【正文】 2013年4月19日前，提交論文初稿或提綱，并交指導(dǎo)老師批閱。這種方法的使用主要是總結(jié)事物的特征。文獻(xiàn)資料法主要運(yùn)用在對參考文獻(xiàn)和其他資料的收集和整理。中南大學(xué)商學(xué)院姚豐《利率變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析：19982009》通過格蘭杰檢驗(yàn)，得出利率政策對房價(jià)調(diào)控效果是否明顯，取決于住房市場的規(guī)范程度以及利率傳導(dǎo)機(jī)制的順暢與否的基本結(jié)論。在短期，利率與貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資的影響性質(zhì)與長期情況是相同的,但影響并不顯著。國內(nèi)對利率調(diào)整與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究比較多，陳新橋和許文超[15]在《加息影響下的中國房地產(chǎn)》一文中，從短期和長期兩個(gè)角度對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行了分析,認(rèn)為目前我國房地產(chǎn)供求存在結(jié)構(gòu)性失衡問題，出于抑制通脹、放緩?fù)顿Y考慮下的升息在短期內(nèi)不會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大影響，但長期來看，升息將有利于平衡供求結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格和提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。第二部分，了解利率調(diào)整的主要內(nèi)容第三部分，利率調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的影響在我國的現(xiàn)狀，發(fā)展中遇到的問題，針對問題解決的方法。本文結(jié)合近期中國人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定，探討了利率調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場買賣雙方的具體影響以及對我國房地產(chǎn)投資規(guī)模及房價(jià)的影響。2 研究的目的和意義房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),各級(jí)銀行不僅強(qiáng)有力地支持著房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā),同時(shí)也為廣大的房屋購買者提供住房貸款。所以，需要通過進(jìn)一步規(guī)范住房市場和繼續(xù)推進(jìn)利率市場化改革以改進(jìn)利率傳導(dǎo)機(jī)制，從而達(dá)到運(yùn)用利率手段來保持房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn) 定發(fā)展。但是從利率政策的后續(xù)影響來看，雖然利率調(diào)整并不能直接決 定房價(jià)，但對房地產(chǎn)價(jià)格還是起到了一定的抑制作用。通過將房地產(chǎn)價(jià)格納入管理范圍，并對房地產(chǎn)開發(fā)商采用 成本加利潤的定價(jià)方式，對開發(fā)商的利潤空間進(jìn)行限制，減少開發(fā)商對超額利潤的獲?。唤⒎康禺a(chǎn)價(jià)格波動(dòng)監(jiān)控指標(biāo)體系，適時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)價(jià)格走勢，并且在房地 產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)不正常的波動(dòng)時(shí)，通過相應(yīng)的政策手段規(guī)范房地產(chǎn)市場主體的行為，引 導(dǎo)價(jià)格回歸正常水平。在目前條件下，利率仍然由國家管制，較低的利率水平對抑制房 地產(chǎn)價(jià)格的作用很有限。采取切實(shí)措施保證廉租房和經(jīng)濟(jì)適 用房的開發(fā)建設(shè)，以保障中低收入家庭的購房需要。5 對政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，通過利率調(diào)整控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長速度及 投資風(fēng)險(xiǎn)，對于保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展是十分必要的。2006 年，城市人口的膨脹必然帶 來對住宅需求的增長。 高回報(bào)率是房價(jià)上漲的主要成因 2002 年以來，我國的房地產(chǎn)已經(jīng)多次被評選為全國十大暴利行業(yè)之首，房地產(chǎn) 開發(fā)商追求高額利率，國際地產(chǎn)利潤率一般在 5％左右，而我國的地產(chǎn)利潤率高則到 100％以上，甚至有高達(dá) 200％的，在各年胡潤百富榜上，有不少人是靠房地產(chǎn)一舉 暴富。然這在 2004 年到 2007 年、2009 到 2011 年的加息過程中， 我國的房價(jià)不僅沒有下降，反而出現(xiàn)了快速的上漲。這表明利率與房屋銷售價(jià)格指數(shù)、利率房屋租賃價(jià)格指數(shù)都是低度正 相關(guān)，不能認(rèn)為二者具有嚴(yán)格線性關(guān)系?；貧w方程中的各個(gè)參數(shù)有此部分得 出。方差分析的結(jié)果包括可解釋的離差、殘差、總離差和它 們的自由度以及由此計(jì)算出的 F 統(tǒng)計(jì)量和相應(yīng)的顯著水平。的取值介于0 到 1，用來說明自變量解釋因變量變差的程度，以測定因變量的擬合效果。 第一部分是回歸統(tǒng)計(jì)。表一：1998～2012年中央銀行貸款利率與各年房屋價(jià)格指數(shù) 回歸分析[3]是根據(jù)變量觀測數(shù)據(jù)分析變量間關(guān)系最常用的統(tǒng)計(jì)分析方法， 其主要 任務(wù)是根據(jù)變量的觀測數(shù)據(jù)定量地建立所關(guān)注的變量和影響他變化的變量的數(shù)學(xué)關(guān) 系式，檢驗(yàn)影響變量顯著程度和比較它們的作用大小，進(jìn)而用一組變量的變化解釋 和預(yù)測另一個(gè)變量的變化。3 利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響 數(shù)據(jù)選取與研究方法 我們選取了 1998~2010 年中央銀行貸款利率與各年房屋價(jià)格指數(shù)作為分析數(shù)據(jù)。這將導(dǎo)致第Ⅲ象限的 成本曲線向左移動(dòng)，在房地產(chǎn)價(jià)格不變的情況下，新項(xiàng)目開發(fā)減少，最終降低存量 水平（第Ⅳ象限） ，導(dǎo)致房租（第Ⅰ象限）和房價(jià)（第Ⅱ象限）上升。長期利率下調(diào)對房地產(chǎn)市場的 影響如圖 2 所示。假如初始存量低于結(jié)束時(shí)的存量，租金、價(jià)格和新開發(fā)建設(shè)量必須減少，使 其達(dá)到均衡，對四象限模型的環(huán)顧一圈的考察，給我們就公式(1)一(4)的聯(lián)立求解給 出了簡單的、直觀的解釋。 接著，這些資產(chǎn)價(jià)格可導(dǎo)致形成新的開發(fā)建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場，這些新的開 發(fā)建設(shè)量最終會(huì)形成新的存量水平。因此，ΔS 等于 0，S＝C／δ。所以新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量 C，應(yīng)該保持在使物業(yè)價(jià)格 P，等于房地產(chǎn) 開發(fā)成本 f(c)的水平上，即： P=f(C) (3)在第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建設(shè)量(增量)C，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。它在價(jià)格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開發(fā)量所要 求的最低單位價(jià)格(每單位空間)。 因此， 該象限的目的是對于租金水平只利用資本化率 i 來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格 P： P=R/i （2） 房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格也可以通過以下方式得出，對于第Ⅰ象限中的某種租金水平， 畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第Ⅱ象限的射線相交，從交點(diǎn)再向下畫出一條垂 直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點(diǎn)便是資產(chǎn)的給定價(jià)格。這 是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。需求是租金 R 和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)： D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S （1） 如前所述，物業(yè)市場上的存量供給是由資產(chǎn)市場給定。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變 （非彈性需求） ，那么曲線則會(huì)幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對于租金的變化特別敏感（彈性需求），則曲線就會(huì)變得更為水平。圖中的方框表示使用市場和資產(chǎn)市場處于均衡狀態(tài)。每個(gè)象限對應(yīng)著一個(gè)方程, 反映的是在市場均衡狀態(tài)下, 房地產(chǎn)的租金、價(jià)格、新建量和存量之間相互依存的關(guān)系。S（視作供給）、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P作為坐標(biāo)的四個(gè)方向的軸。因而在增量市場（新開發(fā)房地產(chǎn)市場）中都就存在一個(gè)房地產(chǎn)供求均衡點(diǎn)，這個(gè)均衡點(diǎn)就決定了增量市 場上房地產(chǎn)價(jià)格。用來了解有關(guān)問題的歷史和現(xiàn)狀， 形成關(guān)于研究對象的一般印象，得到現(xiàn)實(shí)資料的比較資料。研究方法 實(shí)證研究法是認(rèn)識(shí)客觀現(xiàn)象，向人們提供實(shí)在、有用、確定、精確的知識(shí) 研究方法，其重點(diǎn)是研究現(xiàn)象本“是什么”的問題。中南大學(xué)商學(xué)院姚豐《利率變動(dòng)對 房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析：19982009》通過格蘭杰檢驗(yàn)，得出利率政策對房價(jià)調(diào)控效果是否明顯，取決于住房市場的規(guī)范程度以及利率傳導(dǎo)機(jī)制的順暢與否的基本 結(jié)論。在短期，利率與貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資的影響性質(zhì)與長期情況是相同的 ,但影 響并不顯著。 國內(nèi)對利率調(diào)整與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究比較多，陳新橋和許文超[15]在《加息 影響下的中國房地產(chǎn)》一文中，從短期和長期兩個(gè)角度對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn) 行了分析,認(rèn)為目前我國房地產(chǎn)供求存在結(jié)構(gòu)性失衡問題，出于抑制通脹、放緩?fù)顿Y 考慮下的升息在短期內(nèi)不會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大影響，但長期來看，升息將有利 于平衡供求結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格和提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。利率的調(diào)整也使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了波動(dòng)，而房地產(chǎn)價(jià)格的的變化又促 使央行通過利率來調(diào)節(jié)和控制。此后 2009— 2010 年房價(jià)又出現(xiàn)新的高漲。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展也伴隨著各種各樣的問題的出現(xiàn)， 尤其是短期內(nèi)房價(jià)上漲過快及房地產(chǎn)市場的資金對銀行信貸的過度依賴。利率與稅收、信貸等其他經(jīng)濟(jì)杠桿相比，利率具有靈 活性、有償性、間接性等特點(diǎn)。因此， 利率政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段之一。因此房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè) 重要產(chǎn)業(yè)群體。關(guān)鍵詞：利率房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)滯ABSTRACT With the development of market economy, the bilateral relations between production and consumption of China39。然后分 別從利率變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響和間接影響方面分析， 其中直接方面主要是從房 地產(chǎn)投資（包括投資者、投機(jī)者和消費(fèi)投資） ，間接方面包括證券市場和外匯市場，無 論是直接方面還是間接方面，利率上升總體上是會(huì)導(dǎo)致房價(jià)有所下降。利率 政策作為金融貨幣政策的一個(gè)重要組成部分， 能否將房地產(chǎn)價(jià)格的增長控制在一個(gè)相對 平穩(wěn)的范圍內(nèi)。本文將從利率變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格影響的角度來探討這一問題。其次，利用計(jì)量 經(jīng)濟(jì)學(xué)的單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)及 VAR 模型和脈沖反應(yīng)對 2003 年第一季度至 2010 年 第四季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析，得出利率變動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，且利率政 策存在一定的時(shí)滯。s real estate and the financial system are getting closer. Interest rate policy as an important part of financial and monetary policy, whether the growth in real estate prices could be controlled in a relativ