【正文】 正如同有愈來愈多的雜志是針對女性市場作開發(fā)與訴求。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產(chǎn)品的一個或多個特性也要被比較 房地產(chǎn)市場細分與定位(三) 第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場細分定位的具體策略 策略A：很好入文因素細分定位 年齡 　　購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其基本任務(wù)就是要發(fā)現(xiàn)某種對人們很有意義的內(nèi)容，這些內(nèi)容具有象征性而又被其他競爭者用于其品牌。 以產(chǎn)品使用者定位 　　另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來。 以價格和質(zhì)量定位 　　由于價格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。 （4）、房型和面積的定位 　　從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設(shè)計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。房地產(chǎn)市場定位包括：項目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。 （7）、細分市場應(yīng)該不斷增長。 （4）、不同細分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。從“成功人士的心水華庭”、“孩子們成長的地方”到說不出名堂的“智能豪宅”，使?jié)撛诳蛻舾械侥砸皇恰?后來，該按盤重新定位為“智能豪宅”。 誤區(qū)c：花樣翻新定位缺乏核心 　　據(jù)悉，內(nèi)地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。這一切都需要規(guī)劃、設(shè)計人員嚴格按照定位來執(zhí)行。定位是發(fā)展商用來為樓盤設(shè)計個性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營銷導(dǎo)航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現(xiàn)。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。這一點也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。因為在香港，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽臺只有富人才有可能享用。位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱為目標客戶度身訂造的典范，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅?cè)A城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。本手冊對房地產(chǎn)市場細分提出了具體策略，并設(shè)計了市場定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實戰(zhàn)指引工具。 章后案例分析思考題 。通過外資貸款，他上了很多有利可圖的項目?，F(xiàn)在，長江實業(yè)有限公司僅次于香港政府的最大港埠土地擁有者。 50年代后，香港經(jīng)濟迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增。開始，他在香港作玩具推銷生意。 ？ 。它既是一種售樓活動,也是一種籌集方法。 ，由承購入支付定金或房價款的行為、這是一種特殊胡期貨買賣形式。房地產(chǎn)保險可以提供一種房地產(chǎn)資金來源渠道，同時也是用地產(chǎn)信用的一種擔保形式。它是格以房地產(chǎn)為對象而發(fā)行的證券。（2）房地產(chǎn)信托。 ，專門為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門籌集、融通資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。 2．房地產(chǎn)資金運用具有運用量大，運動量大、非自有資金比重大、運用效果呈增長趨勢等特點。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要大量資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問題。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè)——深圳國材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000萬元，產(chǎn)品90％以上外銷。并在二年多的時間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟放益和社會效益。房地產(chǎn)資金籌集的主要渠道和方法是本章的核心內(nèi)容，本章著重研究了房地產(chǎn)金融融資、以銷售為基礎(chǔ)的籌資以及利用外資 等二種主要籌集渠道和方法。 章后案例分析思考題 詳細閱可行性報告，你認為報告結(jié)論是否正確？為什么？ 說明房地產(chǎn)投資可行性報告各項內(nèi)容的作用和相互聯(lián)系。 平均銷售單價=銷售收入/開發(fā)工程量=（元/m2） 平均變動成本=變動成本/開發(fā)工程量=（元/m2） 故可求出盈虧平衡點Q0: Q0＝固定成本/平均銷售單價單位變動成本 =*10000/（） =27610（m2） 即本項目不至虧損的最少商品房開發(fā)面積為27610m2。 四、項目投資估算 　　依據(jù)有關(guān)定額和幣場調(diào)查資料，其中基建部分為13745萬元。 2. 該市每年有大批華僑回國定居及為國內(nèi)親屬購置屋。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設(shè)項目有：A型別墅20棟，B型別墅80棟,高級公寓6棟，健身中心1棟、酒樓1棟。 。 6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型有：生地投資、住宅投資、寫字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。進行分析，必須有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和分析報表。 2如何進行房地產(chǎn)投資決策。并對項目主要經(jīng)濟指標作敏感分析和風(fēng)險分析。86億元人民幣。 　項目定名“新景花園”，位于廣東南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。為什么要堅持這些原則。 復(fù)習(xí)思考題 1. 說明房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位和作用?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認真抓好小區(qū)管理。公司領(lǐng)導(dǎo)認識到公司是社會主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的關(guān)系。 13. 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。 11. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理運行機制是商品經(jīng)濟運行機制，要按商品經(jīng)濟原則進行經(jīng)營管理。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。房產(chǎn)是商品。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機會，可最不改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于出進我國對外開放。房地產(chǎn)是國家的一筆寶貴財富。 東華公司的實踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一門學(xué)問，把這門學(xué)問做好了，就可以提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。 以后他們又通過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強經(jīng)營管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴大。 1979年3月成立了引進外資住宅建設(shè)指揮部，向區(qū)政府借1000元作辦公費，開始了籌備工作。28％的購房者希望所購房產(chǎn)在成熟社區(qū)，19％的調(diào)查者希望有升值潛力，％的人希望在目前的熱點區(qū)域購房。 北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：％的購房者選擇多層板樓，％的購房者選擇小高層板樓，％，％。 小戶型社區(qū)長短處： 從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓8戶甚至10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。存在灰色空間戶戶朝陽，南北通透 采光常有無采居室戶戶朝陽 朝向不暢好 通風(fēng)高低 容積率小大 出入空間與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應(yīng)性： amp。61607。 amp。61553。61553。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。 價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運而生。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導(dǎo)項目。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時尚。銷售對象面向本市戶口居民。公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 別墅 ※ 來源: 青島新聞網(wǎng)－青青島社區(qū) 回復(fù):二。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。 　　 花園式住宅　也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。 　　 環(huán)保小區(qū)　 即注重環(huán)境保護的小區(qū)。 居住面積　 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按套或單元銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積兩部分之和。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準商品房。建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當選聘牧業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。 物業(yè)管理 使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責任為保險標的的保險。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。 結(jié)構(gòu)面積 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。 宗地圖 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起?！　∩喜繆A層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。 復(fù)式住宅 貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質(zhì)是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉(zhuǎn)換住房分配機制的目的。該價格可以是原評估價格，也可以不是。 補交價 指對行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時所收取的價額款。該價格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。 出租價 指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。 代理商 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 標準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。計算住宅租金，都是按使用面積計算。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。 定金 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。元／平方米起售，以較低的起價來引起消費者的注意。 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。