房地產(chǎn)投資全球化-wenkub.com
2025-06-20 02:09 本頁面
【正文】 汪利娜《中國城市土地產(chǎn)權(quán)制度研究》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2006版。三是通過金融創(chuàng)新，為國內(nèi)資質(zhì)好的房地產(chǎn)企業(yè)、零售商業(yè)企業(yè)提供多元化的融資渠道，提高他們大規(guī)模資本運(yùn)作的能力，經(jīng)營管理水平，及與國際投資者的競爭力。且不動產(chǎn)客觀上是最難移動、安全系數(shù)最高的可控資產(chǎn)。例如，在美國，REITs的經(jīng)營活動是受到多種法律法規(guī)限制的：（1）REIT持有的不動產(chǎn)期限不能少于4年；（2）在不動產(chǎn)銷售前的4年內(nèi)，它在房地產(chǎn)上的資本性支出不能超過銷售價格的20%；（3）同一年度內(nèi)銷售的房地產(chǎn)數(shù)量不能超過5宗；（4）出售的不動產(chǎn)不能是通過剝奪抵押贖回權(quán)獲得的。在外資投資方式多樣化情況下，常常使監(jiān)管流于形式，疏于管理。吸引外資、上項目甚至成了衡量地方政府政績關(guān)鍵指標(biāo)。近期，瓊斯蘭格拉薩利研究所公布了全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)(Real Estate Transparency Index)，在它跟蹤的56個國家中，中國房地產(chǎn)市場透明度排列第42位。從房地產(chǎn)投資的資金來源分析，1997年房地產(chǎn)利用外資460億元RMB，占比重高達(dá)12%，2004年利用外資228億元RMB，%（圖1）。這種“開放雙贏”的例子可以說比比皆是。這些大手筆的資金運(yùn)作應(yīng)引起主管部門的關(guān)注，與此相比，幾個外國人買幾棟住宅實(shí)在是小巫見大巫。這種運(yùn)作方式可以讓國際投資者在短期內(nèi)在國際資本市場上籌集大量資金，進(jìn)入中國市場，又可在較短的時間內(nèi)轉(zhuǎn)手在資本市場上出售、變現(xiàn)股權(quán)和債權(quán)，這可以說是國際資本快速獲利的一個捷徑?？梢灶A(yù)測中國城市國際化水平的提高，給物業(yè)帶來較大增值空間。外資熱衷于中國的房地產(chǎn)投資，除了有一般國際房地產(chǎn)投資共性外，還因為有“中國現(xiàn)象”的特殊性，這突出表現(xiàn)在：（1）中國的房地產(chǎn)是在國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長的大背景下成長起來的，經(jīng)濟(jì)增長的潛力是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的巨大動力。其負(fù)面的影響是：過度依賴國際資本，加之美國長期經(jīng)常項目赤字，使經(jīng)濟(jì)受外部環(huán)境的影響越來越大。其中，38%是以度假和投資為目的，58%是純個人居住。據(jù)美國國家統(tǒng)計署的數(shù)據(jù)，2000～2004年間，美國的FDI分別是14185億美元，15144億美元，15044億美元，15050億美元和17001億美元，其中房地產(chǎn)投資分別為410億美元，351億美元，370億美元，361億美元和379億美元，占FDI的3%左右，其中，日本FDI于房地產(chǎn)占14%，拉美占12%，英國占11%，德國占10%，荷蘭占9%，加拿大占9%，余下29%的市場份額來自其他國家。其中，投資熱點(diǎn)主要集中在美國，占全球房地產(chǎn)證券投資的40%，占全球房地產(chǎn)投資的50%,英國4800億美元，亞洲5430億美元(除日本外)，日本7520億美元,澳大利亞和新西蘭1420億美元（表1）。在1994年，全球只有5個國家(美國、荷蘭、澳大利亞、新西蘭和加拿大)推出了掛牌REITs,到2005年全球增加至19個國家（比利時、日本、韓國、新加坡、法國、臺灣、香港、保加利亞、馬來西亞、泰國、土耳其、以色列），英國、德國、芬蘭、意大利、印度和菲律賓也在積極準(zhǔn)備推出掛牌REITs。公募與私募的主要區(qū)別在于；每股價值的計算方法不同，公募產(chǎn)品的股價取決交易所市場的供需關(guān)系，私募產(chǎn)品的股價計算則要復(fù)雜的多，開放式基金單位的價值取于不動產(chǎn)增值，而不是房屋銷售的價格。公募與私募的區(qū)別在許多方面類似掛牌與非掛牌房地產(chǎn)投資證券。在許多國家，政府還為房地產(chǎn)投資信托基金提供稅收優(yōu)惠，即減免公司所得稅，只是投資者的紅利需交所得稅。各國多種房地產(chǎn)投資基金在流動性、可控性、管理費(fèi)和資產(chǎn)凈值的計算等方面都存在一定的差異，這使得間接投資房地產(chǎn)對許多投資者來說成本不可低估。間接投資是指以購買開放式和封閉式基金，或公開上市交易房地產(chǎn)股票等方式進(jìn)行房地產(chǎn)投資。 二、國際房地產(chǎn)投資的方式 伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化、信息技術(shù)的發(fā)展和金融產(chǎn)品創(chuàng)新,這為人們從事國際房地產(chǎn)投資開辟了多種途徑,概括起來國際房地產(chǎn)投資或擁有不動產(chǎn)可分為三大類: 直接投資與間接投資所謂的直接投資就是投資者直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、收購、持有和經(jīng)營，直接投資戰(zhàn)略的實(shí)施可以是本公司自己經(jīng)營管理，也可以設(shè)立分公司或委托給專業(yè)投資管理公司。例如，1990年，歐洲MSCI（Morgan Stanley Capital International）、美國標(biāo)準(zhǔn)普爾跌幅達(dá)和全球標(biāo)準(zhǔn)普爾三大指數(shù)最大跌幅達(dá)45%，下跌持續(xù)了25～30月。此外，依據(jù)資產(chǎn)組合的理論,我們可以看到:房地產(chǎn)投資作為一種資產(chǎn),其收益率與股票和債券收益率的相關(guān)性較弱。二是分散風(fēng)險。無論是直接從事不動產(chǎn)投
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