名品牌。 優(yōu)處西北最旺商圈 本案位于西安市西大街南中段，西大街、鐘樓、鼓樓、中環(huán)廣場、百盛組成西北最大商業(yè)中心，周邊繁華的商業(yè)環(huán)境為本項(xiàng)目提供了眾星拱月式的氛圍，為本項(xiàng)目積聚了大量的人氣。 大規(guī)模與健全的配套設(shè)施據(jù)調(diào)查顯示，目前西安市的日化、化妝品、美容美發(fā)用品市場分別分布在尚德路、輕工、康復(fù)路等地，這些市場規(guī)模都比較小，配套差，檔次低，經(jīng)營環(huán)境差，而本項(xiàng)目商場完全按照現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施要求進(jìn)行設(shè)計(jì)與裝修，功能齊全，配套設(shè)施完善，有利于提升經(jīng)營商戶產(chǎn)品及企業(yè)形象。經(jīng)營產(chǎn)品檔次低，常有假冒偽劣商品充斥其中，在04年4月，市工商曾對(duì)康復(fù)路市場15家化妝品批發(fā)點(diǎn)進(jìn)行檢查，其中有11家存在違規(guī)產(chǎn)品，無論是對(duì)市場內(nèi)守法經(jīng)營戶還是整個(gè)市場的形象都是非常消極的影響?？祻?fù)路化妝品批發(fā)市場主要集中在丹