【正文】 小高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。具體如下：u 朝向加價原則由于小區(qū)房源基本為多層結(jié)構(gòu)，中間夾雜小高層，各棟樓之間朝向、臨路條件各不盡相同，北部臨近道路布置的房型，實際朝向不理想，居住品質(zhì)受到一定的影響，需進行一定調(diào)整。第五章 項目定價建議第一節(jié) 價格定位依據(jù)我司本著在了解研究德州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過對該項目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢，市場現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項目的產(chǎn)品品質(zhì)及價格，對消費心理，購買行為的影響程度，為本項目的價格定位以及營銷組合提供依據(jù)?！筌噹煸O(shè)置消防栓、火災報警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴淋系統(tǒng)?！笮^(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。 智能化建議：每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)家用電器遠程控制。178。這也可做為社區(qū)的又一賣點。 第五節(jié) 小區(qū)的物業(yè)管理及智能配套建議就本項目目標客戶群體的置業(yè)傾向而言，影響其置業(yè)決策的不僅僅是小區(qū)環(huán)境和住宅空間，社區(qū)的品牌形象、生活品質(zhì)也是其所關(guān)注的。l 建筑布局可不設(shè)大面積集中綠地，更多采取“房前屋后”的綠化景觀。江浙一帶頗為流行的的立面風格◇ 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢。從單體建筑來說，為了降低小區(qū)建筑覆蓋率，增大綠化景觀面積，提升項目整體品質(zhì)形象，建議在滿足上述布局要求的基礎(chǔ)上，留出足夠的土地資源用于綠化景觀的建設(shè)。企事業(yè)高層管理者和決策者——不關(guān)心房子的價格，追求最高的生活品味，生活品質(zhì)，已有兩套住宅，還在尋找市區(qū)最有特色、知名度高的樓盤，以體現(xiàn)和自己相符的身份?！央S著小孩的成長和生活條件的逐步改善，換房改善居住條件的愿望越來越強烈；⊙年齡段集中在35－45歲之間；⊙有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務⊙主要購買力在18—30萬，面積在120—160㎡之間，屬二次置業(yè)；⊙注重實用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高。缺點：時間拖延。且定位中高檔產(chǎn)品能使開發(fā)商利潤最大化，擬定本項目可以分二期開發(fā)，第一期先開發(fā)項目東部地塊，東部地塊規(guī)則，土地平整，易規(guī)劃。南面的道路規(guī)劃后將與另一條交通主干道向陽南路連通，屆時三大交通主干道將充分發(fā)揮出行便利的巨大交通優(yōu)勢。另外，此區(qū)域價格較市中心2800元/平米，和河東開發(fā)區(qū)2600元/平米要低，具有絕對的價格競爭優(yōu)勢。21. 陽光花園的大盤模式已在當?shù)氐玫讲糠秩说恼J可，形成一定的“口碑效應”；22. 項目南部開發(fā)的屬于市政拆遷經(jīng)濟適用房的低價格競爭優(yōu)勢，不可避免對本案造成影響。17. 與本項目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競爭樓盤較少，可抓住市場機會點，積累有效客戶。 市場機會點13. 目前德州南部的樓盤供銷兩旺，已逐步形成居住區(qū)和消費熱點。10. 小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。216。4. 項目設(shè)計特邀建筑設(shè)計研究院進行整體規(guī)劃設(shè)計。第二章 項目SWOT分析216。南面不遠的向陽南路附近基本未成型，也在規(guī)劃中。c) 地理位置本案位于德城區(qū)城南區(qū)域，原為德州財貿(mào)經(jīng)濟學校，北至山東德州煙草有限公司，新河東路；東到山東聯(lián)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，南到東倉路，西到新湖南路。一期開發(fā)東側(cè)運動場及南側(cè)操場，計45畝。第二部分 項目分析篇第一章 項目概況a) 項目經(jīng)濟指標A. 規(guī)劃總用地面積………………………………………………73800m2B. 總居住戶數(shù)……………………………………………………510戶（一期）C. 總建筑面積 …………………………………………………103320m2D. 容積率 ………………………………………………………=E. 綠化率…………………………………………………………40％F. 地面停車位………………………………………………………=30個/100戶b) 項目簡介本項目地塊為住宅用地，可建多層或小高層。 品質(zhì)稍高的樓盤“嘉誠尚東”，目前尚未開盤，就預定40％，說明目前市場上對高品質(zhì)、高品味的樓盤認可度最高，價格因素對一部分客源特別是高端客源抗性不是很大。 大多樓盤均在今年下半年開盤銷售，目前尚未公開銷售的只有“嘉誠尚東”。 二房70100，三房100－130平方米的在區(qū)域中大量的出現(xiàn)；216。 均為為毛坯房源?？偨娣e20萬M2之多。第二節(jié) 競爭個案分析本報告主要選取了2004年下半年銷售或者對外公開的一些具有代表性的樓盤“陽光花園”、“鳳凰雅苑”、“時代花園”、“聯(lián)興嘉和居”、“貴都花園”、“嘉誠尚東”、“新城市花園”、“嘉誠景園”、“天花錦繡園”等作為德城區(qū)的代表個案。最有潛力的區(qū)域。ii. 生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要集中在晶華路、東方紅路、湘江路周圍，商業(yè)氣氛在比如凱元溫泉度假村，凱元山莊周圍已經(jīng)形成，沿街商鋪較多，商業(yè)氣氛正在隨著良好的規(guī)劃前景、未來市中心概念，開發(fā)區(qū)樓盤的增多，人氣的聚生而逐漸濃厚。教育設(shè)施：德州十中、經(jīng)濟學校、教師進修學校、山東省公路技工學校等醫(yī)療機構(gòu)：市立醫(yī)院、市婦幼保健所金融機構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）共青團路、北園路、果園路由北至南（由西向東）湖濱北路、解放北路、東地北路公交線路情況：219路等樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆谡陂_發(fā)的區(qū)域，尤其是天衢開發(fā)區(qū)內(nèi)，可開發(fā)土地多，開發(fā)樓盤較多，目前在售的樓盤有貴都花園、天寶家園、鑫嘉園、天花錦繡園、岔河小區(qū)二期（紫薇園）等10個樓盤，價位在1400－2200元/平方米之間。屬于正在開發(fā)的區(qū)域，交通便利，到達市中心方便。城西版塊 區(qū)域概況：范圍：迎賓路以西、集中在鐵西大道和東風西路一帶此區(qū)域內(nèi)為臨近河北省，位置較偏，市政、服務配套不是很成熟，商業(yè)氣氛缺乏，出行購物不便， 生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的主要商業(yè)街主要集中鐵西大道以西，東風西路黑馬大市場附近。區(qū)域自然景觀：新湖風景區(qū)、世紀廣場、人民公園、中心廣場大片綠地教育設(shè)施：德州一中、市實驗中學、德城區(qū)電大、德州衛(wèi)生學校醫(yī)療機構(gòu)：市人民醫(yī)院、衛(wèi)校附屬醫(yī)院金融機構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等多家德州支行、德州市商業(yè)銀行區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）三大交通主干道東方紅路、東風東路、天衢中路由北至南（由西向東）解放南路、湖濱南路、新湖南路在建道路新湖南路即將拓寬，區(qū)域整體出行更加方便。值得注意的是，隨者開發(fā)區(qū)樓市炒規(guī)劃、炒概念的興起而產(chǎn)生的令城區(qū)居民不可接受的超高價格，再加上今年陸續(xù)產(chǎn)生效果的國家宏觀經(jīng)濟政策，使購房者比以前顯得更加理性，購房客源開始出現(xiàn)從開發(fā)區(qū)向老市區(qū)回流的現(xiàn)象。 隨著河東新城的開發(fā)，市政府的搬遷，那里將要成為未來的市中心的概念逐步在德城區(qū)市民形成，一方面相應的樓盤開放量逐步增大，近來的新公開的大盤就是嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)的嘉誠尚東，總建面積在20萬以上，兼住宅、商用、辦公于一體的綜合物業(yè)。經(jīng)過一年多的緊張施工，河東新城已初見規(guī)模。第三節(jié) 德州房地產(chǎn)市場的供需情況n 市場供給情況　　 2000年以來，受全國房地產(chǎn)大好趨勢的影響，德州房地產(chǎn)市場由于市場空間的擴大和政府招商引資政策的引導，省內(nèi)外大型一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進駐德州，而且通過一年的運作后，在市場上取得了驕人的業(yè)績。眾所周知，德州市是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟的快速發(fā)展。大量的土地出讓勢必會造成城區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價值也逐漸顯出。據(jù)德城區(qū)控制性詳細規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達到32萬人以上。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。216。結(jié)合德州實際情況，目前我司認為，德州的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下特征：216。其中，％；，％；，％?！　〉轮萁鹑跇I(yè)發(fā)展情況，德州市初步形成了以國有商業(yè)性銀行為主體、政策性和商業(yè)性金融相分離，保險、信托、合作金融等種類齊全、功能互補的