【正文】 并根據(jù)包干合同的有關(guān)規(guī)定，定期與園區(qū)業(yè)主進行對帳結(jié)算。二、物業(yè)管理費用的支付目的：遵循“合理、節(jié)約、安全、規(guī)范”的資金使用原則，確保業(yè)主利益。收費范圍：進駐商務(wù)園區(qū)的業(yè)主及租賃戶。（5）營造文化氛圍，促進交流溝通。為此，我們堅持員工建議制度，在廣大員工中，定期開展調(diào)查活動，認真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。（3）創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才。（2）給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才。團結(jié)、拼搏、奮斗，建立利益共同體，尊重與溝通是植根于華誼人精神的“三大支柱”。激勵驅(qū)動，留住人才：近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴重。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標準和考核標準(詳細內(nèi)容見附件《管理規(guī)章制度》，略)，并推出一整套實行績效與綜合測評相結(jié)合的考核實施方案。（3）規(guī)范言行、注重儀表，實施形象戰(zhàn)略。規(guī)范管理，分層實施（1）組織落實，制度規(guī)范：我們的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章制度，明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公司的獎勵制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)。⑦華誼置業(yè)有限公司2007年管理人員培訓(xùn)計劃 (略)。上海華誼集團置業(yè)有限公司園區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理的培訓(xùn)側(cè)重企業(yè)管理知識、人事管理技巧、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、公共關(guān)系等；一般管理人員培訓(xùn)側(cè)重管理思想、管理藝術(shù)的培養(yǎng)、溝通技巧及物業(yè)管理相關(guān)知識；普通員工側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧及敬業(yè)樂業(yè)教育等。主要內(nèi)容包括：A、公司發(fā)展概況、經(jīng)營理念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹；B、公司各項規(guī)章制度講解；C、員工守則，禮節(jié)禮貌，職業(yè)道德教育；D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識；E、安全消防常識等。培訓(xùn)目標培訓(xùn)的目標是針對管理者的目標而言，其目的是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達到企業(yè)的目標。第四章 管理、服務(wù)人員配置第一節(jié) 管理組織結(jié)構(gòu)管理處設(shè)置為：在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，共31人組成，下設(shè)：經(jīng)理1人維修部４人電梯工１２人出納員1人管理員1人保安組１２人 第二節(jié) 各部門人員配置要求面對這樣一個具有品味、水平、素質(zhì)集聚人群的商務(wù)園區(qū)，選擇怎樣的管理模式才能達到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，我們在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上確定了我們的基本思路是：嚴格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴格的管理制度規(guī)范各類服務(wù)，運用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理，加強園區(qū)精神文明建設(shè)，實施品牌戰(zhàn)略。在提高對業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計，想方設(shè)法，一切從業(yè)主的利益著想，努力強化員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，做到“你想到的我為你做好，你沒想到的我為你做到”，向社會展示“華誼置業(yè)人”的精神風(fēng)貌。認真接待群眾投訴，建立群眾投訴檔案記錄，我公司承諾的有效投訴辦結(jié)率為100％，投拆回訪率100％。以指導(dǎo)和規(guī)定業(yè)主按指定區(qū)域停車，并逐步促使業(yè)主的停車行為成為其自覺行動。 綠化 我們在接手以后，將聘請專業(yè)的綠化單位進行養(yǎng)護和管理，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，修剪及時整齊美觀。 （2）和當(dāng)?shù)亟值赖某枪芸?滅“四害”的職能部門)，定期殺滅墳、蠅、鼠，做到無滋生源。放置統(tǒng)一的垃圾桶，做到日產(chǎn)日清，及時清運，不允許產(chǎn)生二次污染現(xiàn)象。我們將在園區(qū)實行全員義務(wù)消防員制，在員工中牢固樹立“隱患險于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的意識，加強巡邏，加強監(jiān)控，同時做好消防設(shè)施的維護保養(yǎng)；保證設(shè)備可隨時啟用?；耍环矫嬉笪夜炯訌娧惨?、加強人防的前提下，另一方面建議建立監(jiān)控中心，在監(jiān)控方案中，增設(shè)若干個可旋轉(zhuǎn)監(jiān)控攝像頭，增加技防設(shè)施，做到人防、技防相結(jié)合，進行全面防范。預(yù)案工作做得好不好，直接影響到業(yè)主的生命財產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。 （5）對外來探訪人員，建立詢問登記制度，登記時一定要做到禮貌用語、文明用語、溫情服務(wù)。發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。對安保人員的選聘和培訓(xùn)要求已在第二節(jié)《擬采取的管理方式、工作計劃》中作了闡述。同時我們將該園區(qū)的物業(yè)管理，根據(jù)不同的特點，分別確定各個階段的治安管理重點(如裝修管理為重點)，以達到我們在安全保衛(wèi)管理上的承諾指標。為更好保護業(yè)主的利益，我們結(jié)合以往管理及貫標工作的經(jīng)驗，對上述房屋本體共用部位將制訂詳實的維修養(yǎng)護計劃。公用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、水管、落水管、電梯、加壓水泵、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、區(qū)內(nèi)道路、路燈、溝渠、池、井、停車場、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。養(yǎng)護工作、養(yǎng)護成效，采取定期和不定期的檢查方式，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷提出改進辦法，采取改進措施。防治病蟲害工作，在樹木落葉后，挖除過冬蟲；生長期，視蟲情有選擇、有針對噴藥5—8次，但重病樹應(yīng)重點專治，不受次數(shù)限制，做到常年防在前面，防得及時，避免明顯病蟲害發(fā)生。防治病蟲害根據(jù)不同條件、不同標準要求，定出分級養(yǎng)護要求和辦法并相應(yīng)制訂月、年養(yǎng)護計劃。為建立完整的植物養(yǎng)護技術(shù)檔案，及時收集、整理與分析總結(jié)經(jīng)驗做好相關(guān)工作。對綠化小品、棚架、側(cè)石、相關(guān)小道管理保養(yǎng)好，如有損壞及時報修。（10）調(diào)整維修每年11月下旬至次年1月下旬對各種喬、灌、花、綠地的間隙全面進行深耕一次，深度20CM，翻耕時應(yīng)將落葉、雜草翻入土中。生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪，有傷流的樹種應(yīng)在夏秋兩季修剪。球類：應(yīng)保持球形圓整、緊密。灌木類修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分面均勻，花灌木修剪要有利于促進短枝和花芽形成，應(yīng)遵循“先下后晌、先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。（8）修剪整形在冬季來臨之前要做好樹木的防寒，進行樹干涂白，覆蓋等工作。如發(fā)現(xiàn)樹木及草坪周圍暴雨后積水應(yīng)及時排除。對久旱或立地條件較差及耐旱苗(樹)木較差的，應(yīng)早晚澆水(澆水可選擇部分澆和普遍澆)。該項工作一般宜在春、夏季節(jié)進行。（2）及時軋草草坪：修剪整齊，高度在5厘米以下，種植稠密、無大面積枯死，草坪內(nèi)無雜草和臟雜物。樹木：樹上無枯枝、枯葉，造型獨特，地面四周無雜草和臟雜物。盆內(nèi)不允許有土無花或死株。室外綠化管理要求（具體品種視園區(qū)實際情況作相應(yīng)增減）③具體步驟由專業(yè)承包單位負責(zé)實施：如②準備管理處每年度應(yīng)對各水池、水箱聘請專業(yè)單位清洗、消毒一次，并取水樣送檢合格，如有特殊情況可臨時增加清洗次數(shù)。用沾水毛刷將稀釋后的清潔劑攪勻，來回涂在玻璃表面。室外場地的地面，做到無垃圾、無煙蒂、使人感到寬廣、舒暢。垃圾箱放置整齊，把垃圾袋套在垃圾箱上；四周無散積垃圾。保持室外場地上的下水道干凈、暢通。所有垃圾集中到總垃圾箱里。每星期進行一次大面積的沖洗，沖洗后及時掃干凈，保證無積水。三、環(huán)境營造與維護管理根據(jù)園區(qū)現(xiàn)狀，保潔、保綠采用專業(yè)單位負責(zé)承包實施，具體要求作為合同附件一并執(zhí)行。停電事故結(jié)束后，管理處在2個工作日將詳細情況報告公司及開發(fā)公司。各工作人員應(yīng)堅守各崗位，維持秩序，同時通知維修部門進行搶修。立即進行人工急救，并電告醫(yī)院馬上派醫(yī)生搶救或送院急救。發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)立即切斷并第一時間趕到現(xiàn)場。及時通知醉酒者或精神病人的同伴、家屬，讓他們派人領(lǐng)回。在處理可疑人員時，不允許自己處理放人，更不允許敲詐、勒索、私自罰款。發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅決制止，并帶到安保部門審查。在制止?fàn)幊场⒍窔p方時，切記不能動粗，不允許惡言相向。制止原則a）勸阻雙方住手、住口；b)將爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場；c)持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方；d)有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。配合公安人員做好現(xiàn)場記錄，并寫出書面報告報保安主管部門及公司。記錄客戶所提供的所有情況，記錄被搶(盜)物品及價值，詢問業(yè)主及訪客是否有任何線索、懷疑對象等情況，配合警方作好工作。當(dāng)遇到突發(fā)事件時，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服不法人員或控制場面，并保護現(xiàn)場，同時立即通過通訊設(shè)備呼叫請求其他保安援助，事態(tài)嚴重的可撥打110報警電話。切勿傳播謠言或作出夸人的報告；地震時不要躲在樓梯底下；保持鎮(zhèn)定，切勿隨意走動或離開；安排清潔員工清潔；把有可能受損的貴重物品移往高處安排員工突擊加班，以應(yīng)對突發(fā)事件；關(guān)閉所有門窗；必須記錄該事件有始至終的時間及詳細情況，電梯公司來人及其它有關(guān)人員到達或離去時間等；立刻致電維修部與電梯保養(yǎng)單位聯(lián)系，向電梯保養(yǎng)單位說明有人被困及需盡快派員釋放被困者等；任何人士在未到達現(xiàn)場前，應(yīng)將身上之傳呼機、對講機或任何接收或放射之儀器關(guān)上，以免產(chǎn)生火花；檢查后備發(fā)電機是否操作正常，公共地方，包括公眾通道是否正常供電；凡遇到停電事故，須立即了解物業(yè)內(nèi)是局部或全部斷電，公共設(shè)備有無影響，再檢查附近有否相同情況； 停電電力故障對于一般的意外傷害，管理處可嘗試給予傷者治療和救護(管理處急救包)，嘗試了解傷者之身份及通知親人或公司。立即報告當(dāng)值主管；傷者發(fā)生火警或任何其它緊急事故，所有人必須完全撤離，不能有所例外。事后遞交事故報告予管理處并報公司，如有需要可交公安和消防局，并對事故進行分析匯報，及時張榜向園區(qū)內(nèi)業(yè)主予以說明。②火警撰寫報告交上級存閱。禁止閑雜人士和無關(guān)人員在現(xiàn)場走動，并應(yīng)禮貌地勸諭該人士離去，以方便公安人員到現(xiàn)場調(diào)查。切勿隨便移動并勸阻他人移動、觸摸或踐踏現(xiàn)場對象。小車、貨車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的虛黃線內(nèi)停放；其他任何未畫線路段和消防栓前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。對轄區(qū)穿梭的出租汽車的上下客人進行管理；留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運或兩輪摩托超載(含駕駛員超過兩人以上的)的車輛要規(guī)勸限速進入轄區(qū)。提醒司機關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。時效性原則當(dāng)值安保員在接到交通事故求助時，按《突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程》的時效原則進行。（2）交通管理標準作業(yè)規(guī)程①交通管理的原則準備交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并做記錄。認真保管好錄像帶，遇早班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，遇中班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，并做記錄。發(fā)生意外交通事故，保安員應(yīng)立即報告領(lǐng)班及管理人員或向“110”報警、具體操作按《突發(fā)事件處理程序》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在正常情況下，應(yīng)在管轄區(qū)域內(nèi)做不停頓的巡查，檢查停放車輛門、窗是否關(guān)閉，如發(fā)現(xiàn)異常情況及時向領(lǐng)班匯報，通知車主確認并做好記錄。如遇違章停車，應(yīng)在該車的擋風(fēng)玻璃上粘貼標記，并作記錄。準時接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并做記錄。D交班后集合各崗位在交班前30分鐘需進行崗位清潔工作；檢查區(qū)域內(nèi)有無異常情況，在上一班當(dāng)值安保員的帶領(lǐng)下，系統(tǒng)的檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況，如發(fā)現(xiàn)有異常則要求上一班當(dāng)值人員做出解釋，并通知領(lǐng)班前來處理及做好記錄。接班人員清點崗位上，如發(fā)現(xiàn)損壞、缺遺應(yīng)立即向領(lǐng)班提出，并要求上一班當(dāng)值人員說明物品去向及做好記錄。所有當(dāng)值人員提前5分鐘趕到各自崗位進行崗位交接工作。保安領(lǐng)班下達工作指令，交待有關(guān)工作注意事項。嚴格執(zhí)行《管理處員工服務(wù)管理標準作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，不符合該規(guī)程中儀容儀表要求的不準上崗。當(dāng)值保安員應(yīng)對施工人員帶入轄區(qū)的施工用具、材料作好登記工作。（5）公共關(guān)系：保持與轄區(qū)內(nèi)政府有關(guān)部門（公安、消防、文化娛樂、工商與稅務(wù)、房辦、街道與居委會等）的良好關(guān)系。管理措施（1）出入控制：建立訪客、來訪人員首問登記制度。①電子監(jiān)控系統(tǒng)：在出入口、停車場、電梯和其他公共部位的重要部位擬安裝攝像探頭并監(jiān)控。配置管理（1）保安人員配置保安領(lǐng)班：負責(zé)整個保安班的工作安排。（6） 園區(qū)消防管理中應(yīng)配置的消防器材為著重提高該園區(qū)消防自救能力,各商戶、住戶、設(shè)備房、消防監(jiān)控中心需要配備必要的消防器材，消防監(jiān)控中心應(yīng)配置以下設(shè)備，并專柜安放，專人管理。力爭使該園區(qū)的火災(zāi)控制在零。（3）加強消防培訓(xùn)、做好預(yù)防工作定期請專家或有經(jīng)驗的消防人員對義務(wù)消防員、經(jīng)營戶、業(yè)主進行培訓(xùn)，使他們掌握基本的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材，并組織消防演習(xí)，提高滅火技能。園區(qū)消防管理要點（1）建立三級消防責(zé)任人制度[華誼置業(yè)]物業(yè)管理設(shè)立三級防火組織，任命三級防火責(zé)任人(總經(jīng)理、部門負責(zé)人、專業(yè)管理處經(jīng)理)，明確職責(zé)。消防工作方針：“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，[華誼置業(yè)]如果接管該園區(qū)，將把該園區(qū)預(yù)防火災(zāi)放在首位，動員全體員工及依靠區(qū)消防大隊在各項防火的法制措施、行政措施、技術(shù)措施和組織措施上落實，從根本上防止火災(zāi)的發(fā)生。[華誼置業(yè)]憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識之士的陸續(xù)加盟。嚴——在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴格的要求，堅持能進能出、能上能下的激勵機制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競爭機制，以嚴格的管理、嚴明的紀律、嚴肅的態(tài)度、嚴謹?shù)囊?guī)范、嚴密的措施，確保各項管理工作落到實處，使委托方和全體被服務(wù)對象滿意。精——堅持精品意識、品牌意識，在提高管理水準的同時，不斷提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技能以及服務(wù)意識。精心打造“華誼物業(yè)”優(yōu)質(zhì)品牌。其他七處樓盤榮獲“區(qū)級文明小區(qū)”稱號，一處樓盤榮獲國家建設(shè)部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”和“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號。注二：上海華誼集團化工實業(yè)公司是上海華誼（集團）公司下屬二級子公司，公司注冊資金6199萬元。公司組織機構(gòu) 公司設(shè)董事會、總經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)室、工程部、保安部、保潔部、市場部、物業(yè)部。