【正文】 再進(jìn)一步細(xì)分，還可以在相鄰二級中插入折中的提法，這樣形成了9級。其形式為:矩陣X中的元素xtj是針對準(zhǔn)則Ck，元素戈相對于Xj的重要程度，因此很顯然，凡“一，X。建立問題的層次結(jié)構(gòu)模型是在對問題深入了解和細(xì)致分析基礎(chǔ)上完成的。層次間各元素的支配關(guān)系不一定是完全的，即上一層元素不一定與下一層次的每一個元素存在著支配關(guān)系。層次分析法(analytiohierarchyprocess簡稱AHp)是指一種可用于處理復(fù)雜的社會、政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面決策問題的多目標(biāo)決策方法。求矩陣凡，得到普通的分類關(guān)系。(即礦自乘得r、r一R’，再自乘r。④改造模糊相似關(guān)系為模糊等價關(guān)系:用上述方法建立起來的相似關(guān)系矩陣R’，一般只滿足反身性和對稱性，不滿足傳遞性。人2，…m。通過直接觀測或采用統(tǒng)計(jì)資料，得到各個對象相應(yīng)于這些指標(biāo)所取數(shù)值的向量，即軍一{x:.，拭1，…禮}，其中長是第i個對象相對于第k個指標(biāo)的數(shù)值，于是得到m、。市場比較法估價過程中有很多因素如區(qū)位、交通便捷度、環(huán)境質(zhì)量等定性評價指標(biāo)沒有明確的外延，難以量化，只能用“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“相近”、“良好”、“便捷”等方式描述，具有很大的模糊性，所以選用模糊聚類分析法進(jìn)行分類比較科學(xué)、合理。按確定的標(biāo)準(zhǔn)對客觀事物進(jìn)行分類的數(shù)學(xué)方法稱為聚類分析。最貼近，或者說把盡歸并到農(nóng)。相比之下，加權(quán)海明距離比格貼近度考慮的更加全面。幾姆，扮，冬二盡gC，可得幾依O二幾(今刀)，幾(C勸，顯得自然、合理、直觀，避免了格貼近度的不足之處，具有理論價值，但公理化定義并沒有提供一個計(jì)算貼近度的方法，因此，不便操作。磯，幾，但它們的格貼近度a0(冬刀)因此，可用二者相結(jié)合的“格貼近度”來刻畫兩個模糊集的貼近度較為合適。在圖2中所表示的兩個模糊集盡與盡交點(diǎn)縱坐標(biāo)越小時，則盡與盡越靠近，而冬。11與盡的格貼近度。)一告。結(jié)合研究的對象，本文主要論述加權(quán)海明距離和格貼近度兩種并且對其進(jìn)行比較。集合中每個元素都有各自的隸屬度，但由于隸屬度的確定實(shí)際上往往帶有一定主觀性的，這樣對同一論域上的模糊集合，不同的人用不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)，所得出的各元素的隸屬度就會不盡相同。則認(rèn)為x0相對不隸屬于長在運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)處理實(shí)際問題過程中，我們往往會碰到需要知道幾個事物之間是否相似，相似程度有多大等這樣的問題。該方法也可以對x0與某一標(biāo)準(zhǔn)模型次進(jìn)行識別。任[0，l]，若存在人，12，…，幾，使‘，(x0)‘“(j西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文上述最大隸屬原則，在房地產(chǎn)估價中選取相似(可比)案例中，具有極其重要的作用。}上有一個標(biāo)準(zhǔn)模型冬，待識別的對象有n個xl，xZ，…，x。}，有m個模糊子集冬‘，冬2，…冬“(即m個模型)，構(gòu)成了一個標(biāo)準(zhǔn)型庫，若對任一x。知道了論域U上各元素對盡的隸屬順序，可以利用下面的公式計(jì)算隸屬度盡(u，)[c，j(A)】當(dāng)clj‘人，呀”二1。0(表示“‘與“‘相比無優(yōu)越性可言)0“‘1(表示cij在[0，l]上取值，如果“‘比u]絕對優(yōu)越則c，j二l，反之c，j二0)cu+c，j二1(表示“‘對“j的優(yōu)越性與uj對“‘的優(yōu)越性之和為l)可得模糊矩陣C與相對比較法不同的是，在兩兩比較的過程中被調(diào)查者不必平分，只要給出自己心目中的最優(yōu)者即可。(2)建立相及矩陣C一(cij)nxn，有c，j一九(i)/max【大(i)，兒(j)l，cil，1上式表明u‘優(yōu)于“，的可能性。相對比較法:設(shè)U借用己有的模糊分布及隸屬函數(shù)對于一些房地產(chǎn)價格影響因素具有成熟的影響規(guī)律，這些影響規(guī)律經(jīng)過長期的實(shí)踐已經(jīng)成為公認(rèn)的對客觀事物真實(shí)的刻畫。設(shè)冬和盡是論域u上的兩個模糊集，定義冬U盡、冬門盡、冬0盡分別為下述隸屬函數(shù)描述的模糊集:拭x)U盡(x)=max〔冬(x)，盡(x)〕二叔x)v盡(x)叔x)門盡(x)二min(感你)，盡(x)〕二以x)^盡(x)〔以x)，盡(x)〕冬O盡二，(套(x)v盡(x)〕隸屬程度的思想是模糊數(shù)學(xué)的基本思想。分析可知房地產(chǎn)市場比較法因素修正過程中引入模糊數(shù)學(xué)理論比較合理。我們知道描述不確定性的數(shù)學(xué)方法有概率論和模糊數(shù)學(xué)等。應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)有兩個:一是可比實(shí)例的選擇，案例選擇恰當(dāng)與否直接影響到修正效果。其四，估價中的不確定性還有可能導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。例如調(diào)整臨街寬深時，如果估價房地產(chǎn)臨近主干道，而可比實(shí)例臨近次干道，則應(yīng)將可比實(shí)例的價格向上調(diào)整，但具體應(yīng)上調(diào)多少，并沒有明確的規(guī)定與理論依據(jù)，不同的估價師根據(jù)自己的估價經(jīng)驗(yàn)會有不同的判斷，這種不確定性可能導(dǎo)致估價結(jié)果的失真。市場比較法是參照市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價格來確定估價對象的價格，為了保證估價結(jié)果客觀合理，要求所選可比實(shí)例的成交價格客觀合理，但怎樣才能保證這一點(diǎn)呢?這又需要估價人員的主觀判斷。在這里再修正實(shí)際上是必要的，否則難以與客觀實(shí)際相符。如果把%君項(xiàng)理解為個別因素對只的修正量，顯然與第一種情況中的個別因素對只%君不符，絕對修正量增大了20%。9091第二種情況下:用①式計(jì)算:p一尸、型吐絲‘衛(wèi)絲一=100100+10因兩式中交易日期修正的比較基準(zhǔn)不同，需對交易日期修正值做變換處理，設(shè)②式交易日期修正值為互君xlx1oo100+20b’._..尸x(1+一~三一、‘用②式計(jì)算:+，兩式計(jì)算結(jié)果不同，說明因素修正在兩式中的實(shí)際修正量在第二重情況下已不同了。下面我們來看個計(jì)算對比來分析為什么說連加式②與客觀實(shí)際相悖。特別值的注意的是①式中交易日期修正的比較基準(zhǔn)是比較實(shí)例，而②式中交易日期修正以及兩式中其他因素修正的比較基準(zhǔn)都是估價對象。君xAxBxCxD—X一X—X—010000(3一1)西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文②比較實(shí)例房地產(chǎn)價格所以如何科學(xué)地運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種趨勢，是我國房地產(chǎn)界迫切需要解決的問題。)并根據(jù)可比實(shí)例的成交價格，修正到待估房地產(chǎn)一時點(diǎn)，一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場價值的估價方法。它們在理論上是有區(qū)別的，應(yīng)用上各有適用條件，實(shí)際中，市場比較法應(yīng)用頻率極高。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，收益法是用估價對象未來的收益還原來估價對象在估價時點(diǎn)的價格。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值來確定估價對象整體的公開市場價值。同時，比較法又強(qiáng)調(diào)了成交價格為正常價格或可修正為正常價格。從估價方法的應(yīng)用到估價結(jié)論的確定，都要受房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)的影響。三、估價步驟假設(shè)開發(fā)法估價一般按下列步驟進(jìn)行:①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況②選擇最佳的開發(fā)利用方式③估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值⑤估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)等⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值四、實(shí)質(zhì)、難點(diǎn)實(shí)質(zhì):假設(shè)開發(fā)法主要用于估價地價，但實(shí)際上它可以用于估價一切非最終產(chǎn)品的房地產(chǎn)。一、概念與理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法(hypothetiealdevel叩mentmethod)，又稱剩余法，是將估價對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息、稅金、和開發(fā)利潤，將剩余的部分作為估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。三、估價步驟成本法估價一般分為下列幾個步驟:①收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料②估算重新購建價格③估算折舊④求取積算價格四、實(shí)質(zhì)、難點(diǎn)實(shí)質(zhì):成本法是通過對估價對象房地產(chǎn)的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論，即房地產(chǎn)的價格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入。難點(diǎn):一是求取凈收益時扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定，二是確定還原利率。二、方法特點(diǎn)和適用范圍方法特點(diǎn):理論性強(qiáng)，方法中收益與價格的關(guān)系反映了房地產(chǎn)市場之租金與售價的關(guān)系，收益法估價結(jié)果的正確性依賴于未來純收益與資本化率兩個參數(shù)，而更主要地取決于資本化率選擇的正確與否。收益還原法一、概念與理論依據(jù)收益還原法(ineaPProach)，又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法，是將估價對象房地產(chǎn)未來各期的純收益通過適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價時點(diǎn)，求其之和作為估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。比較案例與待估房地產(chǎn)具有替代性。應(yīng)用市場比較法需要對交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素等一系列項(xiàng)目進(jìn)行比較修正，這就要求估價人員要具備多方面的知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)，以提高估價結(jié)果的精度。市場比較法是在實(shí)踐中產(chǎn)生可行的方法，應(yīng)用范圍廣，但對其估價的經(jīng)驗(yàn)數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用尚不完善。也西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文就是說，可以通過測算類似房地產(chǎn)與估價對象的相似度，根據(jù)相似度與價格的相關(guān)擬合函數(shù)關(guān)系，求取估價對象的價格。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易中替代原理的作用，故在房地產(chǎn)估價時，可用類似房地產(chǎn)己知的成交價格。所以，在房地產(chǎn)估價中，當(dāng)估價對象與比較實(shí)例之間具有相似性和替代性，且比較實(shí)例是房地產(chǎn)市場近期發(fā)生的案例時，估價對象在市場上出售，就會有相似的市場價格反映。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文第2章房地產(chǎn)主要估價方法及其相關(guān)聯(lián)系一、概念與理論依據(jù)比較法(markatparison叩proach)，或稱市場比較法，是將待估房地產(chǎn)與同一供需圈內(nèi)近期己經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并根據(jù)后者己知的成交價格，修正得到待估房地產(chǎn)在一定時點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場價值的一種估價方法。必須充分了解和掌握待估房地產(chǎn)的各種權(quán)利狀態(tài):必須具有明確的估價時點(diǎn)。.正確理解房地產(chǎn)估價，需要掌握以下兩點(diǎn):一、房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合:主要表現(xiàn)為必須有明確的估價目的。政府的規(guī)劃制度對地價的影響也很大，如限定容積率、建筑密度、建筑高度等。土地由于具有耐久性，不僅無折舊，而且有增值的現(xiàn)象，其價格通常隨著時間流逝而自然升高。一般商品可標(biāo)準(zhǔn)化，其價格較一致。因此，在估價時主要了解估價對象所處的區(qū)域狀況?，F(xiàn)只能由經(jīng)過專門教育和培訓(xùn)、具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)估價人員來從事。區(qū)域因素是指對某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平有影響的因素。從估價目的來劃分，房地產(chǎn)價格可分為:土地使用權(quán)出讓和掛牌土地使用權(quán)價格，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)抵押價格，專業(yè)仲裁及司法訴訟中有關(guān)的房地產(chǎn)價格，征地和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬r格，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，房地產(chǎn)租賃價格，房地產(chǎn)分割、合并價格，房地產(chǎn)拍賣底價，房地產(chǎn)課稅價格，房地產(chǎn)保險(xiǎn)價格，他目的的房地產(chǎn)價格。.2房地產(chǎn)價格在理論上房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的。它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。我國房地產(chǎn)估價方法受英國體系影響較大，一般注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)。管理體制上是實(shí)行房、地分開管理，估價機(jī)構(gòu)多頭審批，使得不少估價機(jī)構(gòu)人員比較復(fù)雜，估價水平參差不齊。1995年3月，中國資產(chǎn)估價協(xié)會加入國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會。1992年，建設(shè)部頒布了《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》。他們認(rèn)為，通過建立具體的數(shù)學(xué)模型來估價更為公平合理，因此，要求對一宗房地產(chǎn)估價時盡量同時采用三種方法，以便做出比較分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時注重經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù)，注重市場信息，在推算時很少采用數(shù)學(xué)模型。特別是舒姆茨在《估價過程》一書中構(gòu)造的估價模型被美國房地產(chǎn)估價協(xié)會收入到《房地產(chǎn)估價》中。第二階段是摩茨科()在房地產(chǎn)估價界發(fā)表具有劃時代意義的論著《房地產(chǎn)估價過程》。至1985年，TIVSC得到聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)社會委員會的認(rèn)可后，資產(chǎn)估價業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。2國內(nèi)外房地產(chǎn)估價研究的歷史和現(xiàn)狀現(xiàn)代房地產(chǎn)估價起源于英國，英國將為業(yè)主服務(wù)的估價技術(shù)人員統(tǒng)稱為測量師，測量師就相當(dāng)于我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)估價師、土地估價師。而且規(guī)范給出的兩種市場比較法的數(shù)學(xué)估價模型具有很多不科學(xué)、不合理的地方，確切的說是經(jīng)驗(yàn)之作、隨意性大，急需有科學(xué)、規(guī)范的模型來取代。隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生變動，所以對其進(jìn)行日期、區(qū)域因素和個別因素的修正是市場比較法的關(guān)鍵，且對估價結(jié)果的準(zhǔn)確性影響較大。市場比較法估價的步驟首先需要解決的問題是可比實(shí)例的選定，然后是對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，最后根據(jù)可比實(shí)例修正后的價格確定估價對象的估價價格。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，對房地產(chǎn)估價方法推薦了市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法，并且對多種方法都給出了數(shù)學(xué)公式、應(yīng)用條件、注意事項(xiàng)。而要做到客觀公正、科學(xué)合理，就必須遵循房地產(chǎn)價格形成的客觀規(guī)律。它在房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、損害賠償、稅收、征收、征用、糾紛調(diào)處、管理、有關(guān)司法鑒定及企業(yè)兼并重組等環(huán)節(jié)廣泛應(yīng)用，與房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理、市場等方面密切相關(guān)。國家“十一五”規(guī)劃中對房地產(chǎn)市場的總體要求是:調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，嚴(yán)格控制高檔商品房，按照保障供給穩(wěn)定房價的原則加強(qiáng)房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控。……19............................................................................……14........