【正文】 在很多人看來，恐怕沒有一個政府或開發(fā)商有本事將城市富裕階層聚攏在一個區(qū)域。而在人和—金開大道片區(qū)，前面所提到的這些樓盤將以個體高品質(zhì)來奠定區(qū)域的整體品質(zhì)。這些項(xiàng)目幾乎全部以低密高檔住宅為主，與城市富裕階層居住所需的產(chǎn)品形態(tài)吻合：品質(zhì)高，環(huán)境好等等。 今年人和—金開大道片區(qū)“有名有姓”的樓盤有：龍湖由于受到容積率等條件的限制，目前北部新區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)多以高檔低密度住宅為主，產(chǎn)品形態(tài)十分集中，導(dǎo)致市場競爭十分激烈。以上的這些潛在樓盤的開發(fā)商多為全國性的知名品牌房產(chǎn)商，而且他們均有在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市成功開發(fā)樓盤的經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力雄厚，品牌優(yōu)勢明顯。在別墅消費(fèi)人群中還出現(xiàn)一種低齡化的趨向，二十來歲就成為別墅業(yè)主的也不在少數(shù)。重慶金字塔尖的貴族們，在習(xí)慣了山水熏陶以后，將追求更為高尚和更能體現(xiàn)身份的高爾夫運(yùn)動。從別墅市場的發(fā)展情況看，經(jīng)濟(jì)型中高級別墅放量將大幅增加，代表性的項(xiàng)目有青河灣、大川水岸、天龍別墅等，這類別墅主要以連排形式出現(xiàn)，其建筑面積集中在200至300平米之間，總價以80至120萬為主，介于獨(dú)立別墅與花園洋房之間，經(jīng)濟(jì)型別墅將是未來幾年重慶別墅市場供應(yīng)的重角。目前龍湖主要有比華利豪園、金科中華坊。 山地別墅 主要以山景為項(xiàng)目的外部資源，如天池林海等。 經(jīng)濟(jì)型別墅單價在3800至4500元/平方米，總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。 中高檔別墅總價在120260萬，單價在于45007000元/平方米的獨(dú)立別墅或連排別墅。⑶ 產(chǎn)品細(xì)分中高檔別墅為主流 從在售項(xiàng)目檔次分析，高、中、低檔別墅數(shù)均有銷售。相比之下，北部新區(qū)逐漸成為重慶別墅市場的熱土。⑵ 投放地段北部新區(qū)漸成熱土目前從區(qū)域的角度而言，主要分布在以下幾大板塊： 一是北部新區(qū)板塊，目前的主要項(xiàng)目有大川水岸、藍(lán)湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。 17500套（還不包括新開別墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。第四部分 重慶高檔物業(yè)市場分析一、別墅市場分析⑴ 重慶市場別墅供應(yīng)量較大，從宏觀市場分析看，未來別墅市場競爭激烈。這也從另一方面也可以反應(yīng)出讀者對樓市信息的獲取渠道多集中在這三家報紙上。翡翠湖創(chuàng)意無限生活金科天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、比華利、藍(lán)湖郡、財富中心、藍(lán)山湖巴南區(qū)日月山莊我們可以看出本案項(xiàng)目的主要競爭樓盤除北部新區(qū)外，南岸區(qū)的樓盤是最大的競爭對手。星城、大川水岸、佰富高爾夫別墅、九龍坡區(qū)（高新區(qū)）天驕四、主要競爭項(xiàng)目區(qū)域統(tǒng)計表樓盤名稱南岸區(qū)回龍灣、競地因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應(yīng)量會迅速放大。根據(jù)其內(nèi)部人員透露可能是搞度假型別墅或是商務(wù)別墅區(qū)。美社迄今為止已經(jīng)全部銷售完畢。此外還將引入超市，修建大型農(nóng)貿(mào)市場，設(shè)置先進(jìn)的壓縮式垃圾處理站。天籟城認(rèn)為，人的三分之二時間是在家度過的，居家生活乃是追求心情的放松空間。今年上半年席卷全國的“非典”疫情改變了消費(fèi)者的居家和置業(yè)觀念，高層建筑在通風(fēng)和采光上存在著難以避免的缺陷，而天籟城美社，2003年8月3日終于面市，受到市場的熱烈追捧。五大生活配套可滿足天籟城業(yè)主的日常生活及符合身份的高檔聚會場合，與此同時，天籟城項(xiàng)目還設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、室內(nèi)娛樂項(xiàng)目為一體的多功能俱樂部，完全可讓天籟城業(yè)主的生活多姿多彩。對于美社來說,在生活配套上已幾近完美。同時，它的建成也將為拉動光電園區(qū)中心區(qū)整體的全面建設(shè)起到重要的作用。項(xiàng)目基本情況。為此，佰富GOLF別墅將針對每一個業(yè)主進(jìn)行訂制式設(shè)計：有意向的客戶在先考察完別墅所在的地塊后，可以從20多種戶型和外立面中根據(jù)自己喜好選擇；設(shè)計師將根據(jù)客戶在細(xì)節(jié)的要求，對相應(yīng)方案做出調(diào)整，最后才是施工、交房。“大和式”、“維多利亞式”、“巴洛克式”、“法蘭西式”、“西班牙式”、“北美式”、“佛羅里達(dá)式”、“歌特堡式”8種新加坡設(shè)計師原創(chuàng)別墅，給消費(fèi)者乃至業(yè)界耳目一新的感覺。小區(qū)內(nèi)采取“小區(qū)—組團(tuán)—庭院”三級結(jié)構(gòu)，以山系、道路及天然湖泊為骨架進(jìn)行構(gòu)建，湖濱區(qū)—綠坡區(qū)—山谷區(qū)—江岸區(qū)交錯輝映，各具濃郁的自然風(fēng)情。為目前重慶最低，共178戶。其中，接待大廳高達(dá)7米多，具有獨(dú)特的美國加洲比華利山經(jīng)典風(fēng)格。 紅寶型別墅：建筑面積約315平方米，參照美國白宮風(fēng)格，以米色為基調(diào)，簡單、明快、高雅；二樓分別設(shè)有女孩房和男孩房，女孩房溫馨，男孩房沉穩(wěn)；三樓主人房保留人字形坡頂設(shè)計，使空間更寬敞、明亮。 翡翠型別墅：建筑面積約401平方米，采用歐洲宮廷式的設(shè)計風(fēng)格，利用雕花、廊柱、描金等元素，線條明快而有序。建筑面積70000平方米.四款風(fēng)格獨(dú)特的豪華示范別墅，分別為皇室貴族風(fēng)格、意大利西西里風(fēng)情、白宮及紐約都市魅力，現(xiàn)已向公眾開放。2004年7月15日方案出臺，一期計劃15萬方，主要集中于3+1，4+1聯(lián)排別墅、排屋等，準(zhǔn)備在秋交會推出，2005年推出2期30萬方，十、比華利豪園開發(fā)商背景和記黃埔(重慶江北)有限公司擁有各類專業(yè)技術(shù)職稱人員7118人，其中高、中級職稱人員3305人；國家三級以上項(xiàng)目經(jīng)理1555人，其中一級項(xiàng)目經(jīng)理476人。銷售狀況重慶陽光100國際港尚未推出，但是借著CBD的東風(fēng)，已將原本偏僻的彈子石捂得發(fā)熱。項(xiàng)目定位小型城市綜合體。社區(qū)內(nèi)多種建筑形態(tài)并存。公司于2002年12月注冊正式成立，注冊資本3000萬元人民幣。這樣的銷售業(yè)績，除了產(chǎn)品品質(zhì)的出色外，樓盤通過體驗(yàn)活動所展現(xiàn)的健康風(fēng)采也是刺激銷售的重要因素。一、二期已經(jīng)銷售完畢，現(xiàn)在三期正在銷售中?！皧W韻大道”作為主題性運(yùn)動景觀大道，不僅是奧林匹克體育公園的中軸線上的景觀大道，也是連接住宅區(qū)域兩個組團(tuán)的一條景觀軸線。“奧網(wǎng)中心”作為主題性網(wǎng)球中心運(yùn)動場，充分體現(xiàn)出它獨(dú)具的優(yōu)勢，擁有13塊國際標(biāo)準(zhǔn)的室外練習(xí)場、3塊國家標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)訓(xùn)練場和1個國際標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)球正式比賽場，除此之外還擁有若干塊羽毛球室外練習(xí)場地和相關(guān)的配套服務(wù)中心，規(guī)模之大、標(biāo)準(zhǔn)之高堪稱西南之最。在戶型設(shè)計上遵照健康住宅的要求，以居住生活行為規(guī)律為原則，滿足居住者的生活需求，實(shí)現(xiàn)居民的舒適、安全、衛(wèi)生、健康的文明型居住生活的目標(biāo)。運(yùn)動為主題的休閑廣場位于社區(qū)的北部，規(guī)劃了中心露天舞臺、嘹望臺、動感主題噴火臺、運(yùn)動雕塑小品等感受運(yùn)動氛圍的廣場設(shè)施，以運(yùn)動休閑廣場的形式為社區(qū)及周邊的居民提供了一個散心信步的好去處。總用地面積110175平方米，其中建筑面積229889平方米，容積率2. 09，綠化率30%，總戶數(shù)1350戶，停車位765個。社區(qū)北面緊鄰重慶市的國賓館——渝州賓館和大型居住社區(qū)（南方花園），南面直接與成渝高速公路和城市交通主干道接壤，西面是高新區(qū)科技大樓，東面直接擁有占地1800畝全市規(guī)模最大、配套最齊全、設(shè)施最完備的奧林匹克體育中心公園和桂花湖水上運(yùn)動公園。集團(tuán)總部常設(shè)部門9個：總裁辦、財務(wù)部、開發(fā)部、設(shè)計部、策劃部、工程部、銷售部、行政及人力資源部、法律顧問室。公園內(nèi)上百種休閑運(yùn)動設(shè)施隱于林中：高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球場、羽毛球、攀巖等等。天湖美鎮(zhèn)即將入市的消息一經(jīng)傳開，一天內(nèi)，強(qiáng)烈要求預(yù)約登記的客戶竟達(dá)100余人?？可?、藏水，呈現(xiàn)出都市后院之洞天府地。 十）社區(qū)人性化建筑以人為本的理念，通過理想的住宅設(shè)計實(shí)現(xiàn)對人的終身關(guān)懷。八）環(huán)境公園化，在居住環(huán)境的建設(shè)中，努力實(shí)現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)園林化。，籌劃多層次的、不同規(guī)模的商業(yè)性服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，建立多個公平、良性、具有競爭活力的生活商業(yè)環(huán)境。、精致、精確，做到安全、舒適、提高健康生活的標(biāo)準(zhǔn)。二）戶型合理化，注重居住者的使用需求和生理需求；、房無凸柱，主要活動空間隱梁隱柱，視覺空間完整，潔污、動靜等區(qū)域明顯。 利用自然地貌特征的景觀綠化系統(tǒng)，綠化景觀軸作為中心綠脈聯(lián)系各組團(tuán)的綠地小鎮(zhèn)開發(fā)１０大標(biāo)準(zhǔn)一）規(guī)劃超前化。 在交通組織上不是簡單意義上的人車分流，在規(guī)劃中應(yīng)建立的是安全的步行系統(tǒng)和多功能復(fù)合的車行系統(tǒng)。 保留用地的地勢地貌特征，最大限度地利用地形及周邊環(huán)境資源，將用地進(jìn)行簡化和整理，來適應(yīng)大規(guī)模開發(fā)；根據(jù)地貌特征和環(huán)境資源來規(guī)劃不同的產(chǎn)品，不同的容量和密度。陽光、湖面、森林的自然條件激發(fā)出設(shè)計的創(chuàng)造力。該項(xiàng)目用地面積約305352.㎡，地塊東西寬約550m，南北長約1000米，呈不規(guī)則形狀，用地內(nèi)高差較大，總體北高南低，西高東低。機(jī)場高速路、渝長高速路、渝合高速路呈“Ｕ”型分布；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站集聚人數(shù)居西部前列；西南最大的電信交換樞紐落戶南緣。用地南區(qū)東、北緊臨市政道路，北區(qū)四周均為市政道路。毗鄰已開發(fā)成熟的“富人區(qū)”新牌坊。天籟城美社、金科物業(yè)管理則由世界級權(quán)威物業(yè)管理公司香港地鐵物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主帶來五星級的酒店式物業(yè)管理?？傆玫孛娣e約1200畝，160畝天然湖泊，240畝生態(tài)公園。五、棕櫚泉國際花園開發(fā)商背景重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2003年4月，是由香港裕匯集團(tuán)控股的、專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的合資企業(yè)，注冊資金6000萬元港幣。 面對魯能?星城一期的區(qū)位優(yōu)勢及其獨(dú)特山水環(huán)境的價值，為適應(yīng)自然環(huán)境、發(fā)揮其區(qū)位及自然資源的優(yōu)勢，果斷取舍，放棄了將山地夷平的做法，最大限度的利用現(xiàn)有條件，減少對原生環(huán)境的破壞，延續(xù)和保留原有的歷史背景和地脈特征，將山水還給城市，還給住區(qū)，把詩意的健康的生活還給住戶，將建筑留給歷史去評說。項(xiàng)目一期用地原始地貌為一較完整的圓形山丘，最高點(diǎn)267米，最低點(diǎn)216米，山坡為東、南、西向，無北向坡，景觀良好。 A01及C0C02棟住宅為臨街布置的30層點(diǎn)式，該建筑是為城市青年白領(lǐng)階層量身打造的經(jīng)典住宅。其中D01－D04棟上部各層還可遠(yuǎn)眺南面水景，并且其底部全部架空，使南北庭院景觀空間得以貫通，為居民提供充沛、靈動的戶外活動空間。8層集合住宅 F01－F09棟8層集合住宅沿水岸布置，依坡而建，層層退臺，景觀資源最佳，戶型以復(fù)式住宅、四房戶型為主，其中14層集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑緊密結(jié)合地形由下至上作退臺式處理，既為每戶住宅提供了120平方米左右的私家花園，又豐富了建筑形體，削弱了建筑體量，各層住宅均視野開闊，四時佳景盡收眼底，為小區(qū)美宅精華相。魯能星城是重慶市未來的商業(yè)中心和文化中心，同時也是一個兼具坡地特色的園林式住宅小區(qū)。該公司是山東魯能集團(tuán)在重慶注冊組建的有限責(zé)任公司，為重慶市大型綜合性開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，注冊資本金2億元人民幣。外立面設(shè)計凸現(xiàn)理性簡約的北歐風(fēng)格，每戶餐廳外均搭配精巧花池，露臺上獨(dú)特的原木隔柵，帶來生態(tài)居家感受。項(xiàng)目定位財富中心定位為新城的副都心/重慶首個涉外商務(wù)區(qū)，主推廣告語：新一代品質(zhì)空間。集高檔商業(yè)、高級公寓、甲級寫字樓、會議中心和酒店為一體。此次投資２５億元打造重慶涉外商務(wù)區(qū)，由德國國際設(shè)計師聯(lián)合體（ＡＸＩＳ　ＧＲＯＵＰ）擔(dān)任規(guī)劃設(shè)計。2003年8月，水晶酈城開盤，4天銷售843套，再創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為低密度小高層，廣告推廣主題為：善待自然，善待未來生活。8000平方米的動步體育公園配套商業(yè)設(shè)施，單層面積2000余平方米，共計四層，坐落在美麗的動步體育公園西南角，緊鄰新西路，建筑中間圍合有一個中庭花園，可經(jīng)營精品店、酒吧、水吧、茶樓，中西餐飲。動步公園配套商業(yè)建筑設(shè)計成塔式，雙菱形住宅呈45度角相對，H型住宅錯落排列，以最少的接地面積來減少原生地形的變形，15棟水晶建筑塔群錯落有致、疏密有序地散布在綠野上。二、（龍湖）水晶酈城項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑旁，有464113125路等六條公交線路和社區(qū)交通車江北線。項(xiàng)目優(yōu)勢分析n 良好的品牌效應(yīng)，特別是香樟林別墅的開發(fā)獲得巨大的成功為藍(lán)湖郡打下了良好的基礎(chǔ)；n 開闊、獨(dú)特、功能豐富是藍(lán)湖郡別墅的特點(diǎn)，名師的設(shè)計充分滿足了居者對空間的多功能需求。并且，這次每套還漲了3萬元。藍(lán)湖郡內(nèi)部配套設(shè)施包括體育中心,恒溫游泳池、壁球館、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、SPA,標(biāo)準(zhǔn)游泳池等,外部配套有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施，更有大型體育中心、休閑商業(yè)街、20000平方米的大型超市等生活配套設(shè)施。該項(xiàng)目的建筑形態(tài)是聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅，總用地面積1600畝，一期占地408畝，772套住房，其中聯(lián)排別墅743套，水邊獨(dú)立別墅29套。公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以其準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃設(shè)計以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的企業(yè)品牌形象。第二部分 競爭個案分析一、藍(lán)湖郡開發(fā)商背景重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由重慶中建科置業(yè)有限公司更名而來。但是這有可能僅僅是一個開始，在未來3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。其二，交通條件的改善、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。 目前重慶市場上低密度住宅的主要類型可以分為以下兩類：一是花園洋房，其基本在45層，；二是別墅，包括疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟等，聯(lián)排、。隨著新一輪開發(fā)熱潮的興起，北部城區(qū)再一次向世人證明，憑借自己獨(dú)特的地理、交通、產(chǎn)業(yè)及政策等優(yōu)勢，北部房產(chǎn)開發(fā)的前景仍是無人能比的。龍湖水晶酈城、藍(lán)湖郡、比華利豪園、財富中心、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤項(xiàng)目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市當(dāng)之無愧的大盤展覽館。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、%；完成工業(yè)總產(chǎn)值426億元，%；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值379億元，%；外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)9890萬美元，同比有較大幅度增長。市政府確定的北部新區(qū)14個重大項(xiàng)目進(jìn)展順利。北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實(shí)行小機(jī)構(gòu)、大服務(wù)，最大限度簡化審批程序，實(shí)現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務(wù)方式，建立了投資者投訴制度；對進(jìn)入的項(xiàng)目實(shí)行跟蹤式、全程式、保姆式服務(wù)。優(yōu)惠的扶持政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，