長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析-wenkub.com
2025-06-26 06:31 本頁面
【正文】 項(xiàng)目運(yùn)作注意點(diǎn)如果涉及到自身開發(fā)問題，那么一定要確保資金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，起碼要做到自有資金保證項(xiàng)目啟動(dòng)，銀行貸款和帶資保證工程進(jìn)度，銷售收入（含按揭）補(bǔ)充開發(fā)資金，資本市場(chǎng)融資與合作開發(fā)作為備用；涉及到資本運(yùn)營(yíng)方面則要做好項(xiàng)目地塊整體包裝，挖掘項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)，激活投資者的投資熱情，使資本利潤(rùn)最大化；開發(fā)運(yùn)作上注意與片區(qū)聯(lián)動(dòng)，形成一種你中有我，我中有你的抱成團(tuán)的做法，利用該片區(qū)共同開發(fā)和項(xiàng)目互補(bǔ)的優(yōu)勢(shì)。二、建筑形態(tài)定位建筑類型——塔樓建筑結(jié)構(gòu)——框架式結(jié)構(gòu)避免框剪式結(jié)構(gòu)，以便可以隨意分割,戶型采取菜單式組合，主力戶型為4080平方米的小戶型建筑風(fēng)格——現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格外立面簡(jiǎn)潔流暢，色彩鮮明，節(jié)約成本材質(zhì)使用——環(huán)保、美觀、健康至于運(yùn)用何種新型材質(zhì)，需與建筑商商討，配合本案的中檔次定位；裝修風(fēng)格——DIY菜單式裝修菜單式裝修，在預(yù)售商品房住宅時(shí)提供多種裝修方案、提供多種不同標(biāo)準(zhǔn)裝修的價(jià)格供購房人選擇。附件： 小戶型抽樣樓盤一覽表名稱地點(diǎn)總建筑面積（㎡）總套數(shù)戶型面積（㎡）裝修情況價(jià)格公攤率物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡）配套設(shè)施周邊環(huán)境起價(jià)均價(jià)錦華時(shí)代八一路富麗華酒店東側(cè)459套30—50毛坯房26503100會(huì)所、三層一個(gè)空中花園、健身房、咖啡廳富麗華酒店、阿波羅商場(chǎng)、肯得基、麥當(dāng)勞、家潤(rùn)多生活超市千喜華 城遠(yuǎn)大路附一200套55鋪地板磚、廚房衛(wèi)生間吊頂2900310017%家潤(rùn)多千喜店、兩部電梯長(zhǎng)沙火車站、阿波羅商場(chǎng)今朝賓館、富麗華酒店日出東方八一路68號(hào)180套39—75毛坯房2780312030%三臺(tái)電梯、阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)、曉圓公園、家潤(rùn)多超市、富麗華酒店、幾米空間車站南路與雨花大道交匯處465套30—120精裝修、整體浴室、整體櫥柜2300290022%五臺(tái)電梯、寬帶網(wǎng)入戶桂花公園芯都根據(jù)有關(guān)資料顯示，長(zhǎng)沙市20歲到35歲之間的職業(yè)群體占到市區(qū)總?cè)丝诘囊话胱笥遥@部分人群擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的特點(diǎn)，其中又有大部分是剛出校門或初始創(chuàng)業(yè)，小戶型因?yàn)橥度氲?、個(gè)性張揚(yáng)而將成為“新一族”購買的焦點(diǎn)。三、 商務(wù)公寓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙市的商務(wù)公寓市場(chǎng)正在圍繞著CBD地區(qū)快速發(fā)展。E、 投資型客戶居多芙蓉路沿線地段，是我市中央商務(wù)區(qū)的核心，有著較濃厚的商務(wù)氛圍。另外，在配套方面，我市商務(wù)公寓的相關(guān)配套仍停留在寬帶、電話、衛(wèi)星接收及基本系統(tǒng)上，基本現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)十分欠缺，在客觀上讓商務(wù)公寓面臨著一個(gè)較尷尬的境地。B、 小戶型公寓十分走俏。擁有高學(xué)歷，時(shí)尚，創(chuàng)造力強(qiáng)的特征。而商務(wù)公寓則可商可住，既免去了奔波的辛勞，又節(jié)約了時(shí)間，還可減少大量的開支，所以，商務(wù)公寓是成長(zhǎng)型企業(yè)的首選。我市的中央商務(wù)區(qū)是指東起袁家?guī)X，西至五一廣場(chǎng)，北自伍家?guī)X，南止候家塘的這塊面積約為3平方公里的區(qū)域。其次，是管理費(fèi)的降低以及便于控制的單戶空調(diào)設(shè)計(jì)，即節(jié)約了開發(fā)成本，又能為中小型公司節(jié)約了費(fèi)用開支，還可以迎合了他們晚上長(zhǎng)要加班的需求。鑒于本案的種種特性，只有做成創(chuàng)新的唯一的超常規(guī)物業(yè)，才能最大限度地激發(fā)潛在價(jià)值。本案作為一個(gè)臨街的小地塊設(shè)立裙樓和塔樓是必然的，裙樓部分怎樣定位？塔樓部分的產(chǎn)品功能怎樣定位，是做公寓還是寫字樓呢？裙樓部分建議做四層，都作為一種定向的招商以符合樓盤的特質(zhì):由于本項(xiàng)目自身特點(diǎn)和所處位置，建議在底層主要針對(duì)各大銀行金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、通信類大企業(yè)、各大旅游公司等有實(shí)力的大公司招租。小戶型出租物業(yè)分析: 長(zhǎng)沙現(xiàn)狀小戶型一般為青年客戶群購買自住,用于出租的較少, 而且由于單位面積租金價(jià)格過高, 基本上算下來租戶都會(huì)選擇自己購買付月供, 租賃客戶一般為短期的出差客戶和臨時(shí)租住客戶.二、項(xiàng)目分析結(jié)論我們要整合 —— 升值前景、優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、社區(qū)人文素質(zhì)、周邊環(huán)境素質(zhì)和巨大的差異化市場(chǎng)真空；特別注意點(diǎn) —— “項(xiàng)目體量過小”是項(xiàng)目開發(fā)的最大障礙，因此與周邊項(xiàng)目聯(lián)體是項(xiàng)目開發(fā)的首先要解決的問題。 投資價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)與收益同在 理由：新興項(xiàng)目的定位起點(diǎn)高，能提升整個(gè)區(qū)域的投資價(jià)值，但是也正是受運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)節(jié)奏的影響，以及原有幾座商務(wù)樓銷售情況的不理想，造成風(fēng)險(xiǎn)性較高。 ●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 第二個(gè)“金十字” 松桂園商務(wù)城明年將重點(diǎn)開發(fā)湘春路和體育館路，構(gòu)筑松桂園商務(wù)中心的第二個(gè)“金十字”；打通炮后街路，打造以清水塘兩廂為主的“三湘第一文化教育街區(qū)”；改造建湘路，建立電訊產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)；以展覽館路拉通為契機(jī)，在兩廂建立集餐飲、娛樂、休閑于一體的特色街市。 ★松桂園商務(wù)區(qū) ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 松桂園商務(wù)中心 位于長(zhǎng)沙市新規(guī)劃的CBD（中央商務(wù)區(qū)）中北部，是一個(gè)以國(guó)際財(cái)富中心、南方明珠國(guó)際大酒店、建鴻達(dá)現(xiàn)代城、運(yùn)達(dá)國(guó)際大廈四座高樓為圓心，沿著芙蓉路、展覽館路“十”字型兩軸向東———迎賓路、東風(fēng)路；向西———蔡鍔路；向南———八一路、中山路；向北———湘春路、體育館路輻射的相對(duì)聚集的商務(wù)地區(qū)，覆蓋整個(gè)清水塘街道、望麓園街道和上大垅街道辦事處的一部分，面積約1平方公里。目前，云集在芙蓉中路上的銀行、保險(xiǎn)公司、證券營(yíng)業(yè)部等金融機(jī)構(gòu)有數(shù)十家之多，這一段已成為名副其實(shí)的湖南“華爾街”。 ★中央商務(wù)區(qū) ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 根據(jù)《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2000－2020）》，在“城市功能分區(qū)”中提出了建設(shè)長(zhǎng)沙中央商務(wù)區(qū)的構(gòu)想：“以中心綠化廣場(chǎng)為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路，南至人民路，面積約3平方公里，集商務(wù)辦公、信息、文化、娛樂于一體”，一個(gè)以五一大道與芙蓉路交叉點(diǎn)為中心，以財(cái)富金融為特征的帶狀CBD正在長(zhǎng)沙形成。是目前最流行的一個(gè)對(duì)CBD發(fā)展的全新的概念選擇。 ★南長(zhǎng)沙生態(tài)商務(wù)區(qū) ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 南長(zhǎng)沙是省會(huì)長(zhǎng)沙的南大門，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿陣地，為長(zhǎng)沙拓南擴(kuò)城的“橋頭堡”?！? “與五一商圈這個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)積聚地比較起來，侯家塘是新產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，以體育文化為主的產(chǎn)業(yè)圈衍生出的其他行業(yè)，將會(huì)從各個(gè)方面促進(jìn)侯家塘商圈的全方位發(fā)展?！遍L(zhǎng)沙商業(yè)界的一位資深人士這樣斷言，而他的理由是，“城市發(fā)展的南移，必然會(huì)在南城形成一個(gè)新的商務(wù)、商業(yè)核心，而核心的崛起又必須沿主干道發(fā)展，侯家塘的地理位置得天獨(dú)厚”。
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