【正文】 在國內，目前也有一些正在從事此類金融中介活動的機構如偉業(yè)顧問，為了適應國內的開發(fā)模式和市場情況，他們采取一些有別于傳統(tǒng)的操作方式，比如，為了給“金主”信心而參股開發(fā)項目，與“金主”和開發(fā)商共擔風險。如果這樣的金融中介真正能起作用，將中國資本市場上的資金引入房地產行業(yè)，既能解決房地產項目融資的問題，也可以減輕銀行貸款的負擔和風險。房地產信托和投資基金被普遍看好，但短期內均難以破解開發(fā)商的融資困局。而承包商可能會通過縮短工期，提前還貸、減少采購成本等途徑來消化鋼價上漲帶來的成本壓力，以彌補損失。北京廣廈京都置業(yè)有限公司總經理張衛(wèi)克表示，一噸鋼材每漲100元，房地產開發(fā)成本就上漲10元，估計房價在此背景下可能會有5%的漲幅。房價也受波及可能會上漲。盡管煤炭價格已經放開十多年，但部分電煤價格還是在政府協(xié)調下形成的。專家預測，2010年、2020年。今后將實行網上申報，簡化程序，提高鐵礦石進口操作效率。國家產業(yè)政策造成鐵礦石進口渠道變窄3月1日，備受業(yè)界關注的《鐵礦石自動進口許可管理辦法》正式實施。據(jù)了解，最近，日本鋼鐵公司宣稱與巴西礦石供應商達成協(xié)議，從今年4月1日起，%。據(jù)了解，每噸鋼材的平均漲價幅度達到200元左右，部分鋼材價格甚至上漲500元/噸以上。 用經濟學的語言來說，在物業(yè)管理過程中，物業(yè)公司和業(yè)主之間是在進行一場博弈，而這場博弈的結果如何，關鍵在于大家對物業(yè)管理的態(tài)度，如果互相為對方著想，則能實現(xiàn)“雙贏”，如只為自己著想，則“雙輸”，望物業(yè)公司和所有業(yè)主均能記住“囚徒困境”的教訓。業(yè)主不交管理費，物業(yè)公司不提供物業(yè)服務，整個住宅小區(qū)必然陷入混亂，大家都會感到不便，而物業(yè)公司的盈利目標也不能實現(xiàn)?！扒敉降膬呻y選擇”有著廣泛而深刻的意義。博弈論最為典型的例子是：“囚徒困境”及其所引出的“納什均衡”。由于物業(yè)管理是一種微利行業(yè)，所以不是所有的項目都會掙錢，項目選擇得好，不但可以掙錢，而且可以提升企業(yè)的品牌價值，項目選擇得不好，說不定還會砸了自己的品牌?！　?。企業(yè)文化是由一個企業(yè)諸多優(yōu)勢資源凝聚升華而成，代表一個企業(yè)的人文內涵和綜合素質，是品牌內容的重要組成部分。因此，物業(yè)管理企業(yè)要加強人才的培養(yǎng)和引進，選好人才、用好人才、留住人才，構建人才發(fā)展優(yōu)勢，從而形成知名品牌。品牌是企業(yè)的靈魂，而核心競爭力又是品牌的靈魂。物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)立自己的品牌時應該注意以下幾方面的問題：　　，培育核心競爭力?！　?三)努力創(chuàng)立物業(yè)管理企業(yè)品牌　　物業(yè)管理的行業(yè)特征決定物業(yè)管理企業(yè)必須走品牌之路。要創(chuàng)造這種富有人性化的社區(qū)管理環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)可在以下幾個方面加以努力：①利用小區(qū)內各種傳媒工具和文娛康樂活動場所，組織開展小區(qū)的各種公益活動，包括組織各類體育比賽、舞會、文藝活動，以增強業(yè)主之間的交流與聯(lián)系。物業(yè)管理企業(yè)應充分利用計算機技術、網絡技術，在社區(qū)內逐步建立諸如自動聯(lián)網報警系統(tǒng)、社區(qū)電腦教育系統(tǒng)。對員工培訓的具體內容可按不同的工作范圍劃分為對基層人員、中層人員和高層人員培訓三個層次。③早期介入使得物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的整體情況比較了解，從而能容易地開展工作，提高服務質量。　　4，加強物業(yè)管理資金的籌措及運作管理。所以，加強物業(yè)管理企業(yè)的財務管理勢在必行。返回〖物業(yè)管理〗物管企業(yè)提高自身競爭力的三部曲隨著物業(yè)管理市場逐步規(guī)范化、業(yè)主自治能力不斷加強，以及加入WTO后國外物業(yè)管理企業(yè)形成的沖擊，物業(yè)管理企業(yè)將面臨越來越激烈的市場競爭，物業(yè)管理企業(yè)要想創(chuàng)立品牌，就不得不提高自身的競爭能力。 2004年，北京二環(huán)內東城及西城住宅的均價達到11000元/平方米，上海內環(huán)以內的新建商品房達到15948元/平方米，而深圳特區(qū)內羅湖及福田兩區(qū)的住宅均價則只有7856元/平方米。 調查數(shù)據(jù)還顯示，深圳商品住宅開發(fā)數(shù)量少、增幅低，未來拓展空間較大。另外，從商品住宅新開工面積增幅來看，深圳與其他三座城市的差距非常巨大。不過，深圳的人均支付能力高于其他三座城市，但房地產的投資總額卻是四城市中較低的，中心區(qū)樓價也與京滬相去甚遠。在2004年全國商業(yè)連鎖企業(yè)30強排名中，僅次于上海百聯(lián)和國美電器。五大商圈中，楊家坪是一個購買力較強，但百貨業(yè)競爭又剛起步的地方，現(xiàn)有對手實力也不太強。隨著新規(guī)劃的逐步確立，其放量帶來的沖擊不可小視。石景山將按照北京生態(tài)帶的要求，成為北京的“綠肺”。根據(jù)國家發(fā)改委的批復，首鋼將分階段壓縮北京地區(qū)鋼鐵生產能力，到2007年底完成壓縮400萬噸鋼鐵生產能力，在北京石景山地區(qū)階段性保留400萬噸鋼的生產能力。業(yè)內人士表示，盡管宏觀調控的“威力”已減輕了許多，但開發(fā)商們的熱情依然不高，其中固然有其資金上的問題，但不容忽視的是開發(fā)企業(yè)對市場的判斷并不樂觀，因而謹慎行事漸成了主流。秦淮區(qū)的來鳳街地塊成為整場出讓會上為數(shù)不多的亮點之一，每平方米5473元的樓面價幾乎使得該樓盤未“面世”即躋身于城區(qū)萬元樓盤之列。 本次被停牌的6個樓盤分別是廣東路的“天賜公寓”、通北路的“紅商事大廈”、西藏南路的“耀江花園”、高郵路的“興盛公寓”、匯站街的“頤峰苑”、銀都路的“好世鳳凰城”。業(yè)內專家表示，網上備案以來，開發(fā)商采取虛構合同違規(guī)售房現(xiàn)象比較普遍，上海市房地局此番的嚴厲舉措意在“示警”。在完善房地產市場信息系統(tǒng)的基礎上，重點分區(qū)域、分價格段歸集商品住房價格信息；在市場信息發(fā)布中，提供市民關心的中低價普通商品住房和配套商品房的相關信息。在深化完善現(xiàn)行制度基礎上，加強房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構的誠信體系建設，嚴厲查處網上虛擬交易、哄抬房價的行為，進一步規(guī)范市場秩序。在堅持市場化的前提下，主要運用經濟和法律手段進行規(guī)范和引導。 報道稱，從3月1日到3日，上海市房屋土地資源管理局一連查封了7個涉嫌違規(guī)炒作、售賣的樓盤。新華社3月5日發(fā)布的報告原文指出：“重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”。就象我們在其它城市看到的情況一樣，道高一尺，魔高一丈。 溫州新城是以往房產中介市場上最為火爆的一塊，但現(xiàn)在成交量已明顯萎縮。新政策于3月1日開始正式實施。面對著如此高的樓價，只能望天興嘆。其中，單價最高的是云河大廈9917元/m2，單價最低的是莫干山路2278元/m2。成交個案：翠苑三區(qū)，42平方米，一室一廳，約建于1989年，總價32萬，單價7619元/平方米。其中，單價最高的是采荷東區(qū)8858元/m2，單價最低的是濮家東村6023元/m2。（完）返回杭城二手房一周行情城中：上周共成交房源11套，套均面積79m2，平均單價是8593元/m2。目前城北北景園區(qū)塊價格集中在6000—7300元/平方米。城北區(qū)域是2004年杭州主城樓盤開發(fā)的熱點之一，2005年其開發(fā)將會放慢，預計可供應量在45萬平方米，新盤出現(xiàn)較少，基本為延續(xù)開發(fā)。閑林區(qū)域樓盤供應量將達到300余萬平方米，其中翡翠城建筑面積將達到150多萬平方米，除了瑞城、翡翠城為2005年首期開發(fā)，其余大多為在售樓盤的延續(xù)開發(fā)，在售樓盤中，江南春城、怡景花城、荊山翠谷均有房可售。16街區(qū)。下沙九堡區(qū)域：物業(yè)以多層、小高層公寓為主，商業(yè)物業(yè)涉及較少，產品開發(fā)單一。天寓、水印城、逸天廣場、白金海岸、彩虹城等。返回杭州樓市八大主要區(qū)域05年走勢預測（II）濱江區(qū)域：該區(qū)物業(yè)除了早期的江濱花園、之江公寓、國信嘉園等以多層為主外，目前的濱江也是今非昔比，地價高，開發(fā)的物業(yè)也以小高層、高層板式、點式高檔公寓為主。在這些地方開公司的多是一些處于起步發(fā)展階段的小企業(yè)，需求面積不大，但對地段要求比較高。現(xiàn)在要想注冊公司首先要經過規(guī)劃部門對于辦公場所的審批，事實上現(xiàn)在很難批出來了。而此時，國內房地產巨頭又開始將觸角探向競爭已十分激烈的浙江市場。事實上，對浙江房地產市場覬覦的遠不止“萬科”和“綠地”兩家。該項目占地面積230畝，總投資10億元，建成后將成為當?shù)匾?guī)模最大、檔次最高的大型住宅區(qū)之一。富力的確想在廣州、北京兩極之外找到上海作為第三極，而上海盛融投資公司及其背后的政府關系很可能作為富力進軍上海的敲門磚。一直以來上海就是全國性地產企業(yè)的必爭之地。房地產業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，有渠道以成本低的手段融到資本用于拿地和開發(fā)是房企做大的關鍵。據(jù)透露，目前富力已經委托摩根士丹利和第一波士頓兩家投資銀行作為其上市保薦人，準備在香港H股上市。資料顯示，摩根士丹利作為華爾街旗艦，管理著數(shù)千億美元的資產，其中僅房地產基金就達273億美元，在中國就投入至少2億美元用于長期持有10余個房地產項目。為此富力不斷與各行業(yè)的強手展開合作。返回富力地產和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析近日，富力地產集團與摩根士丹利等就富力雙子座TOWERⅡ正式簽約。 矛盾七：特色——普遍解決商業(yè)地產產品的定位方向問題。A類：用建筑本身體現(xiàn)主題；B類：制造運用視覺標志，打造連續(xù)的、有設計的視覺焦點。 矛盾四：開放——封閉本矛盾協(xié)調法主指商業(yè)地產產品公共空間的利用和規(guī)劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和內部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協(xié)調。對于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。A類：確定明晰的整體風格，將個性元素適當穿插其中，使其不牽強、不生硬；B類：在打造整體外觀時預留個性化空間，將個性空間也作為立面的構成部分。 啟示：在做商業(yè)地產產品規(guī)劃時，一定要注意協(xié)調集中和分散的矛盾；不是體量越大，項目總價值越高；要根據(jù)項目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃； 要充分考慮商業(yè)產品的差異性特色營造。該項目位于重慶楊家坪步行街入口，在規(guī)劃時采用了室內步行街的形式，使商業(yè)門面呈弧形帶狀鋪展開來，加強了人力導入性，增加了人與商業(yè)的互動關系。 案例a：澳洲某大型商業(yè)項目。只有在協(xié)調好這些矛盾的基礎上，才能做出成功的商業(yè)產品。 經營氛圍和消費氛圍的營造，所涉及的問題主要有：產品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街；檔次，經營的商品是頂級還是中高檔；風格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風情；主題，是有主題式還是情景式的。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經營者即用鋪的人，是二級客戶；而普通消費者才是真正消費鋪內商品的人，是三級客戶，也是商業(yè)地產的終極客戶。返回〖策略設計〗商業(yè)地產規(guī)劃要素法淺析實現(xiàn)商業(yè)地產價值的最大化，這是諸多開發(fā)商和地產人的初衷與夢想，但是如何實現(xiàn)這一理想的目標，用什么方法解決這其中的一系列問題，則是困擾開發(fā)商的一塊心病。由于個人住房抵押貸款違約者所必需居住房屋需要得到保障，假定違約者沒有其他資產，那么銀行可回收部分就是購買房屋與所必需居住房屋之間的差額，從這個角度來看，面積較大和房價較高的房屋、以及家庭規(guī)模較小的購房者的抵押貸款對于銀行來說風險較低。但也有深圳金融系統(tǒng)內部人士透露，各銀行信貸部尚處在研究階段，房貸首付比例仍維持在兩成，部分銀行已經收緊對小戶型中低收入者的按揭貸款，但是否會提高房貸首付比例則暫無結論。在具體細則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是工行上海分行一位從事房貸的工作人員透露，目前該行已經提高了對住房按揭的審核力度，尤其是對于金額高的貸款者，審查尤為嚴格，“現(xiàn)在關鍵是要核查收入的真實性，如果有稅單，或能提供其他財產的證明，審批就比較順利，首付一般也可以是三成。據(jù)了解，促使銀行收緊房貸的原因只有一個，那就是最高院發(fā)布的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》今年正式實施，《規(guī)定》第六條強調：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。此外，2002年以來，中國房地產市場迅速升溫，樓價的不斷攀升也刺激了房地產的廣告投放，2004年房地產廣告投放額超過75億元。據(jù)調查，2004年亞洲主要國家的廣告收入比上年增長28%，而中國市場的表現(xiàn)最為活躍。報道隨后指出：然而，繼央行121號文件銀根緊縮政策之后，去年3月，國土資源部、監(jiān)察部又出臺了不得以協(xié)議方式出讓經營性土地使用權的“地根”緊縮政策，規(guī)定8月31日后，土地一律實行招、拍、掛，并要求沒有交清土地出讓金的企業(yè)必須在短期內把錢補齊。返回去年12月“國房景氣指數(shù)”基本保持穩(wěn)定據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計，2004年12月份，“國房景氣指數(shù)”。七、商品房空置面積負增長。六、商品房平均銷售價格增速加快。五、施工面積繼續(xù)擴大，商品房銷售面積增速高于竣工面積。全年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金17169億元，%，但快于房地產開發(fā)投資增長速度。二、經濟適用房投資出現(xiàn)負增長。全年房地產開發(fā)呈現(xiàn)如下主要特點：一、全年房地產開發(fā)投資增幅在高位運行。我們認為，中國這兩年的經濟高速地發(fā)展，國外的某些人看中國的房地產市場，并不完全了解中國市場內在的需求，而只是專注某個項目，認為價格漲幅很高就去評論其市場過熱，這并不客觀也不全面。談到最近一段時間內“熱錢”流入房地產市場的問題時，郝思建表示，“這并不會成為一個問題，而且不值得擔心，盡管會有一些資金投向有所調整，但這一部分資金是非常小的。郝思建說，仲量聯(lián)行于去年12月在西安和蘇州分別開了分支機構，今年將會在澳門、天津設立辦公室，接下來計劃在一些二級城市，比如沈陽、大連、武漢、南京、成都、重慶這樣的城市擴展我們的業(yè)務。但將于今年年中選擇合適的城市進行模擬運行，其中所謂的模擬運行不是實際的征收試點，只是“數(shù)字空轉”；目前試點城市尚未確定，而真正進入實質性試點還需要一段時間，而此前媒體上廣泛流傳的政府要選擇重慶、深圳、北京等城市做試點，僅僅是傳言。謝伏瞻提出，不動產稅的征收需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產登記資料；二是用科學的方法對房地產進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。而此次改革中提出的“正稅”即合理設置新稅制，統(tǒng)一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行方向靠攏。而國務院發(fā)展研究中心的研究也表明，中國房地產稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，其表現(xiàn)為多而重；而對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產投機行為。　　改革方向是“正稅、明租、清費”　　據(jù)了解，目前我國直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。返回不動