房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)成本控制-wenkub.com
2025-07-06 12:53 本頁面
【正文】 懸臂板、懸臂梁的截面及主要受力鋼筋應(yīng)加大。 樓板的配筋及厚度：邊跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長(zhǎng)方向應(yīng)加強(qiáng)；實(shí)際工程中，業(yè)主投訴最多的質(zhì)量問題是滲漏、返潮和開裂，而對(duì)客戶最關(guān)注的質(zhì)量焦點(diǎn)，我們必須提高成本的投入。關(guān)注基礎(chǔ)選型及地基處理的建議，要有靈活度；2. 樓板厚度增大對(duì)抗震也有不利影響；4.（四）公共大地下室面積的利用率設(shè)計(jì)院在地下室設(shè)計(jì)（方案階段）的習(xí)慣做法是盡可能多的把面積劃進(jìn)來，從理論上沒什么問題，但往往這樣做出來的地下室有很多無效的面積，既不能做車位又不能做設(shè)備用房，反而增加了成本，這就要求我們?cè)谧龇桨傅臅r(shí)候就要對(duì)地下室布置作合理的優(yōu)化。 控制結(jié)構(gòu)梁高：設(shè)計(jì)院通常梁高的取法是1/8~1/12的跨度，建議作1/12~1/15的跨度；綜合減少的成本因素后，由于梁截面減小后增大的含鋼量是值得的；b)過程控制（優(yōu)化方案）：設(shè)計(jì)院進(jìn)行結(jié)構(gòu)布置、計(jì)算，基礎(chǔ)進(jìn)行雙方案比較，雙方溝通、達(dá)成一致，結(jié)構(gòu)布置基本確定；樣板配筋圖：設(shè)計(jì)院完成樣板配筋圖，雙方溝通、達(dá)成一致；繪制施工圖：設(shè)計(jì)院按雙方確認(rèn)的樣板配筋圖設(shè)計(jì)；同時(shí)報(bào)給審圖公司進(jìn)行審查；正式施工圖：設(shè)計(jì)院根據(jù)反饋意見，溝通、修改，最終出正式施工圖紙。（五）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理流程 施工圖審查公司的選擇及溝通施工圖審查公司的選擇必須在易于溝通的前提下，對(duì)于規(guī)范的邊界或爭(zhēng)議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達(dá)成共識(shí)，避免大的設(shè)計(jì)修改和返工。 標(biāo)準(zhǔn)層的布置及截面配筋 設(shè)計(jì)過程中必須控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用 限額設(shè)計(jì)可以有效的控制結(jié)構(gòu)成本，意義重大。 與設(shè)計(jì)院溝通并灌輸工程成本控制的意識(shí)與設(shè)計(jì)院的合作，甲方最擔(dān)心的是風(fēng)險(xiǎn)，因此要加強(qiáng)設(shè)計(jì)前期的思想溝通和融合，特別要注意采取尊重平等的心態(tài)，進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的換位考慮，把甲方特別關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)灌輸給設(shè)計(jì)院。 事前控制的幾個(gè)要點(diǎn)三、成本管理的內(nèi)涵成本管理的總目標(biāo)：項(xiàng)目全壽命周期的最小投入產(chǎn)出比。應(yīng)該說事先控制和過程控制更重要。這種理解也有偏差，結(jié)構(gòu)成本的降低是指積極化的設(shè)計(jì)，降低無效成本。筆者根據(jù)在設(shè)計(jì)院、房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)報(bào)告、書籍，將結(jié)構(gòu)成本控制的管理方法、技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)，在這里作一簡(jiǎn)單介紹。按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) , 普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量： 多層砌體住宅： 鋼筋30KG/m2 —多層框架 鋼筋38—42KG/m2 —小高層11—12層 鋼筋50—52KG/m2 高層17—18層 鋼筋54—60KG/m2 高層30層H=94米 鋼筋65—75KG/m2 —高層酒店式公寓28層H=90米 鋼筋65—70KG/m2 —?jiǎng)e墅混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11—12層之間 而且，對(duì)于7度區(qū)的剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)與用鋼量變化不明顯。 我覺得這可以加入精華貼來討論了。 設(shè)計(jì)階段控制尤其重要：1實(shí)行限額設(shè)計(jì)，使含鋼量、砼含量得到控制；2對(duì)基礎(chǔ)工程（包含承臺(tái)），優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；3對(duì)于結(jié)構(gòu)部分鋼筋，在技術(shù)方面可行的情況下，采用三級(jí)鋼筋替代二級(jí)鋼筋，降低鋼筋含量；4設(shè)計(jì)時(shí)候尤其是多層要考慮到超高降效等問題；施工階段則是施工方案的選定和技術(shù)變更的減少l通過限額設(shè)計(jì)減小工期和材料成本壓力，應(yīng)該在建筑美學(xué)和投資成本間尋找平衡點(diǎn)，在保證設(shè)計(jì)定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡(jiǎn)潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用；通過審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來達(dá)到控制開發(fā)成本的目的l八、加強(qiáng)成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發(fā)產(chǎn)品成本。發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。另外，要認(rèn)真研究、嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價(jià)的可能性。四、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合：做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，尤其是“歐式”風(fēng)格接受程度較高，而對(duì)開發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號(hào)不太敏感；而收入水平高、知識(shí)層次高的購(gòu)房者一般會(huì)對(duì)建筑風(fēng)格有更高的要求。良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)對(duì)促銷費(fèi)用的節(jié)約起作用。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進(jìn)深，對(duì)降低造價(jià)有明顯的效果。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評(píng)價(jià)科學(xué)體系；另一方面通過對(duì)各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性：目前的市場(chǎng)發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)，建成產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)滯后性，對(duì)建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。方案設(shè)計(jì)階段的成本控制流程一、重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。實(shí)行銷售業(yè)績(jī)的激勵(lì)制度，促進(jìn)銷售收入的快速實(shí)現(xiàn)；n對(duì)于施工過程中的設(shè)計(jì)變更，保證設(shè)計(jì)單位的充分配合，及時(shí)變更出圖。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)、足額到位，以保證工程的順利進(jìn)行。然后進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解，把目標(biāo)逐個(gè)分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可利用市場(chǎng)機(jī)制、通過公開招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位，通過合同把規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間鎖定，以加快進(jìn)度。二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值
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