楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析特點(diǎn)-wenkub.com
2025-06-26 03:37 本頁面
【正文】 推廣手段：以SP活動(dòng)、媒體廣告、展覽會(huì)、俱樂部名單跟蹤的方法最大限度地?cái)U(kuò)大接觸面。目的：考慮到第一、二批房源銷售進(jìn)度所進(jìn)入的持續(xù)期，推出較具競(jìng)爭(zhēng)力的第三批房源。 方式：通過價(jià)格調(diào)控，縮短銷售周期。目的：考慮到預(yù)售許可證取得的先后次序，優(yōu)先去化這類抗性較大的樓盤，同時(shí)考慮到價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，容易形成低開高走的價(jià)格走向。預(yù)期困難： 大戶型銷售較為困難。方式：訂金人民幣壹千元，簽《房屋定室單》，原則上一套房屋允許接受三位買方預(yù)訂，按先后順序排定三順位。通過先推低價(jià)房，后推高價(jià)房的手段，造成升值快的假象，拉動(dòng)后期的銷售。 分析潛在目標(biāo)消費(fèi)者的行為特征（定性及定量分析） 分析工具。主要為專業(yè)人士訪談與一線銷售人員訪談。主要涉及的項(xiàng)目有：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)研。l 營(yíng)銷模式的策劃主要從產(chǎn)品（個(gè)案的硬件和軟件條件）、價(jià)格（個(gè)案的定價(jià)和價(jià)格走勢(shì)）、銷售渠道和促銷方式等幾個(gè)方面策劃行之有效的營(yíng)銷方案。銷售后臺(tái)主要包括：交款查詢、傭金查詢、成交客房管理、合同管理、面積補(bǔ)差、銷售統(tǒng)計(jì)等。四、智能軟件管理的應(yīng)用 銷售智能軟件做到前臺(tái)售樓信息的查詢和后臺(tái)信息的銷售管理。開盤價(jià)低，在于區(qū)別同等市場(chǎng)中的其他物業(yè)，吸引人氣，及時(shí)回收資金；達(dá)到目的后，提升至市場(chǎng)平均價(jià)，轉(zhuǎn)而以品質(zhì)、市場(chǎng)表現(xiàn)來吸引客戶；在解決流動(dòng)資金問題后，再提高售價(jià)獲得利潤(rùn)，獲長(zhǎng)期收益。因顯客戶最易認(rèn)同物業(yè)的潛力，且已對(duì)物業(yè)所在區(qū)域有極強(qiáng)的認(rèn)同感，往往持幣期待已久，并愿意將自己的見解向親友訴說。我們將組織全裝修樣板間介紹、新樣板間客戶建議及呼吁并與知名裝潢企業(yè)聯(lián)手組織“誠信裝潢”計(jì)劃?！鴶U(kuò)展型SP活動(dòng)：與知名高校（上海交通大學(xué)）聯(lián)手，推出系列“現(xiàn)代五項(xiàng)”白領(lǐng)專題培訓(xùn)。整個(gè)活動(dòng)將假借賓館舉行，以展覽、電影回放、專題講座（中國住宅建筑文化20年回顧），當(dāng)代住宅環(huán)境與住宅科技展示以及本案專題推廣問文化節(jié)主要活動(dòng)環(huán)節(jié)。此舉重在烘托產(chǎn)品的信服力與業(yè)內(nèi)品牌，讓對(duì)房產(chǎn)并不熟悉的買家產(chǎn)生一種專業(yè)信任感?！e辦“楊浦居住文化的未來”研討會(huì)主要研討楊浦傳統(tǒng)文化與未來區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向的結(jié)合點(diǎn)，以及楊浦人與“新東區(qū)人”在生活方式上的傳承與創(chuàng)新。m2左右準(zhǔn)現(xiàn)房后合理的守價(jià)空間可減少至上述的60～70％左右。本案大致的守價(jià)空間設(shè)定將如下：非景觀套型二房：150元/二、全案價(jià)格執(zhí)行計(jì)劃 階段銷售主攻全盤均價(jià)當(dāng)期實(shí)際均價(jià)調(diào)價(jià)節(jié)點(diǎn)售前低景觀房5400480020%售出開盤沿街5500550040%售出強(qiáng)銷期所有景觀房5600570060%售出高潮精裝修景觀房5700590080%售出收尾余屋56005600總均價(jià)控制在55005600元/平米左右 三、關(guān)于報(bào)價(jià)的建議 本地區(qū)操作的經(jīng)驗(yàn)說明，本區(qū)域客戶價(jià)格談判之意愿很強(qiáng)烈，談判能力就全市而言在中上水平，而這關(guān)鍵取決于品牌推廣的速度與深度。開盤期全面推出沿街景觀套型，均價(jià)5400元/平米，同時(shí)推出部分內(nèi)排景觀套型；整個(gè)銷售期內(nèi)堅(jiān)持低價(jià)開盤，具體執(zhí)行方案為首先推出（社區(qū)內(nèi)占少數(shù)的）低景觀套型，再推沿街景觀房，最后是內(nèi)排景觀房。六、售樓處功能設(shè)置 為使本案更具有親和力，體現(xiàn)服務(wù)意識(shí)，一樓設(shè)置以下分區(qū)：接待區(qū)現(xiàn)代派的柜臺(tái)和布局，遮陽傘和棕櫚樹帶來一股清新之風(fēng)模型區(qū)洽談區(qū)分為兩個(gè)區(qū)域：外區(qū)與內(nèi)區(qū)各針對(duì)普通客戶與特殊客戶。4 強(qiáng)勢(shì)景觀展示 由于施工占地等原因，可供設(shè)置臨時(shí)景觀綠化的場(chǎng)地較小。由于區(qū)域內(nèi)購買決策較少包裝彈性（受產(chǎn)品包裝影響較?。耆莾r(jià)格主導(dǎo)的，加之區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的“跟風(fēng)”現(xiàn)象十分明顯，故而第一批穩(wěn)定的客源對(duì)于本案的順利去化意義巨大。三、分不同等級(jí)，全部以裝修房面市 什么是未來發(fā)展的大趨勢(shì)，而在楊浦，由于區(qū)域歷來生活的“精致程度”不夠，而一般購房人員置業(yè)經(jīng)驗(yàn)平均偏少，裝修房對(duì)于他們是受歡迎的。此種操作的前提便是整個(gè)社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，整合策劃以及整體推出。 購買。168。 觀察。 50萬80萬的典型消費(fèi)者。 確定營(yíng)銷方案，確定現(xiàn)場(chǎng)銷售實(shí)戰(zhàn)的總精神168。 為南苑的營(yíng)銷戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)策略提供依據(jù)168。而就本案而言，客層往往集中在兩極，即向往此地段而“剛好”夠基本支付能力的年輕一族，以及對(duì)地區(qū)有足夠好感的“一步到位”的實(shí)力一族。本案由于地理位置絕版，而僅有五六百套房子可以出售，作為具有特色的幽雅的住宅社區(qū)，往往是千金易得．一席難求。視建筑作品為生命。在“和平南苑”項(xiàng)目上，新中海精神的閃光點(diǎn)應(yīng)在于：白領(lǐng)文化的代表。景觀樣板房根據(jù)不同客戶的需求裝修不同風(fēng)格的菜單式裝修樣板房的總量在10套以上。 另外如喜樹、三尖杉、長(zhǎng)春花等植物可抗癌及抑制癌細(xì)胞的生長(zhǎng)，由此可見，住宅綠化的重心應(yīng)是探索建設(shè)人體保健植物群落結(jié)構(gòu)，既能發(fā)揮各種有益于人體的氣體，調(diào)整人體健康功能，又可創(chuàng)造美觀的綠化景觀。如樟樹能散發(fā)出芳香性幫助人們祛風(fēng)濕、止痛等；松柏類植物的枝葉散發(fā)出的氣體，對(duì)結(jié)核病等細(xì)菌有防治作用，金銀花：又名忍冬，有清熱解毒之功效，為較強(qiáng)的廣譜抗菌中藥。C 垃圾分類處理站杜絕生活垃圾的污染D 滅蚊燈 以“滅蚊燈”代替一般的草坪照明燈，可在夜間提供照明的同時(shí)殺滅蚊蠅。健康是人們最大財(cái)富的意識(shí)早已深入人心，本案作為一個(gè)規(guī)模適中的樓盤，可從環(huán)保的角度體現(xiàn)對(duì)業(yè)主健康的關(guān)懷。E 廢棄物管理與處置系統(tǒng) 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分。并同步規(guī)劃設(shè)計(jì)管道直飲水系統(tǒng)，以便提供優(yōu)質(zhì)直飲水。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50%以上。但至目前為止，真正把生態(tài)環(huán)保型建材應(yīng)用得好的開發(fā)商很少，客戶對(duì)此的了解也不全面，這就為本案用好生態(tài)環(huán)保型建材提供了一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 二、產(chǎn)品建議 要想完美地做好市場(chǎng)領(lǐng)先者，我們?nèi)越ㄗh以下幾點(diǎn)的完善：1． 獨(dú)特社區(qū)賣點(diǎn)：東上海第一家擁有公園景觀電梯的社區(qū)在東上海，要想完整地?fù)碛幸粋€(gè)公園的社區(qū)，從地塊的儲(chǔ)備狀況看，可能性微乎其微，而不但在家里能俯視公園全景，況且在乘電梯時(shí)也能觀賞風(fēng)景，體驗(yàn)上上下下的享受，則非中海的和平花苑二期莫屬。三房總價(jià)對(duì)比可見，三房總價(jià)在70萬元左右的樓盤供應(yīng)較集中，在銷樓盤的部分三房銷售放緩。三房面積對(duì)比虹口現(xiàn)代公寓設(shè)計(jì)了錯(cuò)層，并設(shè)計(jì)了弧形觀景窗，受到市場(chǎng)歡迎，但部分景觀較差、面積較大的三房滯銷。據(jù)相關(guān)樓盤
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