【正文】 ，則整體呈現(xiàn)了一個穩(wěn)定的趨勢，無論是普通的住宅類型還是高檔的住宅類型，都是如此情況。而對于高檔住宅而言，則明顯要提高一到兩的階層，所以對于他們而言，保障房對于他們沒有任何意義。：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況(單位:億元)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額商品房建設(shè)投資配套工程投資住宅經(jīng)濟(jì)適用房房地產(chǎn)開發(fā)新增固定資產(chǎn)20082009201020112012 資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)整理。因此，房地產(chǎn)市場今日的困局，并不是單純的由開發(fā)商造成的，消費(fèi)者也應(yīng)該負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任，樹立市場經(jīng)濟(jì)基本的消費(fèi)道德，對自己的社會角色有著清楚的定位。在這種情況下，政府很容易被消費(fèi)者“挾持”，在沒有經(jīng)過冷靜思考和理性分析的基礎(chǔ)上，就出臺一系列政策打壓開發(fā)商，以迎合需求。另一方面是整個社會被擠壓出來的旺盛的虛假需求，在這兩方面因素的共同作用下，房地產(chǎn)市場價格一再的水漲船高。當(dāng)消費(fèi)者看到目前收入增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房價的上升速度時，就會普遍產(chǎn)生焦慮心態(tài)，轉(zhuǎn)而對政府和開發(fā)商產(chǎn)生對抗和厭惡心理。第三，消費(fèi)方式的差異對消費(fèi)心理的影響。其次，我國房地產(chǎn)市場上還存在明顯的羊群效應(yīng)，它的表現(xiàn)就是一邊抱怨著房地產(chǎn)價格過高，一邊看到其他人買房也產(chǎn)生從眾心理，甚至不顧及自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力而加入到買房大軍中。由于受中國傳統(tǒng)習(xí)慣的影響，“安居方能樂業(yè)”的思想根深蒂固，很多人終其一生都要購買一套屬于自己的房子，而不太接收租房，造成租房比例太低。尤其在目前中國的情況下。最后，造成社會資源的浪費(fèi)，不利于集約化利用社會資源，也不利于房地產(chǎn)市場的專業(yè)化發(fā)展。自建房和合作建房雖然讓極少數(shù)的一部分人以低于市場價的價格買到了房子，但對于沒有買到或者根本沒有機(jī)會購買自建房和合作建房的人來說，就會形成新的不公。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是一個進(jìn)入門檻較高的行業(yè)，其所需要的資金數(shù)額巨大，而且并不僅僅是有資金就能夠進(jìn)入。從我國目前市場實(shí)踐結(jié)果來看，自建房和合作建房均有成功的案例，但在絕大多數(shù)情況下確是失敗的。因此，當(dāng)兩限房大面積推出后，會不會重蹈經(jīng)濟(jì)適用房的覆轍，如何防止兩限房市場變成“檸檬市場”等，還需要政府付出極大的努力自建房和合作建房是目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的另一種住房模式。同時還要建立科學(xué)的退出機(jī)制，建立國家優(yōu)先回購機(jī)制，對經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)和處置權(quán)進(jìn)行限制，以避免把購買經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)作一種投資手段，良好的循環(huán)機(jī)制更能夠發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的保障作用。一般來說，若出現(xiàn)以下情況，經(jīng)適房購房者便應(yīng)該推出經(jīng)適房市場:家庭收入提高，不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)；家庭收入減少以至于無法承擔(dān)住房開支，應(yīng)改為申請廉租房；因家庭遷徙、工作調(diào)動等其他原因而自愿退出。2004年5月，建設(shè)部、發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房戶型不能超過80平米。在經(jīng)適房的分配過程中，由于存在政府審批，申購者尋租的現(xiàn)象屢禁不止，這些都成為阻礙經(jīng)適房健康發(fā)展的重要原因。第四，經(jīng)適房政策被濫用，腐敗尋租現(xiàn)象橫生。在這里，家庭收入的認(rèn)定就成為經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購的關(guān)鍵。但在實(shí)際操作上，管理不規(guī)范、監(jiān)控力度不夠的情況時有發(fā)生，致使很多不該享有經(jīng)適房的人購買了經(jīng)適房，而低收入家庭卻被排斥在政策之外。后來隨著房改的深入，政府對經(jīng)適房進(jìn)行了重新定位，將其劃入保障住房體系。進(jìn)一步來看，由于存在系統(tǒng)腐敗問題，在目前的形勢下，即使社會投入大量的人力物力和財力，并不一定能夠取得良好的監(jiān)督效果。首先，經(jīng)濟(jì)適用房的建立有悖于市場規(guī)律，人為降低了資產(chǎn)的流動性和資源的配置效率。合理的退出機(jī)制是完善廉租房運(yùn)作體制一個非常重要的內(nèi)容，是完善廉租房運(yùn)作機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，也是實(shí)現(xiàn)社會公平的必然要求。首先，從廉租房的建設(shè)用地和資金來源上來看，由于廉租房用地由政府劃撥，資金來源依靠財政撥款，在目前地方財政日益依靠土地財政的今天，廉租房建設(shè)既無益于財政收入，也不能拉升GDP的增長以彰顯地方政府政績，對)I=發(fā)商更是無利可圖，因此在各種約束下，廉租房建設(shè)一直沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。因此，通貨膨脹的發(fā)生會帶來市場需求的增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價格上漲。因此，從供給方來看，通貨膨脹的發(fā)生會最終導(dǎo)致房屋價格上漲。同時通貨膨脹會扭曲價格信號而損害經(jīng)濟(jì)效率，較高的通貨膨脹還會使國家的增長速度變緩。隱蔽的通貨膨脹，它是指由于實(shí)施了嚴(yán)格的價格管制，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的通貨膨脹并未發(fā)生，但存在通貨膨脹的壓力。通貨膨脹指的是紙幣的發(fā)行量超過實(shí)際需要量而引起的紙幣貶值、物價水平長期的普遍的持續(xù)的上漲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在整個市場供給存在問題的前提下，非理性的需求加劇了房地產(chǎn)市場的失衡。比如歷史上的英國，%，1980年以后下降到20%以下，%，均無法對住房價格形成明顯約束。兩限房指的是限房價、限套型普通商品住房，它是以公開招標(biāo)的方式，選擇土地出價最高、房價設(shè)定最低的開發(fā)商建造，其建筑面積一般在90平方米以內(nèi)，主要面向既沒有資格申請經(jīng)濟(jì)適用房、又買不起普通商品房的“夾心層”家庭，其價格一般比市價低20%30%。廉租房建筑用地由政府統(tǒng)一劃撥、企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)，建房資金主要來自于公積金盈余和部分土地出讓凈收益。我國目前的情況是，每當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后，各個部門都會針對具體問題出臺很多的臨時政策，這些政策的出臺，大多沒有經(jīng)過科學(xué)的論證，政策的科學(xué)性、針對性不強(qiáng)，規(guī)定過于籠統(tǒng)而無法具體操作，也無法給市場一個長期穩(wěn)定的預(yù)期。由于受財力所限，決定了我國不可能在短期之內(nèi)解決大量的中低收入人群的住房問題。在面對我國這么一個復(fù)雜又龐大的房地產(chǎn)市場時，僅僅依靠幾條宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而且相當(dāng)草率。首先，是房地產(chǎn)市場管理模式的轉(zhuǎn)變。在住房金融機(jī)構(gòu)體系方面，新加坡不但擁有中央公積金局這樣專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，還有商業(yè)銀行非專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)對住宅融資提供資金來源。公積金收取后并不存入銀行，而由中央公積金局直接購買國債，然后政府再將這些資金用于住房和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。全國340萬總?cè)丝谥?，?4%的人口居住在政府提供的組屋中。而政府的組屋政策在大的方面具有非常穩(wěn)定的連貫性，除非經(jīng)濟(jì)環(huán)境有非常巨大的突變，政府一般不輕易做出調(diào)整。組屋的申請必須以家庭為單位，一個家庭只能擁有一套，如果要購買第二套，必須要將現(xiàn)有的組屋賣出。由于組屋是具有保障性質(zhì)的公共住房，政府對其高度重視，并在其申請、分配和轉(zhuǎn)售等環(huán)節(jié)制定了嚴(yán)格的限制措施，以避免投機(jī)現(xiàn)象的發(fā)生。其目標(biāo)非常明確，就是為低收入人群提供廉價房屋。三是構(gòu)建一個完整的住房金融機(jī)構(gòu)體系。新加坡人在住房方面的開支占居民收入的比重為25一28%。但是，新加坡是世界上公認(rèn)的住房問題解決得最好的國家之一，已經(jīng)成為東南亞地區(qū)成功解決住房問題的典范。雖然自改革開放以來我國住房金融已經(jīng)取得長足發(fā)展，但從房地產(chǎn)業(yè)及保障性住房建設(shè)的總體需求看，仍存在一些亟待解決的問題。為此，需要將居民根據(jù)收入和經(jīng)濟(jì)承受能力不同，更多的從支出指標(biāo)，評價貧困與否的標(biāo)準(zhǔn)，將全社會所有家庭做層次細(xì)分，劃分為不同等級，建立嚴(yán)格的供給和監(jiān)督機(jī)制，建立起保障性住房供應(yīng)的良性循環(huán)機(jī)制，提供制定科學(xué)的分層計劃，有步驟、有層次地解決中低收入家庭的住房問題。從保障性住房供給的最基本考慮出發(fā)，其制度設(shè)計必須首先滿足最低收入家庭的需求，而后再逐漸向更高層次家庭擴(kuò)展，體現(xiàn)出從低到高的層次性。在保障性住房立法工作中，必須對住房保障的對象、標(biāo)準(zhǔn)、水平、資金的來源、管理機(jī)構(gòu)等方面做出嚴(yán)格規(guī)定，加重對各類違法違規(guī)行為的懲處力度。就我國實(shí)際情況看，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制已是深入人心，住房制度也必須充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制作用，但是面對市場失靈和社會公平的需要，政府在堅持推動住房制度商品化和社會化的同時，必須承擔(dān)起為中低收入家庭提供住房的重任，通過維護(hù)廣大人民群眾的基本居住權(quán)來實(shí)現(xiàn)社會的公平、穩(wěn)定與和諧。（1） 政府直接或間接提供保障性住房（2） 綜合運(yùn)用政府和市場力量保障公民的居住權(quán)（3） 健全相關(guān)立法，增強(qiáng)保障性住房政策實(shí)施的嚴(yán)肅性（4） 采取差異性住房政策，突出對特殊群體的保障（5） 建立多元化住房補(bǔ)助制度，提高居民租房或購房能力（6） 注重住房金融制度創(chuàng)新安排，為保障性住房建設(shè)提供支持對我國保障性住房建設(shè)的啟示:（1） 保障性住房建設(shè)必須堅持政府主導(dǎo)國內(nèi)外發(fā)展的實(shí)踐證明，住房是一種極為特殊的商品，市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制雖然可以在一定程度上發(fā)揮作用，但如果片面依賴市場機(jī)制的作用，必將將大多數(shù)中低收入家庭排斥在住房供給范圍之外，通過市場來解決所有國民的住房問題是不可能的，必須強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)和主體地位。盡管各國住房政策目標(biāo)不盡相同，但都具有宏觀調(diào)控政策獨(dú)立性的特點(diǎn)，有的國家強(qiáng)調(diào)公民的居住權(quán)和政府提供的職責(zé)，有的國家明確要求要提高住房自有率，有的國家認(rèn)為住房政策目標(biāo)應(yīng)在于多層次供應(yīng)住房，確保人人都能獲得良好的居住條件。自60年代末新加坡推行公共住宅出售政策以來，購買公有住宅的人家日益增多。公積金制度幫助新加坡成為東南亞地區(qū)解決住宅問題的成功典范。公積金制度是一項強(qiáng)制儲蓄制度，由雇主和雇員共同繳納，最初主要用來解決雇員退休后的生活保障問題。在新加坡的居民中，有 %居住在由政府提供的組屋里，有79%住在廉價屋里，%的人住在私人購買的公寓或別墅里?！耙晃濉焙汀岸濉逼陂g，曾計劃為低收入者建造超過11萬套公共組屋，為中高收入家庭建造4萬套私人住宅。在新加坡，不論是國家興建還是個人購買住宅，所需資金主要來自中央公積金。三是購買私宅。這些保障性住房的租金約為市場租金的一半，其余部分由政府予以補(bǔ)貼。為保證公共組屋真正保障住房困難人群，要求居民在購買組屋后一定年限內(nèi)不得將整個房屋出租，如果確屬必要，僅允許房主與租戶合租；新加坡政府還要求，組屋在購買后的5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不得用于商業(yè)性經(jīng)營，否則將受到法律嚴(yán)懲。二是實(shí)行住房公積金制度。到執(zhí)行第四個五年計劃時，新加坡繼續(xù)提升保障性住房的檔次和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)行“組屋更新計劃”，開展對老城區(qū)保障性住房等設(shè)施的改造。上世紀(jì)60 年代后期，新加坡逐步開發(fā)了點(diǎn)式或塔樓式的保障性住房形式，建筑的層高顯著增加，一般采用20—24層，這類建筑又被稱為“高塔式獨(dú)幗式”。新加坡早期的保障性公共住房在設(shè)計上狹長、簡單，房間基本上都是沿一條走廊分布，有些類似于我國以往的筒子樓。在新加坡的保障性住房的主體是有“組屋”之稱的公共住房。（6）行業(yè)集中度低市場集中度過低帶來的房地產(chǎn)發(fā)展管理滯后、資源過度分散、專業(yè)化不夠、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)良蕎不齊等，都成為影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的障礙。最后，畸高的房價吸引了其他產(chǎn)業(yè)資金的進(jìn)入，不僅不利于整個國民經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，同時還帶動房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展，導(dǎo)致整個社會經(jīng)濟(jì)要素配置不當(dāng)。其次，居民購房一般都會依賴銀行住房貸款，過高的房價導(dǎo)致居民對銀行過度依賴，加大了金融系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險。正是在這樣的背景之下，本文主要從供給因素入手，重點(diǎn)剖析影響和決定房地產(chǎn)價格的供給因素，同時兼顧對市場需求和其他影響因素的分析，以其為政府出臺科學(xué)合理的房地產(chǎn)政策和積極有效的宏觀調(diào)控手段提供借鑒，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保證居民的基本居住權(quán)利。盡管社會各界提出了各種政策建言，希望能夠遏制房價上漲的迅猛勢頭，但終因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的不全面認(rèn)識而導(dǎo)致政策失效。同時，高房價所帶來的嚴(yán)重的貧富分化，將成為社會不和諧的誘因，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來了新的隱患。其中，上海、浙江、湖北、重慶4個地區(qū)商品房銷售價格增幅超過20%2。所以說，在立法上健全保障性住房的動態(tài)管理機(jī)制，是住房保障工作得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)、可持續(xù)發(fā)展和社會公平得以體現(xiàn)的根本性措施。同時，也有前后政策如何更好銜接的問題。(4)資金短板建設(shè)資金籌措和征地拆遷壓力比較大。(2)質(zhì)量隱患有的地方一些保障性住房設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。在保障性住房問題上，地方政府當(dāng)前重建設(shè)、輕管理現(xiàn)象非常普遍，導(dǎo)致保障性住房面臨六大突出問題。以往的保障性住房供應(yīng)基本上和戶籍掛鉤，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》還指出，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。尤其是 2010年住建部等七部委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，回答了公共租賃房發(fā)展中亟需解答的一些問題，全國各地紛紛提高公共租賃住房的建設(shè)計劃，在今年國家計劃安排的 1000 萬套保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)當(dāng)中，公共租賃住房近 220 萬套，占全部保障性住房總量的五分之一強(qiáng)。近年來，在社會各界的共同努力下，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)取得很大進(jìn)展，城市中低收入家庭的住房條件得到很大改善，但由于全國普遍存在著保障性住房建設(shè)滯后問題，保障性住房覆蓋范圍偏小，大中城市商品房價格持續(xù)偏高且呈現(xiàn)增長趨勢，導(dǎo)致一方面可供租賃的小戶型住房供應(yīng)不足，另一方面因房價過高致使住房租金水漲船高，使部分中等偏下收入家庭住房困難問題長期得不到有效解決，于是就出現(xiàn)了一批不具備租住廉租房資格但又買不起經(jīng)濟(jì)適用房，或者是不能購買經(jīng)濟(jì)適用房但卻買不起商品房的群體。下表顯示，廉租房的供應(yīng)在 2009 年后有了很大改觀。截至 2005 年底，（）。面對商品房市場價格持續(xù)高漲，眾多的城市低收入家庭面臨越來越嚴(yán)重的住房難題。第二種主要形式為廉租房。2002 年 12 月國家建設(shè)部公布的《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》將經(jīng)濟(jì)適用房界定為：“納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。從整體計劃量上來看，2012年的保障房年度計劃目標(biāo)比2011年有所減少，完成情況也更好。2011年全國就將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。到2010年底，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達(dá)7%到8%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過30平方米；農(nóng)村居民人均住房面積超過33平方米。進(jìn)入 2010 年以來，國家針對住房供需矛盾和市場調(diào)控面臨的困境，開始推行大規(guī)模的保障房建設(shè)計劃，實(shí)施差別化住房消費(fèi)政策和房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，并對保障房供應(yīng)政策如開發(fā)目標(biāo)、方式、類型以及政府責(zé)任等進(jìn)行了調(diào)整，將對我國住房市場和保障房供應(yīng)體系建設(shè)具有深遠(yuǎn)的影響。第二次是 1998 年，依據(jù)《