【正文】 通過(guò)針對(duì) 地段、規(guī)劃、商業(yè)前景、投資回報(bào)的炒作增強(qiáng)投資者對(duì)項(xiàng)目投資信心以及擴(kuò)展項(xiàng)目的知名度，樹立項(xiàng)目形象。通過(guò)本地媒介的大力配合，炒作項(xiàng)目的地段與規(guī)模，增加投資者的信心。宣傳資料（樓書、招商手冊(cè)等）準(zhǔn)備完畢。 第一步、（ 00469939。 00469939。 電視廣告制作 類型： 懸念篇（ 1 30 秒） 形象篇（ 30/60 秒） 促銷篇（ 30 秒） 開盤篇（ 15/30 秒） 電視雜志（ 35 分鐘） 戶外廣告 戶外廣告主要包括繁華地段、高速公路出入口的投放與制作，南北輔道的路牌廣告的制作。 00469939。 （四）媒介安排 媒體樓書 采用全包版的形式，投放于當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ膱?bào)紙。20000469939。2 年 11 月 — 100469939。25%，約 1600469939。各階段費(fèi)用預(yù)算分配如下： 鋪墊期（ 00469939。20%， 00469939。2 月）：45%，約 468；萬(wàn)元 強(qiáng)銷期（ 00469939。2 月 00469939。2 月 — 00469939。2 萬(wàn) 平面廣告 包括報(bào)紙、雜志等 40% 1040 萬(wàn) 公關(guān)活動(dòng) 包括展銷會(huì)、事件 營(yíng)銷等 00469939。 （ 00469939。 （三）費(fèi)用預(yù)算及分配 按照項(xiàng)目的銷售額以 13 億元計(jì)算，根據(jù)我司多年從事地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，估計(jì)五洲商業(yè)廣場(chǎng)的廣告費(fèi)用將會(huì)為銷售額的 00469939。 銷售尾期（ 10 月－ 100469939。 活動(dòng)營(yíng)銷： 億元裝修競(jìng)標(biāo) 通過(guò)媒介向社會(huì)公布五洲商業(yè)廣場(chǎng)的裝修向社會(huì)公開招標(biāo)，吸引中國(guó)以及國(guó)際裝飾裝修界的注意，然后邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)界的知名人士對(duì)每一個(gè)公司的競(jìng)標(biāo)方案進(jìn)行審評(píng)，邀請(qǐng)入圍的裝飾裝修公司聚集沈陽(yáng)再次進(jìn)行第二次公開競(jìng)標(biāo)，評(píng)選出最佳方案。 商業(yè)巨子演講 邀請(qǐng)中國(guó)或者國(guó)際上的成功人士、商業(yè)巨頭進(jìn)行商業(yè)演講，增加投資者的投資信心，拓展項(xiàng)目知名度。推廣目標(biāo) 形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)銷售熱潮； 升華項(xiàng)目在市場(chǎng)的品牌知名度和美譽(yù)度響。 當(dāng)達(dá)到一定數(shù)目的客戶時(shí)，組織他們前往沈陽(yáng)，來(lái)到項(xiàng)目所在地參觀，并組織專門的懇談會(huì)，向其傳播項(xiàng)目的各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 在當(dāng)?shù)鼐哂兄鹊木频?，設(shè)臨時(shí)展場(chǎng)及洽談室。 聯(lián)系當(dāng)?shù)劁N售代理公司。通過(guò)舉行培訓(xùn)班 （知名教授帶隊(duì)）在沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)形成良好的口碑，吸引更多的投資者與經(jīng)營(yíng)者。推 廣目標(biāo) 形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)銷售熱潮； 建立項(xiàng)目在市場(chǎng)的品牌知名度和美譽(yù)度，建立轟動(dòng)的市場(chǎng)影響。 春季房展會(huì) 組織參加沈陽(yáng)的春季房展會(huì)，增加項(xiàng)目的知名度，吸引更多的潛在投資客戶和經(jīng)營(yíng)戶。 廣告： 通過(guò)報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車身流動(dòng)廣告等主流媒介超強(qiáng)的廣告力度，全方位的進(jìn)行媒體轟炸，為項(xiàng)目的開盤造勢(shì)。 五洲商業(yè)廣場(chǎng)研究報(bào)告 邀請(qǐng)著名的專家學(xué)者就五洲商業(yè)廣場(chǎng)的投資前景、發(fā)展前景發(fā)表演講，進(jìn)行分析闡述，并提交專項(xiàng)報(bào)告，加強(qiáng)項(xiàng)目可信度。到晚上下班后由武警押送至安全的地方，媒介跟蹤報(bào)道，進(jìn)行持續(xù)性話題。同時(shí)確定大型的買家，招商工作同時(shí)全面展開，通過(guò)前期的招商銷售，使五洲商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)形象深入人心，為下階段的銷售奠定良好的基礎(chǔ)。 00469939。 目標(biāo)： 收取買家誠(chéng)意金 00469939。 00469939。為下一步工作提供有力的招商、銷售保障。同時(shí)落實(shí)所有的銷售資料以及首批銷售單位。 第二階段： 00469939。 00469939。 以項(xiàng)目無(wú)法比擬的地段優(yōu)勢(shì)和獨(dú)具特色的產(chǎn)品、完美的商業(yè)規(guī)劃前景為主要訴求點(diǎn)的戶外宣傳，強(qiáng)化項(xiàng)目巨大的市場(chǎng)影響力和發(fā)展空間，增強(qiáng)投資者、商家的投資信心。2 月 工程 起步 出地面 封頂 交鋪 銷售 策略 /初級(jí)培訓(xùn) 完成培訓(xùn) 3 月 底收誠(chéng)意金 大量收取誠(chéng)意金，造勢(shì) 首次公開發(fā)售（全球同步） 強(qiáng)勢(shì) 銷售期 第二次 公開銷售 持續(xù) 銷售 銷售 收尾 大買家 開始接待客戶， 并登記、洽談大買家 洽談 大買家 確定 大買家 招商 大商家 開始招商，前期針對(duì)品牌商戶 全面展開，同時(shí)外地招商同步進(jìn)行 全面展開 全面展開 全面展開 招商進(jìn)入高潮 進(jìn)入收官 基本 結(jié)束 整合 關(guān)系 基本劃清銷售面積和招商面積 招商先行，同時(shí)積蓄買客 在建立項(xiàng)目形象之后，全面 展開蓄客 商業(yè)形象深入人心，為銷售奠立良好基礎(chǔ) 同步進(jìn)入高潮 全面進(jìn)入高潮 全面進(jìn)入良性互動(dòng) 完美招商為銷售，打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 同步 實(shí)現(xiàn) 目標(biāo) 基本落實(shí)幾個(gè)意向主力客戶 3050 個(gè)品牌商戶，大量一般商戶和第一批買客 誠(chéng)意金 00469939。 （ 1）、廣告語(yǔ)： 全球商業(yè)精華，東北財(cái)富核心 中國(guó)看東北，東北看五洲 （中國(guó)經(jīng)濟(jì)看東北，東北商業(yè)看五洲） 針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)： 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)籌股 分階段廣告語(yǔ)： 第一階段：引領(lǐng)品牌消費(fèi)，同步全球商業(yè)（導(dǎo)入期） 第二階段：眼光創(chuàng)造財(cái)富（蓄客期） 第三階段：財(cái)富由此裂變，全球同步發(fā)售（發(fā)售期） 第四階段：全 東北財(cái)富沸點(diǎn)（持續(xù)期） （ 00469939。 不斷推出新賣點(diǎn)制造銷售高潮 在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中 ,需要密切注意市場(chǎng)狀況，展開適當(dāng)?shù)膹V告推廣和事件營(yíng)銷。 一切為銷售服務(wù)： 房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷售力而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。 無(wú)論如何，盡快明確組織結(jié)構(gòu)和銷售激勵(lì)制度對(duì)工作開展非常重要。 保證商場(chǎng)的中高檔定位，在實(shí)際的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。要真正做到吸引消費(fèi)者，個(gè)性鮮明商戶的引入，必不可少。 知名商戶的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心 —— 消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場(chǎng)的形象更加深化。這樣，開發(fā)商與商戶才能一同成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)共贏。 核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗與否，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有 重大的影響。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。 招 商 方 案 （一）項(xiàng)目整體招商原則 必須以品牌為中心 ,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭(zhēng)取其進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對(duì)于非品牌的商家，則要限制進(jìn)場(chǎng)，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，如果與商場(chǎng)定位相抵觸，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)必然會(huì)影響商場(chǎng)的持久經(jīng)營(yíng)，我們必須對(duì)這類商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。23 年無(wú)息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開業(yè)經(jīng)營(yíng)后。2 年或 5 年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價(jià)中一次性扣除）。（吸引力最大） 分期支付： 每年定期支付，一般為季度或者半年。返租的方式 返租一般有兩種形式：一次性返還和分期支付。購(gòu)買商鋪的買家每年可享受 810%的返租回報(bào)，五年的總回報(bào)為 4050%，但只能是每年在發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支取，而不是一次性由發(fā)展商支付。 二） 5 年返租回報(bào) 具體內(nèi)容： 買家購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪單位后，無(wú)須自己經(jīng)營(yíng)，將物業(yè)回租發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年從發(fā)展商這里獲得投資總額 810% 的穩(wěn)定回報(bào)， 5 年后，發(fā)展商將該商鋪單位歸還給買家，屆時(shí) 買家將擁有一個(gè)成熟的鋪位，可自用也可出租。20% 簽署銷售契約及辦理銀行按揭。 超輕松按揭 客戶簽訂合同時(shí)，支付首期 1000469939。 客戶簽訂合同時(shí)，支付總價(jià)款的 50%； 一個(gè)月后，支付總價(jià)款的 50%。 因此，只有當(dāng)客戶對(duì)項(xiàng)目形成充分地認(rèn)識(shí)，心理價(jià)位不斷提高時(shí)，方可正式公布實(shí)際價(jià)格。2）、實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格的價(jià)格公布策略 : 價(jià)格公布的時(shí)間，關(guān)系到銷售勢(shì)能的積蓄與釋放的時(shí)機(jī)掌握，是銷售成功的關(guān)鍵性因素之一。 e、以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價(jià)格更高； f、以位于商業(yè)街的位置為參照值：商業(yè)街兩端的商鋪要比中間位置的價(jià)格更高； （ 3）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制訂系數(shù)： 在訂價(jià)過(guò)程中，以上述各價(jià)格層級(jí)為基礎(chǔ)，根據(jù)各鋪位的條 件不同，以此類推，得出各單位的價(jià)格。 （ 1）、二大原則： 原則 1：有效人流的多少； 原則 00469939。貼近市場(chǎng)的承受力 在制定價(jià)格表時(shí)，必須保持項(xiàng)目不同區(qū)位之間的商鋪的價(jià)格均好性，在商鋪規(guī)劃時(shí)，保持地段價(jià)值和價(jià)格基本吻合。２５％－３０％． ３）強(qiáng)勢(shì)銷售期（５．１５－６月） 銷售全面進(jìn)入高潮，通過(guò)舉辦一系列的 巡回展和重點(diǎn)城市的房交會(huì)，啟動(dòng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程以及鋪王拍賣，項(xiàng)目銷售全面飄紅，銷售目標(biāo)超過(guò)４５％． ４）第二次公開發(fā)售（６月－８月） 項(xiàng)目進(jìn)入良性互動(dòng)期間，通過(guò)全國(guó)的銷售帶動(dòng)本地銷售，推出新單位，低門檻等銷售措施，以及強(qiáng)勢(shì)的媒體推廣，銷售額達(dá)到總銷售目標(biāo)的６５％． ５）持續(xù)銷售期 項(xiàng)目封頂準(zhǔn)備交鋪，開始發(fā)行五洲卡，落實(shí)永續(xù)經(jīng)營(yíng)等相關(guān)內(nèi)容以及通過(guò)一些促銷，使銷售額達(dá)到８０％． ６）銷售尾期 銷售接近尾聲，項(xiàng)目全面交鋪，銷售額超過(guò)９０％． 銷 售 方 案 （一）項(xiàng)目整體 價(jià)格策略 制定合理的商鋪價(jià)格體系能夠有利于推動(dòng)項(xiàng)目的成功推廣，在競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者日漸理性的市場(chǎng)情況下，必須冷靜的進(jìn)行價(jià)格體系的制定。 00469939。23 月 34 月 45 月 5 月 1 15 日 5 月 15 6 月 68 月 810 月 10100469939。 （九）、商業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃 組織商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶和投資者進(jìn)行專業(yè)的商業(yè)培訓(xùn)，豐富他們的商業(yè)知識(shí)，提升經(jīng)營(yíng)技巧，做到與時(shí)俱進(jìn)。五洲商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)該站在與世界潮流接軌的高度，率先提出這一經(jīng)營(yíng)比例，從而占領(lǐng)沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的最高形象。 （四）、品牌經(jīng)營(yíng)，名店經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 從大型品牌店到百貨主力店，從實(shí)力經(jīng)營(yíng)到品牌經(jīng)營(yíng)，五洲商業(yè)廣場(chǎng)將代表沈陽(yáng)商業(yè)的最高形象，以開發(fā)商品牌，項(xiàng)目品牌，經(jīng)營(yíng)商家的品牌，塑造沈陽(yáng)商業(yè)新形象。 （二）、 VIP 會(huì)員計(jì)劃 擁有一批固定高質(zhì)量的消費(fèi)者是商場(chǎng)旺場(chǎng)的保證，提前實(shí)行會(huì)員制購(gòu)物計(jì)劃，讓商家和投資者感受開發(fā)商的誠(chéng)意。 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)，不只是地產(chǎn)短期行為，更多是商業(yè)長(zhǎng)期行為，我們從一開始就應(yīng)該為進(jìn)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者構(gòu)建一個(gè)良好的平臺(tái)，為他們解決后顧之憂，同時(shí)提供增值服務(wù)。通過(guò)與政府、媒體深度合作，利用其權(quán)威性與公正性，為本項(xiàng)目的推出搖旗吶喊。 從形象上，一開始，我們就需要建立強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象，建立項(xiàng)目的高強(qiáng)姿態(tài)。所以，需要最大限度啟動(dòng)大眾投資市場(chǎng)，所以，在媒介安排上，足夠的密度和力度都是必不可少的。提前展示策略能更好地為本項(xiàng)目的推售與形象服務(wù)。樹立五洲商業(yè)廣場(chǎng)作為沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與先導(dǎo)者的形象。 （ 3）成為沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典范 五洲商業(yè)廣場(chǎng)的開發(fā)，正處于沈陽(yáng)商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，通過(guò)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)成就項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。招商目標(biāo) 對(duì)本項(xiàng)目而言，五洲商業(yè)廣場(chǎng)的招商不只是簡(jiǎn)單解決商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，而是挑