【正文】 主力戶型3房2廳面積95－145㎡8： 23455331131層2*2*180/90㎡未售，未透露1000多戶一梯兩戶、二梯三戶、二梯四戶?！艏兩虅?wù)辦公以純商務(wù)使用為導(dǎo)向，適合小型企業(yè)和外地企業(yè)、組織的派駐機(jī)構(gòu)、發(fā)展型的中等規(guī)模企業(yè)；空間上可根據(jù)需求分割自如、大小隨意、個(gè)性組合，從50、80、95平方米到100平方米以上，面積比整層面積小，辦公人員最少可以是幾個(gè)人，最多可以為25至35人，滿足不同規(guī)模辦公?！艄芾碛梅考s1000平方米的管理用房，作為本項(xiàng)目的配套設(shè)施。◆全功能會(huì)所部分塔樓5層為封閉式全功能會(huì)所（也可以安排在其他樓層），作為本項(xiàng)目的功能配套?！粽w由塔樓和兩層的地下室加四層裙樓組成。而且，特別注重人性化設(shè)計(jì)，一般戶型除主臥之外，還另設(shè)計(jì)有一個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的次主臥?！救f科城】項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，梅觀高速與機(jī)荷高速交匯。戶型面積：Seahouse，面積約280平米，擁有三個(gè)私人庭院，擁有自己的私家泳池。顯示長(zhǎng)沙市場(chǎng)所謂的新中產(chǎn)階級(jí)對(duì)于200350㎡的高檔住宅戶型需求潛力較大。二、兩房、四房在設(shè)計(jì)中，景觀要求最好；三房在設(shè)計(jì)中，景觀可以次之考慮。圣爵菲斯、芙蓉盛世和、奧林匹克花園，為140160平方米區(qū)間，新外灘、星城世家、景秀江山、美林水郡，為160180平方米區(qū)間； 在整個(gè)長(zhǎng)沙市的小高層、高層項(xiàng)目中，四房在中高檔社區(qū)中，所占比例相對(duì)比兩房的為大，一般占2040%的比例，如果有特別景觀資源的，甚至有的與三房并列為項(xiàng)目的主力戶型； 通過以上三點(diǎn)分析，并綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)情況和本項(xiàng)目的定位，我們建議本項(xiàng)目小高層的四房戶型為160平方米（正負(fù)2），高層的四房戶型為160和180平方米（正負(fù)2）。例如最有代表性的項(xiàng)目珠江花城、芙蓉盛世和金鷹城第二部分：小高層、高層戶型分析結(jié)論一、 兩房戶型 整個(gè)長(zhǎng)沙市小高層、高層的兩房物業(yè)，總的面積區(qū)間為8090平方米； 通過細(xì)分發(fā)現(xiàn)，大部分是偏向兩頭，即80和90左右。第三城所在的區(qū)域，有條件成為長(zhǎng)沙松散型都市社區(qū)的典范，密度適中，且有物流保稅產(chǎn)業(yè)為支撐，周南中學(xué)等的配套和自身功能復(fù)合化的打造，將滿足住戶不同的物質(zhì)需求與精神需求，是一個(gè)綜合類房地產(chǎn)項(xiàng)目，涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)、休閑、文化、教育等多類產(chǎn)品。第三城也是一座“平衡之城”，在“緊湊型都市社區(qū)”、“松散型都市社區(qū)”、“離散型郊區(qū)純居住社區(qū)”的三個(gè)類型中，屬于“松散型都市社區(qū)”。◇國(guó)際的：提升社區(qū)的檔次，并與周南中學(xué)、大物流保稅區(qū)構(gòu)成一個(gè)具有國(guó)際感的“國(guó)際村落”；◇都市的：本項(xiàng)目是城市第一居所，具備都市社區(qū)的特征；◇濱江的：濱江水岸是本項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢(shì)，代表著長(zhǎng)沙這個(gè)城市的形象；◇假日的：本項(xiàng)目從產(chǎn)品的整體風(fēng)格、組團(tuán)布局、商業(yè)會(huì)所、住宅戶型、色彩情調(diào)，到包裝策劃、宣傳推廣，都突出假日的、休閑的感覺；◇休憩的：一個(gè)社會(huì)新階層物質(zhì)的、文化的和精神的家園，一個(gè)城市財(cái)富精英階層的棲息港；◇有歸屬感的：本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體為社會(huì)的“新中產(chǎn)階層”，針對(duì)這個(gè)社會(huì)群體，不但要滿足他們對(duì)物質(zhì)空間層面的需求，更要滿足他們的文化鍍金和精神空間層面上的需求。創(chuàng)遠(yuǎn)根據(jù)本項(xiàng)目的形象定位——假日風(fēng)情、休憩港灣，我們的目的是要造一座有假日格調(diào)的生活之城，而不是一座“臥城”，在第三城這樣的第三空間里，生活的動(dòng)與靜，完全隨自己自由切換。這里的松散型都市社區(qū)的定義主要是針對(duì)城市中心的緊湊型社區(qū)和郊區(qū)的純住宅區(qū)兩種居住模式進(jìn)行區(qū)別。住宅類物業(yè)包括小高層（18層左右）和高層（232層左右）產(chǎn)品，別墅物業(yè)產(chǎn)品包括獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排別墅，商業(yè)類物業(yè)為社區(qū)超市、社區(qū)商業(yè)街，商務(wù)類物業(yè)為辦公樓、酒店式公寓，不是簡(jiǎn)單的純住宅區(qū)，社區(qū)具有歸屬感，可建立穩(wěn)定的鄰里關(guān)系，符合終極置業(yè)的追求。例如最有代表性的項(xiàng)目金鷹城圣爵菲斯、新外灘，、1120140； 整個(gè)長(zhǎng)沙市的小高層、高層項(xiàng)目中，三房在中高檔社區(qū)中，所占比例非常大，一般占5060%的比例，為項(xiàng)目的主力戶型； 通過以上三點(diǎn)分析，并綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)情況和本項(xiàng)目的定位，我們建議本項(xiàng)目小高層的三房戶型為120和138平方米（正負(fù)2），高層的三房戶型為130和138平方米（正負(fù)2）。四、 復(fù)式戶型復(fù)式戶型一般多位于頂層，長(zhǎng)沙市也不例外。3*2*2120253*2*2138304*2*216030平層豪華型戶型高層2*2*19515普通舒適型戶型3*2*213053*2*2138354*2*216025平層豪華型戶型4*2*3180155*3*32202405復(fù)式豪華型戶型第三部分：別墅戶型分析結(jié)論一、根據(jù)長(zhǎng)沙別墅需求報(bào)告發(fā)布的信息統(tǒng)計(jì)在別墅住房面積的選擇中，200－300平方米是別墅/排屋購(gòu)買者首選面積的主流，達(dá)到64%，其中選擇200平方米的人最多，%，%，%。三、根據(jù)深圳別墅的信息統(tǒng)計(jì)【云深處】產(chǎn)品簡(jiǎn)介：梧桐山半山區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。 Selfhouse，面積約190平米，是經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型，且通風(fēng)采光都相當(dāng)良好。戶型面積：Townhouse(五房)：220269平米【中信【香蜜湖1號(hào)】項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于市中心地段的香蜜湖戶型面積：高層大戶型：240260平方米Townhouse：350平方米四、結(jié)合長(zhǎng)沙相關(guān)別墅項(xiàng)目的戶型統(tǒng)計(jì)建議：產(chǎn)品戶型面積獨(dú)立別墅350㎡頂級(jí)獨(dú)棟500㎡雙拼別墅240350㎡TOWNHOUSE200240㎡小獨(dú)棟300㎡左右可以推出新概念的“小獨(dú)棟”組團(tuán)別墅，在市場(chǎng)中做到“獨(dú)墅一幟”?？倢痈邽?5層（不含地下室），正負(fù)臨以下為兩層地下室，正負(fù)臨以上為四層的裙樓加21層的主體塔樓；◆地下兩層可安排作為地下商業(yè)、停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、設(shè)備及人防等?！魯?shù)字化多媒體會(huì)議中心及會(huì)議室數(shù)字化多媒體會(huì)議中心及會(huì)議室約為500平方米，可位于裙樓的4層，為寫字樓的配套設(shè)施。（三）、產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)：堅(jiān)持均好性原則?！粽麑悠髽I(yè)總部少柱少墻、高使用率、大開間格局，空間拆合隨意自如，適合成長(zhǎng)型的企業(yè)；單元戶型面積約為整層1000平方米，辦公人員為50至60人，滿足相關(guān)的企業(yè)總部辦公，可整層出售。3*2*2(主力)100120㎡4*2*2140160㎡9：旺府家園6層 26422222，3房2廳80－124㎡起價(jià)1988元均價(jià)2100元80戶，主力戶型3房2廳10： 931戶，11－18層 43730882,3,4房2廳86－106,125135,148155㎡起價(jià)1818元主力戶型2廳積80/120㎡11：左岸春天2期 1107戶483005848301583*2*2起價(jià)2880元均價(jià)3100，現(xiàn)為30003300元一梯三戶、四戶，8棟小高層．4*2*2142/156/1575*2*319012：四季美景1100戶，8－16層 45222884522298面積80－200㎡2*2*1起價(jià)2100均價(jià)2400頂樓25002700（16層）一梯兩戶，16棟，戶型2－4房，復(fù)式主力戶型3房2廳120－130㎡3*2*2/3*2*14*2*213：392戶，6－9層23457982－4房2廳82－161㎡2150元主力戶型3房2廳110－120㎡2*2*12*2*23*2*13*2*24*2*214：楓樹園小區(qū)1期390戶，560685811－14層1房1廳；3房2廳90－200㎡2680元/㎡7棟，主力戶型3房2廳，面積120㎡15：1168戶，6－9層48068802－4房2廳9層帶電梯小高層87－197㎡2100元起，每層加40元均價(jià)2250元主力戶型3房2廳110－130㎡16：星月城5166700－89011000戶17：四方嘉苑42217422*2*2(A1)戶戶入戶花園3*2*2(B1)4*2*2(C1)4*2*2(D/E)(錯(cuò)層)18：1*1*1戶戶入戶花園2*2*2(錯(cuò))3*2*2(錯(cuò))單身公寓B：高層統(tǒng)計(jì)表（18及18層以上）樓盤名稱戶型面積售價(jià)分析23455331131層2*2*180/90㎡未售，未透露1000多戶一梯兩戶、二梯三戶、二梯四戶。圣爵菲斯6－12層1022戶480098848005882*2*190現(xiàn)房2900元起價(jià)2300均價(jià)2800元一梯兩戶，30%已入住，毗鄰廣電2000多戶住宅區(qū)．主力戶型4房2廳（130－160㎡）3*2*2(主力)4*2*2(主力)4*2*24*3*3別墅；公寓面積84－270㎡2：景香苑2期750戶，6－15層23455662*2*1(7棟A)2168（3樓）1880(6樓)起價(jià)，均價(jià)2050元一梯兩戶、四梯八戶，9層和16層．主力戶型3房2廳面積110－140㎡3*2*2(9A/1B/18B)2*2*2(18A)/4*2*2錯(cuò)層14D 3：萬煦園1500戶，6－17層，482198844775882*2*1第一期均價(jià)2500第二期起價(jià)1880元均價(jià)2200元一梯兩戶、第一期已售完．主力戶型3房2廳面積110－135㎡3*2*23*2*24*2*24：金色比華利1724戶425604016－18層2－4房2廳、復(fù)式90－240起價(jià)2180元均價(jià)2300元主力戶型3房2廳面積150㎡20棟5：美林水郡656戶，487277，48727783*2*2（主力）主力戶型4房2廳2750元/㎡5種結(jié)構(gòu)，共29種戶型,復(fù)式帶空中花園．4*2*2（主力）2－5房2廳，；復(fù)式、躍層；6：珠江花城1期700戶，小高層48106662*2*180㎡一梯兩戶，18棟，早期價(jià)3000元主力戶型3房2廳面積110130㎡3*2*290/110/120/147(獨(dú)立書房)㎡7：1期228戶5層，26811884房2廳，多層為主，復(fù)式花園洋房2房2廳101㎡，3房2廳2衛(wèi)152/155㎡,面積95－174㎡3980元/㎡目前多層，1梯2戶共1500戶。◆錯(cuò)層或躍層商務(wù)公寓商務(wù)公寓將在形式上創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)采用多樣化的“告別住宅、適應(yīng)辦公”的錯(cuò)層或躍層板樓空間設(shè)計(jì)，專為中小型公司量身打造，戶內(nèi)隔墻可隨意拆改，盡量滿足辦公需求，主力戶型為100220平方米，適合中小型公司的辦公規(guī)模?！艚∩碇行募s500平方米的健身中心，作為寫字樓配套設(shè)施?！羯虅?wù)辦公主體塔樓其中一棟擬建為21層，主題設(shè)計(jì)高層部分為“整層企業(yè)總部”，占1/3左右，低層部分為“純商”，占2/3左右，單層面積約為1100平方米左右。第四部分：商務(wù)辦公戶型分析結(jié)論一、芙蓉北路一側(cè)產(chǎn)品建筑形式◆根據(jù)地塊所要求的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，從形象上和區(qū)域性地標(biāo)上去做文章，采取高至25層并控制在100米以內(nèi)的做法，以求實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化和形象的昭示性。戶型面積：坡地別墅（聯(lián)排）：216225平方米園林別墅（雙拼）272平方米水岸別墅（獨(dú)棟）322平方米半島別墅（獨(dú)棟）362平方米棲湖一號(hào)（樓王）537平方米【波托菲諾 ?天鵝堡】（有空中別墅的稱呼） 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：為高層住宅，主力戶型面積介于170250平方米，居住舒適度和生活尊貴感非常高，房型以帶工人房的四房和五房為主，較大跨度的面積區(qū)間給高端人群有更多的選擇余地。 雙拼別墅，面積約310平米，位于別墅群中最貼近海邊的位置，樓底有私家泳池，并以此形成小庭院向海面敞開?！救f科17英里】項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于東部海岸，擁有壯觀的海洋景觀、天然沙灘及礁巖群?！笤趧e墅的專項(xiàng)調(diào)查中，創(chuàng)遠(yuǎn)景園有近四成半，社會(huì)群體中有近七成多的受訪者對(duì)別墅選擇的面積為200350㎡，其中200－240㎡占了四成。五、 戶型和套數(shù)配比表物業(yè)戶型面積m2（正負(fù)2）比例%備注小高層2*2*18515普通舒適型戶型一、在各種搭配形式中，我司建議可以有以下幾種搭配形式：建議設(shè)計(jì)部分一梯兩戶建筑，以120和160、130和160、160和180平方米左右搭配；建議設(shè)計(jì)部分一梯三戶建筑，以85和1395和138平方米左右搭配。例如最有代表性的項(xiàng)目金鷹城二、 三房戶型 整個(gè)長(zhǎng)沙市小高層、高層的三房物業(yè)，總的面積區(qū)間為100160平方米； 通過細(xì)分發(fā)現(xiàn)，大部分項(xiàng)目是偏向兩頭，即100120平方米區(qū)間和120140平方米區(qū)間。針對(duì)本地塊項(xiàng)目當(dāng)然要做相應(yīng)的調(diào)整，控制大面積物業(yè)尺度，減少設(shè)計(jì)142—170平米的物業(yè)。其特征如下：社區(qū)發(fā)展的三種模式對(duì)比比較因素緊湊型都市社區(qū)離散型郊區(qū)社區(qū)松散型都市社區(qū)與城市的關(guān)系極度的集約與混合離散、極度分離平衡、適度融合、滲透生活形態(tài)混雜、流動(dòng)、五花八門、千變?nèi)f化、密集、重疊、視覺超載、缺乏安全感、緊張、沒有主動(dòng)式的生活同一收入階層、階段性或短暫生活同一文化價(jià)值取向、放松、和諧、交流、鄰里、有社區(qū)氛圍、有歸屬感、一生居住容積率極高、極低、適中、