【正文】 最后要感謝西安交通大學(xué)城市學(xué)院為我提供了一個學(xué)習(xí)的機(jī)會和展現(xiàn)我人生價值的平臺。同時閆教授嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)的態(tài)度、待人誠摯的品德也將使我終身受益。我未來將要更加努力的工作以回報父母所付出的心血。致 謝大學(xué)四年的學(xué)習(xí)生活即將要結(jié)束了，回顧四年的學(xué)習(xí)和生活讓人感慨萬千。商業(yè)銀行個人住房貸款作為貸款的一種類型難免有風(fēng)險的存在和不可避免的問題。所以對于銀行來說實現(xiàn)貸款后監(jiān)督借款人和房地產(chǎn)開發(fā)商同等重要。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款后要進(jìn)行監(jiān)督，顯然監(jiān)督的對象是借款人和房地產(chǎn)開發(fā)商。3）貸前實行強(qiáng)制的公證制度，以防借款人出現(xiàn)違約行為時能以較少的費用和時間進(jìn)入到執(zhí)行階段。貸前調(diào)查需要做到的是1）貸款前的信用風(fēng)險識別。信息的不對稱使得商業(yè)銀行個人住房貸款存在風(fēng)險。在整個過程中在網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)管下進(jìn)行必須建立一整個體系讓各個資料和相關(guān)證件及其人為的操作約束在網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)控之下，把不合理和違規(guī)的操作和不符合規(guī)定的拒之網(wǎng)外。 （1）在買賣雙方簽訂合同、約定首付款、貸款和尾款的金額時要做好網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。 （2）建立個人信用檔案制度，利用計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，分階段地將居民個人信用資料，如信用消費記錄情況、住房公積金繳納情況等全部匯集記錄存檔。人民銀行已經(jīng)建立起全國統(tǒng)一使用的征信系統(tǒng)。核查報告是對核查發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行評估形成核查意見和建議的過程，以盡快的時間出核查報告讓核查有一個結(jié)果。其次，現(xiàn)場檢查。建立一個有效的內(nèi)部核查制度包括核查計劃、現(xiàn)場檢查、核查報告、跟進(jìn)四個階段。五級：綜合評分60分一下（含60分）。三級：綜合評分70—79分。在全面性、統(tǒng)一性、獨立性、公正性、重要性和及時性的原則下建立商業(yè)銀行內(nèi)部控制的評價的評分制定級標(biāo)準(zhǔn)為：一級：綜合評分90分以上（含90分）。所以說商業(yè)銀行不能輕視監(jiān)管政策的研究，只有把監(jiān)管切切實實的當(dāng)回事才能讓風(fēng)險在監(jiān)管下運行，讓監(jiān)管在風(fēng)險中發(fā)揮，讓研究在執(zhí)行中成熟。綜上所述，不僅要建立科學(xué)有效的內(nèi)部控制制度還必須讓其銜接起來讓其發(fā)揮更大的效果。再次就是建立全面有效的內(nèi)部控制制度。首先必須建立健全法律法規(guī)和商業(yè)銀行的監(jiān)管制度。在加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險控制制度建設(shè)方面要注重控制制度的可行性和制度化，同時也要讓制度貫穿執(zhí)行下去，隨著個人住房貸款和經(jīng)濟(jì)金融業(yè)的發(fā)展而更新。同時還要改變原來的風(fēng)險管理集中在銀行平行部門的局面，建立健全風(fēng)險條線人力資源管理、業(yè)績考核、審批、授信管理等風(fēng)險管理機(jī)制，優(yōu)化風(fēng)險管理的業(yè)務(wù)流程，確保風(fēng)險管理的有效運行。必須在風(fēng)險政策制度、計量分析、風(fēng)險監(jiān)控等方面實行全行整體層次上的集中管理。4）檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化。在具體的流程中認(rèn)真的對待不僅要審貸分離而且要建立放貸終生制讓每個信貸人員有風(fēng)險意識。所以規(guī)避操作風(fēng)險不僅成為金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理的重心，也受到國際銀行業(yè)的高度重視，目前，巴塞爾委員會已經(jīng)將金融操作風(fēng)險納入《巴塞爾新資本協(xié)議》的管理框架之內(nèi)。素質(zhì)不僅來自于銀行的培訓(xùn)還必須強(qiáng)化每個信貸員工的業(yè)務(wù)操作能力及個人的基本修養(yǎng)和綜合素質(zhì)高的人員來從事這一崗位。其次，提高銀行信貸人員的素質(zhì)。一方面必須把短期的資金和長期的資金組合好，不僅能夠處理短期資金的需要而且能夠防范于長期資金的需求。在拍賣抵押物時會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等情況，這就啟示商業(yè)銀行個人住房貸款信貸組工作人員嚴(yán)把產(chǎn)權(quán)關(guān)能在拍賣時順利的變賣抵押物讓商業(yè)銀行得到損失的彌補(bǔ)。當(dāng)貸款形成不良或者出現(xiàn)其他情況時商業(yè)銀行進(jìn)行抵押物的處置就會拍賣抵押物，有時就會出現(xiàn)借款人和他人共同擁有住房或者是抵押人并沒有抵押物的所有權(quán)的情況發(fā)生就同樣會給商業(yè)銀行進(jìn)行拍賣構(gòu)筑壁壘讓工作難以展開。1） 嚴(yán)格的審查抵押物的真實性和合法性。這個在簽訂貸款合同時簽訂隨著市場利率的變動和抵押物價值的變化而變化的合約，這個不僅能規(guī)避來自市場波動而產(chǎn)生的抵押物價值的變化而引起的本利合的變化，同時也能把房貸市場化。商業(yè)銀行做好防范必須要對利率的走勢做好工作。這個主要是為了萬一出現(xiàn)違約或者是風(fēng)險商業(yè)銀行能以盡快的速度對抵押物進(jìn)行處理來抵御風(fēng)險。讓一個綜合的開發(fā)商實力展現(xiàn)在銀行面前。同時還要對開發(fā)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、開發(fā)商和購房者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其開發(fā)商信用等評級進(jìn)行審查。首先，要嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)。同時商業(yè)銀行信貸工作人員也要核實中介機(jī)構(gòu)所提供的資料和真實性和完整性。商業(yè)銀行信貸組的工作人員與借款人進(jìn)行面談必須把騙取商業(yè)銀行個人住房貸款所承擔(dān)的嚴(yán)重后果說明于借款人同時要向借款人詢問比如房產(chǎn)價格、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、交房日期、物業(yè)管理及其周邊的環(huán)境等問題進(jìn)一步的確保貸款和購房的統(tǒng)一性從而降低風(fēng)險。所以說一般情況下商業(yè)銀行不會發(fā)放貸款給有還款能力但沒有還款意愿的也不會貸款給沒有還款能力卻有還款意愿的，只有把貸款發(fā)放給具有貸款償還能力還具有還款意愿的借款人。借款人的還款能力是來自于借款人的基本情況所決定的，但是在發(fā)生意外比如經(jīng)濟(jì)波動或者房價發(fā)生變化的情況下能否按時還款不僅要看借款人的素質(zhì)高低而且受外界環(huán)境的影響。只有嚴(yán)格的把握好借款人準(zhǔn)確的信息才能防范于來自于借款人的風(fēng)險。 首先，要完善個人住房貸款的相關(guān)資料。同時我國也缺乏個人財產(chǎn)申報制度、電子支付雖然發(fā)展較快但是還是不夠普及。對于一個比較含蓄的國度來說好多人都不喜歡透露自己的收入和銀行的存款。沒有涉及到商業(yè)銀行個人住房貸款的各個環(huán)節(jié)和借貸雙方的權(quán)利、義務(wù)及其發(fā)生法律糾紛的解決措施。 政府職能的發(fā)揮在商業(yè)銀行個人住房貸款擔(dān)保制度中起到重要的作用。我國從2005年開始由中國建設(shè)銀行試點，而這西方金融發(fā)達(dá)國家已經(jīng)有上百年的歷史。市場體系發(fā)展滯后尤其在金融業(yè)的個人住房貸款方面表現(xiàn)在: 首先，個人住房抵押物產(chǎn)權(quán)交易市場的不完善。隨著各種事件的不斷出現(xiàn)當(dāng)今社會嚴(yán)重缺乏信任，讓人與人與社會的溝通筑起了壁壘，作為社會信用來說整個社會沒有了信用的基石。所有者的缺位也同時將導(dǎo)致銀行信用風(fēng)險承擔(dān)主體的不明確，使得商業(yè)銀行受損的同時國家也在受損。即這些商業(yè)銀行的董事會和管理層不是依靠自有資產(chǎn)而進(jìn)入這一行行使所有者權(quán)益的機(jī)構(gòu)。 4 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因及防范方法，缺乏激勵和約束機(jī)制我國商業(yè)銀行正處于改革的深水區(qū)，改革現(xiàn)有的內(nèi)部經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的關(guān)系成為改革的重點，而現(xiàn)代化的公司治理結(jié)構(gòu)模式是商業(yè)銀行內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)和權(quán)力分配體系的具體形式。具體包括四類風(fēng)險：人員因素引起的操作風(fēng)險，如操作失誤、違法行為、關(guān)鍵人員流失等情況；流程因素所引起的操作風(fēng)險，如流程設(shè)計不合理和流程執(zhí)行不嚴(yán)格；系統(tǒng)因素所引起的操作風(fēng)險，如系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞；外部事件引起的操作風(fēng)險如外部欺詐、突發(fā)事件及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營環(huán)境的不利變化等。而商業(yè)銀行的運營資金基本上來自于居民和企業(yè)的儲蓄存款，但是這種存款具有時間短、流動性大的特點。由此可以看出2012年全年我國商業(yè)銀行的流動性比例基本上呈現(xiàn)出波動穩(wěn)定型的而存貸比一直上升。但是如果商業(yè)銀行每筆違約貸款的追討都需要如此進(jìn)行的話商業(yè)銀行既要承擔(dān)訴訟費等各種費用又要承擔(dān)訴訟間房價管理費的上升和房價的下跌等風(fēng)險。如2008年的美國次貸危機(jī)造成的大量銀行的倒閉和破產(chǎn)。抵押物替代風(fēng)險是指在貸款風(fēng)險期內(nèi)，由于各種原因而使得原來的產(chǎn)權(quán)被新的產(chǎn)權(quán)而替代的風(fēng)險，這種最常見的是拆遷。 1）抵押物權(quán)屬風(fēng)險 抵押物權(quán)屬風(fēng)險包括了抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險和抵押物替代產(chǎn)權(quán)風(fēng)險兩種。 假設(shè)個人住房借款人在貸款時抵押住房的市場價值為P，而當(dāng)時的評估價值為Q，如果價值和評估價值之間的差額小的話抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險就會小，反之亦然。 抵押物風(fēng)險 個人住房貸款其低風(fēng)險性決定了它成為商業(yè)銀行的良性貸款的定位。對于個人住房貸款的借款人來說央行下調(diào)貸款利率的好處今年才能體現(xiàn)出來，去年個人住房貸款的借款人今年將減少月供。事實證明，我國出臺的經(jīng)濟(jì)金融政策是正確的，經(jīng)過歷史的考驗使得我國度過了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。但是持續(xù)上漲的樓價對于個人住房貸款風(fēng)險而言目前沒有危險可言。這種違約的行為帶有不可預(yù)測性和不可抗拒性，因此對于商業(yè)銀行和個人都是不愿看到的結(jié)果。當(dāng)借款人的貸款金額與房屋價值比大于1時，借款人獲得的是負(fù)凈資產(chǎn)?，F(xiàn)在假按揭在個人住房貸款中所占比例不斷上升，銀監(jiān)會已經(jīng)出臺了相關(guān)政策和措施。 （4)提前還款還增加了銀行的再投資風(fēng)險。這在理論上說是商業(yè)銀行在增加自我風(fēng)險。提前還款行為和主動違約行為的性質(zhì)一樣也是借款人的理性行為。雖然具有償還能力但是由于貸款期限長和生活瑣事而導(dǎo)致銀行不發(fā)催收通知單不還款的情況存在從而在無意中造成了個人信用的降低。而且若借款人發(fā)生違約情況后由于借款人給銀行提供的是虛假的個人資料商業(yè)銀行難以按照法律程序和正規(guī)渠道解決抵押房產(chǎn)給商業(yè)銀行造成難以彌補(bǔ)的損失。因此對于商業(yè)銀行來說，借款人信用風(fēng)險是個人住房貸款風(fēng)險中最重要的風(fēng)險也是最難防范的風(fēng)險之一。3我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析1）借款人信用風(fēng)險 借款人信用風(fēng)險是指借款人不能或者不愿履行償還借款而給商業(yè)銀行造成的風(fēng)險損失。（6）銀行面臨流動性風(fēng)險和成本高、利潤低的資產(chǎn)問題。雖然個人住房貸款規(guī)定借款人如發(fā)生違約商業(yè)銀行將處置抵押物。2） 商業(yè)銀行個人住房貸款品種單一，實際貸款期限較短。首先是不斷飆升的房價和持續(xù)低迷的收入已經(jīng)成為我國個人住房貸款發(fā)展的主要因素加之傳統(tǒng)的消費觀念更加添堵。這種特殊的抵押貸款決定了它與其它貸款而言典型的特征，主要體現(xiàn)在：首先用途的專一性，個人住房貸款體現(xiàn)了?？顚Ｓ糜蓄愃朴谏孓r(nóng)資金的性質(zhì)，它主要用于購買、建造、改造、維修住房。 （1）新建房個人住房貸款,俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的借款人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。 （2）公積金個人住房貸款，是指由各地的公積金管理中心，以住房公積金為資金來源，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻修自有住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款。但是綜合這些研究會發(fā)現(xiàn)無論是進(jìn)行定性研究還是定量研究都會得出適合本國實際的研究內(nèi)容和研究結(jié)論。Kau不僅對個人住房貸款信用風(fēng)險進(jìn)行了研究還對個人住房抵押貸款中借款人的違約風(fēng)險進(jìn)行了研究，Kau也換個角度認(rèn)為當(dāng)個人住房價值由于各種因素下降到低于個人抵押貸款價值時發(fā)生的違約行為屬于合理行為而個人住房貸款是一種賣出期權(quán)行為，他的合理性也由此來闡述。張昕認(rèn)為我國個人住房貸款風(fēng)險主要有信用風(fēng)險、抵押風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、法律制度風(fēng)險、市場政策風(fēng)險、管理風(fēng)險和操作風(fēng)險。在美國次貸危機(jī)影響下不得不讓我們更加的注重風(fēng)險經(jīng)驗的總結(jié)。 論文框架 本論文的研究框架如下圖所示： 緒 論 ↓ 我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀 ↓ 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析 ↓ 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因及防范方法 ↓結(jié) 論 國內(nèi)研究現(xiàn)狀1985年中國建設(shè)銀行深圳市分行為了解決城市居民住房難的問題，開始了新中國個人住房貸款的先例，隨后直至今天各大商業(yè)銀行和中小銀行乃至地方私人銀行都開始了個人住房貸款的金融產(chǎn)品。第二章，我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀及其存在的問題。然后再對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險存在的問題進(jìn)行內(nèi)外因的分析。（4）規(guī)范分析方法：從風(fēng)險的一般概念和原理出發(fā)，分析商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的根源，確定商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的一般框架。 研究方法與思路 論文在借鑒國內(nèi)外專家學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合所學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、金融學(xué)、數(shù)學(xué)等學(xué)科的知識對我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險進(jìn)行調(diào)查法、文獻(xiàn)研究法、經(jīng)驗總結(jié)法、描述性研究法、理論與實踐相結(jié)合法、比較分析法、層次分析法等方法進(jìn)行規(guī)范分析與實證分析、定量分析與定性分析相結(jié)合的研究和探討。各銀行金融機(jī)構(gòu)要切實加強(qiáng)風(fēng)險管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的重要指示。這一消息已經(jīng)在最近出臺的“國五條”里得到了體現(xiàn)。尤其是美國次貸危機(jī)敲響的警鐘和3月份以來底特律樓市的崩潰給我們深深的上了一課。 Risk。關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險；防范 ABSTRACTStarting from 1985, China Construction Bank, Shenzhen Branch issued the first domestic housing loans to individuals, has more than 28 years of development history. With the development of the national economy, the individual housing loans of mercial banks in improving the living environment of urban residents and to improve the the nationals living conditions played a major role, but also to achieve the desired effect. China39。在支持國民經(jīng)濟(jì)特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展方面起到重大的作用。摘 要 從1985年中國建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)放第一筆國內(nèi)個人住房貸款起，至今已有28年的發(fā)展歷