【正文】 在以起拍價獲得本項目的情況下資金投入計劃見下表：2010年2011年2012年2013年2014年合計公司自有資金投入（億元）4444420年新增銀行貸款（億元）2332010八、總結(jié)論建議找有政府背景的國有大企業(yè)合作，我公司占51%股權(quán)，合作企業(yè)占49%股權(quán)，這樣既可以利用合作企業(yè)的資源、關(guān)系和背景，影響政府為本項目配套出臺更有利的政策，同時可以減輕我公司的資金壓力，分散項目風(fēng)險。七、資金籌措計劃本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）（享受到市政府的政策優(yōu)惠的情況下），是一個建設(shè)周期長（建設(shè)開發(fā)期45年）、資金投入量大的建設(shè)項目。（2）項目按盈虧平衡進行測算在持有B塔（副樓）的1139層物業(yè)、A塔（主樓）辦公及公寓全部售完、地下停車位銷售率50%、裙樓商業(yè)銷售率27%的情況下，項目基本盈虧平衡（即銷售收入等于總支出）。③根據(jù)第十二條“給與適當(dāng)財政鼓勵”，銷售收入按地方留成（75%）的50%給與獎勵。（1）項目物業(yè)按全銷售完(部分地下車位除外)計算A、銷售收入分析，具體銷售收入指標(biāo)見下表：物業(yè)類型銷售面積（㎡）售價（元/㎡）銷售收入（萬元）備注辦公16359816500269937公寓415541600066487裙樓商業(yè)659331500098899地下停車位1074（個）20萬/個10735銷售率50%合計446057B、項目投資分析項目土地成本按起拍價為：37202萬（單價為1953萬/畝+成交價的3%交納土地契稅+拍賣服務(wù)費）；建安成本及紅線內(nèi)配套費為228372萬（單價7051元/㎡㎡）；紅線外配套費為100萬；政府報建費648萬（按單價20元/㎡計）；不可預(yù)見費按建安成本及紅線內(nèi)配套費和政府報建費的3%計，為6871萬；財務(wù)費用按平均年貸款額5億，貸款3年，%計，為11250萬；管理費用按建安成本及紅線內(nèi)配套費和政府報建費的3%計，為6871萬；%計，為15612萬。具體經(jīng)濟指標(biāo)如下表：經(jīng)濟指標(biāo)指標(biāo)值單位項目銷售總收入萬元營業(yè)稅及附加 萬元項目凈收入 萬元項目總投資 萬元項目稅前利潤 萬元項目所得稅 %項目稅后利潤 萬元項目稅錢銷售利潤率%萬元項目稅后銷售利潤率%%小結(jié)：即使在不能享受到市政府《關(guān)于進一步加快南寧市超高層建筑建設(shè)意見》（報送稿）的政策優(yōu)惠的情況下，%（），具有一定的盈利能力。（1）項目物業(yè)按全銷售完(部分地下車位除外)計算A、銷售收入分析，具體銷售收入指標(biāo)見下表：物業(yè)類型銷售面積（㎡）售價（元/㎡）銷售收入（萬元）備注辦公16359816500269937公寓415541600066487裙樓商業(yè)659331500098899地下停車位1074（個）20萬/個10735銷售率50%合計446057B、項目投資分析項目土地成本按起拍價為：37202萬（單價為1953萬/畝+成交價的3%交納土地契稅+拍賣服務(wù)費）；建安成本及紅線內(nèi)配套費為233796萬（單價7218元/㎡㎡）；紅線外配套費為100萬；政府報建費2429萬（按單價75元/㎡計）；不可預(yù)見費按建安成本及紅線內(nèi)配套費和政府報建費的3%計，為7087萬；財務(wù)費用按平均年貸款額5億，貸款3年，%計，為11250萬；管理費用按建安成本及紅線內(nèi)配套費和政府報建費的3%計，為7087萬；%計，為15612萬。具體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下表：項目單位總體規(guī)劃備注總用地面積㎡ 畝建筑占地面積㎡　總建筑面積㎡　地上總建筑面積㎡不含地下室A塔地上建筑面積㎡　A塔辦公及公寓㎡　裙樓商業(yè)㎡　B塔度地上建筑面積㎡　B塔辦公及公寓㎡　　群樓商業(yè)㎡物業(yè)管理用房等地下室㎡　建筑密度%　容積率　根據(jù)南寧市最新政策計算　根據(jù)常規(guī)要求計算停車位個1300　地下停車位個1240　其中可售車位個1074?。ǘN售收入預(yù)測住宅物業(yè)銷售價格分析目前南寧高端住宅及項目周邊住宅項目的銷售均價為850011500元/㎡，預(yù)計南寧住宅商品房能保持年均10%的年遞增率，加上本項目住宅物業(yè)溢價15%（因超高層、地標(biāo)性建筑、地段、周邊環(huán)境等因素）計算：預(yù)測本項目住宅物業(yè)入市時（20132014年）的銷售均價為16000元。因此從長期看南寧房地產(chǎn)市場上升空間還很大。而南寧的房價相對于全國首府級城市及沿海城市的房價處于比較低的價位，且房地產(chǎn)泡沫少，所以上升空間大。未來發(fā)展展望總體上我們認(rèn)為南寧的住宅市場無論從短期還是長期看仍然有比較大的上升空間。100120平方米戶型成交12277套，%。（四）、住宅物業(yè)市場 近年發(fā)展情況從2007年到2009年南寧住宅市場發(fā)展迅速，08年金融危機雖受一定的影響，但影響不大。會議室的平均出租價格為2757元/天，500平方米左右的多功能廳平均價格為5028元/天潛在增量分析據(jù)南寧市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，未來2到3年（2011年之前）內(nèi)南寧五星級酒店數(shù)量將達到10家。酒店管理公司目前只有紅林（加盟最佳西方BEST WESTERN）和萬豪（萬豪于2009年12月18日開業(yè)，是目前南寧市唯一的超五星級國際管理品牌酒店，但因受建筑本身的限制，其硬件條件并不理想。價格南寧市五星級酒店散客房價最高668元/間天（萬豪），最低248元/間天（邕江賓館），平均散客房間約為444元/間天 （協(xié)議價除外）。五星級四星級三星級二星級一星級酒店數(shù)量71130371所占比例8%13%35%44%1%1996年5月明園新都被國家旅游局評定為五星級酒店，是南寧市最早的一家五星級酒店，到2004年，南寧也僅有此1家五星級酒店，四星級酒店7家。南寧市政府加大推動星級賓館建設(shè)改造，加快星級飯店評定步伐的工作力度。同時隨著南寧會展經(jīng)濟，首府經(jīng)濟、東盟貿(mào)易效應(yīng)的顯現(xiàn)，南寧酒店行業(yè)進入了快速發(fā)展通道。南寧各類寫字樓基本情況一覽表檔次項目名稱辦公面積租金價格出租率售價高檔地王國際商會中心91253507080%900012000金源CBD66000405580%80001200名都大廈448007075%13000航洋國際城（1號樓）28800505590%10000永凱時代廣場36000083009000中檔德瑞大廈336004520%6500東盟財經(jīng)中心（產(chǎn)權(quán)為住宅）225008300中鼎萬象東方15000253880%6500太平洋世紀(jì)廣場36000405085%58006500珀宮國際47002354560%80009000航洋國際城（3號樓）756003040　　——　現(xiàn)代國際35027304055%8000低檔泰安大廈　2025　4000太陽廣場　2530　45005000福萊閣　20　3500本段小結(jié)：南寧寫字樓租金水平相對其他東部沿海城市來看處于較低水平，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展上升空間大。租金 南寧目前各個寫字樓的租售情況比較好。本段小結(jié)：南寧寫字樓供應(yīng)量逐年上漲，但是新的、高檔的專業(yè)寫字樓所占比例較低，本項目具有很大的市場機會。本段小結(jié)：南寧高檔寫字樓隨著城市的發(fā)展主要分布在瑯東及鳳嶺片區(qū)。本段小結(jié)：南寧商業(yè)租金水平相對其他省會城市仍然處于較低水平，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。商業(yè)市場租金增長方面，2009 年南寧主要百貨公司租金收入增長率平均保持在20%的水平，零售店鋪租金增長率在9%10%之間。本段小結(jié)：南寧未來商業(yè)供應(yīng)量將逐漸加大，檔次也會不斷提高。百盛127,000中低amp。C 等。航洋國際城2007年9月開業(yè)，是南寧第一個比較成型的購物中心，目前逐漸成熟。南寧商業(yè)市場仍是以百貨為主導(dǎo)的傳統(tǒng)商業(yè)市場，有朝陽商圈、七星路商圈、瑯東商圈三大商圈，本項目所處的瑯東商圈是南寧新興的商圈，隨著城市不斷的東拓發(fā)展，逐漸成熟，外界零售、餐飲連鎖機構(gòu)紛紛進駐，未來發(fā)展空間大。本段小結(jié)：項目所在位置區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域發(fā)展成熟。同時，作為南寧的首個商務(wù)區(qū)，瑯東CBD內(nèi)目前已有市政府、各部局等國家行政機構(gòu)，并匯集電信、移動、聯(lián)通等國內(nèi)通訊行業(yè)龍頭企業(yè)，以及人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、平安保險、大地保險、信誠人壽等多家銀行保險機構(gòu)、酒店及商場等。廣西國際金融中心所處的瑯東CBD是南寧新興的商業(yè)中心，也是公司企業(yè)最為密集的區(qū)域。根據(jù)二OO九年十二月通過評審的《南寧區(qū)域性金融中心建設(shè)規(guī)劃》，南寧將在短期內(nèi)夯實構(gòu)建金融中心的經(jīng)濟基礎(chǔ)