【正文】 而中小城市的開發(fā)商由于資金實力相對較弱，抗風(fēng)險能力較低，受宏觀調(diào)控的影響更明顯。一些處于前期的別墅項目或轉(zhuǎn)讓他人或改變產(chǎn)品性質(zhì)，避開政策風(fēng)險。目前，中國部分行業(yè)和地區(qū)出現(xiàn)了過度投資現(xiàn)象，有經(jīng)濟(jì)過熱的危險?，F(xiàn)在的政策會使企業(yè)更規(guī)?；亟?jīng)營，做到大而?；蛘咝《玧而且更講究專業(yè)化上的分上。從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系來看，目前處于一個穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的時期，市場對房地產(chǎn)的需求在未來肯定是持續(xù)增加的。其次，市場走勢尚不明朗，尤其是土地的口子什么時候放開，放開的尺度都還未見端倪。拋還是拿更多己成為一個令大部分開發(fā)商陷入水深火熱中的問題。在“新八條中特別提到：加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。(4)對濫用職權(quán)強(qiáng)制拆遷要堅決查處國家開發(fā)區(qū)清理報告：數(shù)量減七成，用地減六成。凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項目，以及重大社會發(fā)展項目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項目之外，一律停止拆遷，集中力量解決拆遷遺留問題。城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)劃和計劃必須符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，以及歷史文化名城和街區(qū)保護(hù)規(guī)劃。新的土地征用辦法將嚴(yán)格區(qū)分公益性用地和經(jīng)營性用地，明確界定政府土地征用權(quán)和征用范圍，嚴(yán)格控制征地規(guī)模。3．3中小城市房地產(chǎn)土地市場分析(1)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，完善住房供應(yīng)體系中國經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得明顯成效，1998年至2003年經(jīng)濟(jì)適用住房累計竣工面積4．77億平方米，解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。在房地產(chǎn)市場R益成熟的發(fā)展過程中，這些企業(yè)將面臨著淘汰。因此下一步國家一定會積極鼓勵自住性購房消費(fèi)。市場機(jī)制也不健全，市場化的程度還不高。由于宏觀調(diào)控取得成效還不穩(wěn)定，導(dǎo)致住房價格漲幅再次失控的苗頭和因素依然存在。在營銷方面，樓盤將更注重其核心價值的展示。同時產(chǎn)品將更加細(xì)分，從戶型上看，前幾年，大戶型是樓市的主流供應(yīng)，三房戶型多層在120150平方米；高層更是基本在140平方米以上才有好的戶型，110120左右的兩房隨處可見。產(chǎn)品升級是激烈競爭的必然。但平穩(wěn)并不意味著無變化，好壞共漲的年代開始終結(jié)。供應(yīng)量的充足將使得樓市的競爭更加充分，而競爭的結(jié)果就是優(yōu)勝劣汰，居住價值高的城市、品質(zhì)好的樓盤將繼續(xù)受市場追捧，反之則乏人問津。中國樓市，從一度供需嚴(yán)重失衡的短缺經(jīng)濟(jì)走向了結(jié)構(gòu)合理、房價穩(wěn)定、產(chǎn)品多樣化成熟期，競爭充分的市場已經(jīng)形成，百姓購房自住消費(fèi)的時代已然來臨。分析”十一五’期間，城市化趨勢將體現(xiàn)在幾個轉(zhuǎn)變上：實現(xiàn)更多小城鎮(zhèn)向大城市轉(zhuǎn)變，從塊狀城市向網(wǎng)絡(luò)化城市轉(zhuǎn)變，從中心城市時代向特色城市時代轉(zhuǎn)變，從過去量的擴(kuò)張向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變，從關(guān)注建設(shè)現(xiàn)代化向關(guān)注管理和市民素質(zhì)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變。從溫總理的報告中我們已經(jīng)明確了未來幾年房地產(chǎn)市場的改革規(guī)范要求，結(jié)合目前市場情況，我們認(rèn)為，有序規(guī)范的中國房地產(chǎn)市場將在未來幾年得到極大的完善。國務(wù)院總理溫家寶2008年3月5日所作的政府工作報告明確提出：繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。只有深入了解一個城市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)才能做到有的放矢，才能設(shè)計出最為合理的產(chǎn)品。隨著市場需求的逐步飽和，目前很多中小城市的商業(yè)開發(fā)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，商業(yè)開發(fā)面積過大，商業(yè)空置率不斷提高，導(dǎo)致商業(yè)的銷售難度越來越大。在中小城市，項目只要臨街，臨街面幾乎都開發(fā)成為I臨街商鋪，每條街N的底商或商鋪琳次桔比。在中小城市，高成本的宣傳推廣不一定會產(chǎn)生好的市場效果，相反一些低成本、直接面向終端消費(fèi)者的渠道反而更為有效。中小城市的城區(qū)面積較小，信息傳遞速度快，上午城西的項目開盤搞活動，下午城東就已經(jīng)知道了。具體到一個樓盤，從項目開盤到各個銷售階段，房價的漲幅基本沒有太大的變動，呈現(xiàn)出長期平穩(wěn)的態(tài)勢，有的項目從開盤到售磬甚至沒有價格方面的調(diào)整，在銷售后期執(zhí)行的仍是開盤時制定的產(chǎn)品價格。在價格方面，中小城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升、長期平穩(wěn)的特點(diǎn)。此外，中小城市房屋較低的單價使得一套房子的總價較低，消費(fèi)者即使購買二居三居較大面積的戶型也能夠有經(jīng)濟(jì)上的承受與支付能力。二居室的戶型一般在80100平米左右，三居室戶型面積貝IJ在110．130平米左右。因此，作為從大城市進(jìn)入到中小城市進(jìn)行開發(fā)銷售的開發(fā)商或代理商，決不能用看待大城市的眼光來審視中小城市，二者存在著較大的差別。而在北京，投資性購買的比例整體平均在30％左右。但從目前情況來看，大城市稱得上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)仍屬鳳毛麟角，因此這部分投資資金仍將主要停留在特大城市。而此現(xiàn)象將隨著大城市等經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而日益突出。我們發(fā)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高的城市，其家庭規(guī)模越小。(3)城市居民消費(fèi)水平上升改善居住條件①現(xiàn)有住房改善面積趨大住房改善，特別是住房面積、住房數(shù)量的改善，包括住房環(huán)境的改善、住房品質(zhì)的改善，經(jīng)過幾年的市場發(fā)展和90年代初期、90年代中期完全不能同日而語，建設(shè)部政策研究中心發(fā)布了(2020我們住什么樣的房子——中國全面小康社會居住目標(biāo)研究》，為2020年的居住住宅描繪了一幅未來藍(lán)圖。⑤農(nóng)村城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)市場中下一個香饃饃“兩會”伊始，新農(nóng)村建設(shè)與今年中央“一號文件”相伴隨，建設(shè)新農(nóng)村的各方面政策優(yōu)惠意將吸引大量資金涌向農(nóng)村，而房地產(chǎn)業(yè)自然會成為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之一。而在大城市，由于發(fā)展相對遲緩，拆遷帶來的將是更多的剛性住宅需求。城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，引起城市自身大規(guī)模擴(kuò)張，并向周圍地區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)大輻射的作用。最新統(tǒng)計數(shù)字表明，中國吸引海外人才總量已突破250萬人次，增速達(dá)到20％，引進(jìn)海外人才數(shù)已超過新中國成立后52年的總和。①城市發(fā)展吸納眾多人口從1997年開始，中國城市化水平便進(jìn)入了快速提升時期，城市化首先表現(xiàn)為城市人口的增長。1997年中國住房改革后，福利分房制度取消，隨著政策深入使住房私有制引發(fā)了交易量突破一個個高峰，這些在特大城市尤為突出，目前上海、北京等地已經(jīng)基本完成了房改房的落實。其計算公式是：Y=a+bx口：—Eyt—b,Y,xt：歹一b—x，l 扣瓣刀＆；2一(現(xiàn))2163中小城市房地產(chǎn)市場分析3．1中小城市房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析隨著宏觀經(jīng)濟(jì)背景繼續(xù)向好、居民收入水平提高，置業(yè)需求將逐步釋放，在宏觀調(diào)控的逐步影響下，北京、上海、廣州、深圳四大城市房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)速度放緩，而大城市房地產(chǎn)市場投資卻呈現(xiàn)大幅增加的態(tài)勢，由于各地房地產(chǎn)市場背景的不同，其供需市場呈現(xiàn)出了不同的發(fā)展特征。其計算公式如下： Y=a+縱式中：y：預(yù)測值；工：自變量；a、b：回歸系數(shù)舯：口=等等6=糟刀’I‘～一、‘‘～，這一方程與趨勢預(yù)測中的一次(直線)方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以z代表“自變量”。(3)因果預(yù)測法因果預(yù)測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來進(jìn)行預(yù)i貝|}。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。39。④指數(shù)平滑法指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測值進(jìn)行加權(quán)平均來取得預(yù)測值的方法?！病猋’，—：_一刀6=篆Zx壕E爭x ，l ；。其基本原理是：根據(jù)過去各14期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。預(yù)測值：；：玉177。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時少，但受預(yù)測者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。但有時一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項目的不同階段會有很強(qiáng)的選擇性。④其他信息。(2)從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。2．4．4房地產(chǎn)市場分析中的信息類型(1)從投資者的角度看，分為三個類型。(3)房地產(chǎn)項目在不同階段進(jìn)行市場分析的要點(diǎn)①房地產(chǎn)項目定位階段該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細(xì)分市場分析、目標(biāo)市場狀況，消費(fèi)者活動、購買動機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。因此，在分析到一定階段時，會有一個點(diǎn)使市場分析所需的成本超過收益。2．4．2房地產(chǎn)市場分析的限度(1)市場分析的限制由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。2．4房地產(chǎn)市場分析2．4．1房地產(chǎn)市場分析的必要性房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風(fēng)險、選擇投資機(jī)會的過程。⑤有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。(1)房地產(chǎn)市場低效率的原因①在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨(dú)立的。②產(chǎn)權(quán)市場產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場。(2)按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為：①房地產(chǎn)自用市場自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。④特殊物業(yè)市場對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。2．2．2房地產(chǎn)市場的分類(1)按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：①居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。(5)房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流，而沒有物質(zhì)實體的“物流。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。這一區(qū)域7性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬另IJ：同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在數(shù)量上的盲目擴(kuò)張和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長期滯留在資源開發(fā)的導(dǎo)向上，不僅逐漸拉大了同東部地區(qū)的結(jié)構(gòu)層次差距，影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是人民增收致富的進(jìn)程，而且導(dǎo)致了嚴(yán)重的資源和環(huán)境問題。中部地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，但需要克服的劣勢也較突出；地帶間分工地位相對較高，但功能發(fā)揮尚欠明確和力度；經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，發(fā)展后勁和動力都顯不足；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，但結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換機(jī)制和能力有待建立和加強(qiáng)；體制改革和對內(nèi)對外開放有一定的深度和程度，但活力較強(qiáng)的非國有企業(yè)的比重還較弱，市場化水平以及外部資源的利用水平還不高，等等。在20世紀(jì)90年代以前，主要的增長因素是特區(qū)的優(yōu)惠政策。保護(hù)有限的土地資源和環(huán)境，特別是耕地資源和水環(huán)境對于可持續(xù)發(fā)展是特別重要的。2．1．2中小城市的發(fā)展原則(1)可持續(xù)發(fā)展原則．由于現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，密集的人口和大規(guī)模城市化，特地特別是耕地資源、水資源短缺，生態(tài)和環(huán)境問題令人擔(dān)憂。例如在山東的濟(jì)寧市和淄博市，到過二個城市后，在市區(qū)里的感覺基本上是一樣的，從城市面貌、城市特點(diǎn)與城市建筑來看根本沒有什么區(qū)另IJ。輪到下一屆政府后，會關(guān)心自已的政績，上屆政府的工程建設(shè)如果沒有完成而拖到下一屆，或多或少會對工程產(chǎn)生影響。(5)在城市的建設(shè)與發(fā)展中，當(dāng)?shù)卣缪莸慕巧浅鞘羞\(yùn)營規(guī)則的制定者與指揮者。目前全國人口流動呈現(xiàn)出梯級層次性流動的特點(diǎn)。(2)城市建設(shè)發(fā)展較為迅速，多處于城市建設(shè)擴(kuò)張期。2．1．1中小城市的城市特點(diǎn)通過我在國內(nèi)中小城市所操作的項目，以及經(jīng)常出差到中小城市進(jìn)行考察調(diào)研的經(jīng)歷，得出中小城市普遍存在以下一些城市特點(diǎn)：(1)城市或多或少的獨(dú)特性，即承載一定的城市功能性。隨著特大城市房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的競爭激烈，土地取得的難度以及市場規(guī)模容量相對穩(wěn)定情況下開發(fā)企業(yè)代理公司數(shù)量的膨脹，很多開發(fā)企業(yè)和代理公司紛紛將工作重點(diǎn)和方向向國內(nèi)大城市轉(zhuǎn)移。第五章，中小城市房地產(chǎn)市場開發(fā)實例研究。3第三章，中小城市房地產(chǎn)市場分析。第一章，引言。但中小城市房地產(chǎn)發(fā)展起來是經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及國家宏觀調(diào)控的必然結(jié)果，因此這一領(lǐng)域非常值得我們深入研究。但對于中小城市房地產(chǎn)市場的研究，一直處于對宏觀形勢的定性分析，目前尚無系統(tǒng)的研究，也缺乏對具體案例的分析和強(qiáng)有力的理論支撐。國內(nèi)外對中小房地產(chǎn)企業(yè)的研究起步較晚，至今沒有較成型的理論。有的城市甚至出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象，即只蓋臨街住宅，里面不動，因為臨街能出商業(yè)面積。比如在一開始的接待規(guī)格上都會令投資商有點(diǎn)受寵若驚——警車開道，幾大班子領(lǐng)導(dǎo)輪流坐莊。這在事實上為富于開發(fā)經(jīng)驗、資金與技術(shù)力量雄厚、全程營銷策劃程式化的房地產(chǎn)公司的進(jìn)入，賜于了良機(jī)。從中國城市發(fā)展的情況來看，2006年中國城市總數(shù)為661個，其中地級及以上城市287個；按照世界銀行對城市的分類，中國中等城市數(shù)量為173個，占中國城市總量的四分之一以上，且主要分布在中國的東部沿海地區(qū)(環(huán)渤海和長三角地區(qū)中等城市數(shù)量為33個)，2005年173個中等城市平均GDP增長率為14．4％，超過中國平均GDP增長速度，2／3以上的中等城市GDP增長率在12％以上，中等城市居民的人均可支配收入約為10000元。隨著中國城市化進(jìn)程的發(fā)展，中國城市化和城市發(fā)展進(jìn)入到一個新的階段，這個階段的主要特征是：中心城市不再單純地發(fā)揮集聚效應(yīng)，同時擴(kuò)散效應(yīng)也在日益增強(qiáng)；單個中心城市在空間上的急劇膨脹和擴(kuò)張將被都市