【正文】 從公司抽調(diào)的骨干，由本人提出申請，并提交所申請同位的管理方案通過公開答辯，并綜合考查其能力，經(jīng)審核通過后方能上崗。（一）嚴把錄用關，選好苗、真良才我們將采用公司抽調(diào)骨干和對外招聘相結合的方式配備管理處人員。學習和工作，培養(yǎng)員工對公司的感情。領導層也要參加員工的日常培訓。培訓的重點是服務意識、服務質(zhì)量、實際工作能力的培養(yǎng)。（五）培訓計劃1．為使管理處員工在接管去巖區(qū)行政中心物業(yè)后能迅速適應環(huán)境，進入工作狀態(tài)，接管前公司將組織系列強化訓練。其余員工在接管前公司人力資源部派人現(xiàn)場進行強化訓練,一邊參加崗位理論知識培訓,一邊下到各崗位進行跟班實習,熟悉現(xiàn)場環(huán)境和設施設備,達到入住進行正常工作狀態(tài)的要求。2．外送培訓選派骨干參加物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理及部門經(jīng)理上崗證的培訓所有管理員參加物業(yè)企業(yè)管理員上崗證培訓，接受最新信息。加強員工服務意識。 物業(yè)管理專業(yè)知識教育。 公司把對培訓工作的檢查納入到對管理處的例行檢查中。 實施開放式、互動式教學，嚴格培訓考核，實施封閉式閱卷，并將考核結果納入員工綜合業(yè)績考評中。 及時組織相關新政策、新法規(guī)的傳達學習，貫徹執(zhí)行和宣傳工作。 培訓一支能干肯干，具有良好服務意識的專業(yè)隊伍，為實現(xiàn)某某區(qū)行政中心的物業(yè)管理目標提供有力保證。監(jiān)控員中專以上品貌端正，身體健康，品行良好，具備電腦操作能力。設備主管大專以上中級以上職稱，五年以上機電設備管理經(jīng)驗，能承擔設備的管理、維護、維修技能指導與決策工作，責任心強，具一定的組織協(xié)調(diào)能力。（4） 保潔員8人，其中室外部分2個人、裙樓2個人、每五層樓1個人。2001年策劃某市某物業(yè)管理公司某物業(yè)物業(yè)管理方案。四、個人業(yè)績：具有國家建設部物業(yè)管理經(jīng)理職業(yè)認可資格，勞動部物業(yè)管理中級職業(yè)資質(zhì)。有一定的物業(yè)管理工作經(jīng)驗及相應崗位的技能；管理處經(jīng)理要求中級以上職稱，有豐富的物業(yè)管理特別是行下辦公大樓管理經(jīng)驗；經(jīng)理、管理員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓，并分別取得《全國物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理》和《全國物業(yè)管理企業(yè)管理員》上崗證；特殊工種技術工人持專業(yè)上崗證（電工證、空調(diào)工證等）；水工持《健康證》等，保證100%按要求持證上崗。人員的配備與管理，是確保管理目標得以實現(xiàn)的關鍵。4． 工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作，按計劃完成各口工作，每周向副組長提供工作報告。（一）、前期介入人員安排組長：公司總經(jīng)理兼任副組長：行政中心物管事務所經(jīng)理其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各2名，項目經(jīng)理2名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務部主管級職員各1名。（2）內(nèi)部監(jiān)督公司品質(zhì)管理部對管理處進行質(zhì)量考核，管理處各職能部門相互監(jiān)督制約，內(nèi)部形成質(zhì)量監(jiān)督閉環(huán)體系。崗位激勵：實行內(nèi)部公開競爭上崗、能者上的崗位淘汰制度，為員工提供充分展示的舞臺。在具體執(zhí)行中實行逐級負責制，即將工作目標分解落實到各部門和個人，所有的工作都有相應責任人，下級對上級負責，上級檢查，監(jiān)督、指導下級工作。 交樓驗收 由公司技術部門、管理處經(jīng)理、工程技術人員等組成驗收組，按物業(yè)管理要求對行政中心的建筑及設備設施進行驗收，同甲方，監(jiān)理方，施工方作好交接記錄工作。D、協(xié)助用戶去辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。C、密切監(jiān)控消防設備設施的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常，立即按有關程序操作，防止火災發(fā)生。F、協(xié)助公安、武警的治安保衛(wèi)工作。公共安全管理（1）公共安全防范A、安全管理工作計劃的制定和實施。D. “四害”的清殺工作與定期防疫工作。F、負責節(jié)點，節(jié)能，節(jié)水計劃的實施。B、填寫設備的運行記錄，保證真實無誤，資料保存完好。B、設備突發(fā)事故的處理。D、各類技術資料的收集，歸納，整理。對用戶意見調(diào)查并進行結果分析，制定糾正和預防措施。二、內(nèi)部管理構架（一） 機構設置組織機構的設置原則是精干高效，一專多能，在充分了解行政中心建設特點和使用功能的基礎上，根據(jù)行政中心用戶的基本情況，我公司在行政中心設置物業(yè)管理處，物業(yè)管理處實行公司領導下的經(jīng)理負責制，物業(yè)管理處設經(jīng)理、副經(jīng)理各一名，下設綜合管理部、工程部、環(huán)境管理部，安全管理部等四部，綜合管理部專設客戶服務中心。針對行政中心高智能化物業(yè)特點，我公司擬專門成立智能化物業(yè)管理理論與技術研究小組，運用管理眾多智能化建筑物積累的豐富經(jīng)驗，解決在實施智能化管理過程中所出現(xiàn)的技術難題，走現(xiàn)代先進的科學管理理論與物業(yè)管理實踐相結合之路，培養(yǎng)和造就大批智能化物業(yè)管理人員，確保行政中心智能化管理不斷創(chuàng)新領先。運行參數(shù)一目了然，從而節(jié)省大量的 人才資源，提高經(jīng)濟效益；通過特有的報警優(yōu)先顯示功能，使操作人員及時準確地了解設備是否正常，一旦接到報警信號，迅速做出反映，及時排除故障；將分散于各子系統(tǒng)與中央計算機的連接，達到分散控制，集中管理的功能模式?？茖W、完善且操作性強的工作計劃，確保工作有條不紊地開展。采取整合型管理體系。第二章 擬采取的管理方式、工作計劃和物資裝備情況提要： 建立長沙市政府、市房管局、XX投資股份公司→XX物業(yè)公司→長沙市某某行政中心物管事務所→各部門的四級管理機制。雙語日常接待根據(jù)某某區(qū)行政中心物業(yè)特點，外賓接待將成為物業(yè)管理中一個特殊的服務環(huán)節(jié)。本公司所提供的服務標準可以用SERVICE（即中文“服務”一詞）中的7個字母來概述：S，即SMILE（微笑），服務人員要對每一位客戶微笑；E，即EXCELLENT（出色），服務人員要將每一項工作都做得很出色；R，即READY（準備），服務人員要隨時準備為客戶服務；V，即VIEWING（看待），服務人員要把每一位客戶都當做需要特殊照顧的貴賓看待；I，即INVITING（邀請），服務人員每一次服務結束都要向客戶發(fā)出下次再來的邀請；C，即CREATION（創(chuàng)造），服務人員要善于創(chuàng)造溫暖的服務氣氛；E，即EYE（眼光），服務人員要始終用熱情的眼光關注客戶?！⒂脩粜畔?，注重客戶導向，倡導服務創(chuàng)新，將客戶的各類需求信息依照不同類別儲存于計算機中，每月將用戶需求、回訪結果利用科學的方法進行深入細致的統(tǒng)計分析，根據(jù)分析結果不斷創(chuàng)新調(diào)整工作思路和工作方法，最大限度地滿足用戶的需求，不斷提升我們的服務水平，隨著社會的發(fā)展，科技的進步，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展之路，客戶導向正逐漸取代市場導向，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當前市場，更在于客戶對物業(yè)管理服務潛在的需求，行政中心的物業(yè)管理服務，將趨于更新、更高的科技、文化和信息含量，不僅僅滿足于傳統(tǒng)的“隨叫隨到”，更要求服務上品位，講科學，有文化內(nèi)涵和具新穎感。擬構建集知識、服務、管理于一體的信息化網(wǎng)絡支持系統(tǒng)——數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺，構建用戶頻道，內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實現(xiàn)用戶、公司、物業(yè)管理處三方網(wǎng)絡在線式服務與管理，通過用戶頻道，用戶可把自己的意見或需求（如報修、投訴等），直接反映到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)管理處協(xié)調(diào)、調(diào)度有關部門落實，并將落實反饋給客戶；通過內(nèi)部管理頻道，公司本部可隨時了解，監(jiān)督、控制各部門，物業(yè)管理處的管理情況，在管理處中，通過內(nèi)部局域網(wǎng)連接，實現(xiàn)辦公自動化和物業(yè)管理自動化。我們的客戶：物業(yè)的所有使用人——外部客戶；員工——內(nèi)部客戶，正確處理好這兩種客戶，及時處理各種信息，實現(xiàn)員工滿意，業(yè)主、用戶滿意?！夼f利廢，合理更新，降低設備維修材料費用?！叭谩奔从煤?、修好和管理好重要設備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。正式進駐后，立即完成機電設備檔案及可操作性強的管理方案，制度，確保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關鍵設備運行良好。配置齊全、先進的行政中心物業(yè)管理設備，為實現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理奠定堅實的物質(zhì)基礎。人、財、物的有力保障——對可能造成泄密的設備設施維修施工事先經(jīng)管理局批準，并由物業(yè)管理處派專人現(xiàn)場監(jiān)管。消防重點部位重點防范，制定實施區(qū)委、區(qū)政府、人大、政協(xié)等辦公區(qū)、公共用途區(qū)域及會議中心，接待中心等重點部位的消防管理措施。重大活動、按性質(zhì)采取一級加強保衛(wèi)、二級保衛(wèi)、三級保衛(wèi)等三種方案。崗位薪酬實行管理、技術崗位兩條線，以崗定薪、保證管理、技術兩方面人才的平衡?？己税ㄞD(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等，專業(yè)技術人員和保安人員每半年進行一次考核，名次最后者淘汰；各部門負責人，工程技術人員、管理人員每年進行一次考核，名列最后者降級或淘汰?？茖W培訓。所有新招操作員工及一般管理人員須由有長沙市戶口的可靠人士提供擔保，并由其戶口所在地公安機關出具無違法犯罪記錄證明，切實保證員工的品德無暇。人員錄用入職政審。1999年3月，由全球數(shù)家最知名的標準制度研究、認證機構 —— BSI、DNV、SGS、BVQI、NSAI、AS/NZ、UNE、LRQA、SABS等13個組織共同頒布了職業(yè)健康與安全衛(wèi)生評估系列(OHSAS)標準，即OHSAS 18001：《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系——規(guī)范》，OHSAS 18002：《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系——OHSAS 18001實施指南》，成為目前國際社會普遍采用的職業(yè)健康與安全認證標準。另一方面，也順應國際和國內(nèi)在環(huán)境方面越來越高的要求，不受國內(nèi)外在環(huán)保方面的制約，而且可以優(yōu)先享受國內(nèi)外在環(huán)保方面的優(yōu)惠政策和待遇，有效地促進組織環(huán)境與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)和持續(xù)發(fā)展，對于提升某某區(qū)政府公眾形象、招商引資等都具有不可估量的積極意義。宏豐物業(yè)公司將在某某區(qū)行政中心力爭通過ISO14001環(huán)境認證并采用其標準要求，對生產(chǎn)過程進行有效控制，體現(xiàn)清潔生產(chǎn)的思想，從最初的物業(yè)管理服務的設計到最終服務產(chǎn)品的提供等都考慮了減少污染物的產(chǎn)生、排放和對環(huán)境的影響因素，（比如垃圾分類的處理程序及受控。僅從廢棄物的循環(huán)利用來說，“零排放系統(tǒng)”就是循環(huán)經(jīng)濟要達到的最終目的。ISO9001八、六項具體保障嚴謹?shù)墓芾磉\行體系——整合型管理體系ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系，在行政中心的物業(yè)管理中，我們導入ISO9000、ISO14000、OHSAS18000三種管理體系，并將這三種管理體系進行完全整合，形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系，進而制訂綜合的管理方案，進行綜合策劃、綜合預算、實現(xiàn)多種的管理目標，從而在某某區(qū)行政中心的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，對用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務，并且把某某區(qū)行政中心創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為長沙市一顆亮麗的明珠，同時，確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生。在某某區(qū)行政中心的管理工作中，針對該物業(yè)的諸多特點，我們將充分發(fā)揮本公司管理面積近600萬平方米的規(guī)模優(yōu)勢，逐步實現(xiàn)綠化、保潔、保安、設施設備養(yǎng)護等方面的專業(yè)化管理，同時，本公司一貫倡導勤儉辦事精神，珍惜和用好來自客戶的每一分錢，力求所費必有所值。措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率某某區(qū)行政中心物業(yè)的使用性質(zhì)決定其與住宅小區(qū)的全封閉式管理不同，外來人員數(shù)量多、流動性強、成分復雜且不易管理，這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難。本公司將在某某區(qū)行政中心完全實現(xiàn)采用全電腦化管理模式，將各個管理層次通過網(wǎng)絡連接起來，實現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。本公司在理論學習、現(xiàn)場參觀、實地演練的基礎上，制訂了科學合理、切實可行的維護、保養(yǎng)、運行計劃，保證各項設施設備的良好、有效運作。七、主要措施針對以上我們所列舉的管理重點及物業(yè)特性，我公司對某某區(qū)行政中心的管理將采取五大措施。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們在物業(yè)管理工作中要針對不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。保密某某區(qū)行政中心作為某某區(qū)的首腦機關，保密等級高，作為某某區(qū)行政中心的物業(yè)管理人員，須具備安全保密的基本知識，按國家保密方面的有關法規(guī)，做好保密工作。高效——展示某某區(qū)委、區(qū)政府工作的高效率。所以，其形象直接代表著某某區(qū)的形象，針對行政中心物業(yè)的特點，我們確立了行政中心整體形象定位——開放、高效、親和。2002年底，宏豐物業(yè)管理公司在長沙市烏當區(qū)行政中心物業(yè)管理服務公開招標活動中一舉中標，并通過努力使該物業(yè)在接管不到八個月的時間就榮獲“長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號，可以說，豐富的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，是我們有信心為某某區(qū)行政中心提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務的一大支撐及有力保障。我們的技術優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)某某區(qū)行政中心的物業(yè)特點，制訂出有效的機電設備經(jīng)濟運行方案，節(jié)能降耗，為政府顯著降低物業(yè)運行費用?！诒ＷC用戶正常工作的前提下，對會妨礙用戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在用戶正常上班時間以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外），同時，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護及警示措施后，方可進行工作。－∞（無窮?。├砟睢铮蓿o窮?。┠ズ霞丛谇捌谖飿I(yè)管理介入中，深入物業(yè)現(xiàn)場、參與設備調(diào)試、熟悉各項功能，站在使用人的角度，發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素，及時提出合理化建議，將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài)，同時，結合其物業(yè)特點，充分了解客戶需求，進一步完善各項管理方案及制度，并理順各方面的關系，在正式接管物業(yè)時，使管理磨合期接近“零”。時間管理：要求某某區(qū)行政中心物業(yè)管理處各工種員工務必了解時間管理的涵意、樹立時間成本的意識，掌握時間管理的遠近分配、時間管理的優(yōu)先順序、時間管理的限制突破、時間管理的計劃效率、時間管理的結果及評估等，使某某區(qū)行政中心的各項物業(yè)管理工作得以高效率的展開。本公司將在某某區(qū)行政中心物業(yè)管理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎理論，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。另一方面，高科技的發(fā)展，特別是計算機的普及運用，使簡化管理環(huán)節(jié)成為可能。而且，他的這一分工理論成了近