中原地產(chǎn)華潤置地物業(yè)運營模式研究-wenkub.com
2025-06-19 18:35 本頁面
【正文】 新的香港會計HKAS 40準則要求，公司要把投資物業(yè)價值的變動所產(chǎn)生的收益或虧損直接于產(chǎn)生期間確認為盈利或虧損，那么物業(yè)價值的重估勢必造成物業(yè)贏利的較大波動，存在隱性風險。所以它選擇全部持有的物業(yè)一般都是一線城市、核心地段、較為成熟且出租率和租金收益達到一定水平的物業(yè)，另外一些具有潛力但不太成熟的物業(yè)選擇部分持有。從華潤置地在資本市場上的一系列動作來總結，將優(yōu)質(zhì)物業(yè)的未來收益預期作為再融資的支撐點近實質(zhì)上是商業(yè)地產(chǎn)項目融資變現(xiàn)的一種選擇?！獢U大股權融資空間 華潤置地通過物業(yè)運營策略（主要是指分散開發(fā)風險和置入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目）可以集中在一段時期內(nèi)提高其凈資產(chǎn)值、每股贏利及贏利預期，促使股票價格上升。華潤置地在完成一系列物業(yè)運營動作后，NAV由于折價置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（包括物業(yè)和土地）以及物業(yè)重新評估增值的影響而有了顯著提高。以下我們從幾個指標來討論：總市值（Market capitalization）完成收購后，華潤置地總市值提升了75%左右，從43億港幣上升到75億港幣，規(guī)模居港交所中資房地產(chǎn)企業(yè)第四位（不包括萬科B）。 數(shù)據(jù)來源：Morgan Stanley數(shù)據(jù)來源：City Group華潤置地（）物業(yè)運營技巧分析華潤置地作為華潤集團下屬地產(chǎn)上市旗艦企業(yè)有其特有的優(yōu)勢，但它在公司層面物業(yè)運營面的一些技巧仍然是比較有代表性的，值得其他上市公司借鑒。華潤置地持有物業(yè)布局情況數(shù)據(jù)來源：華潤置地（）2005年報華潤置地（）持有物業(yè)的價值及盈利能力華潤置地持有的物業(yè)組合按照現(xiàn)行市場價格類比法獲得的估值大約在80億人民幣左右。通過近期的調(diào)整，華潤置地持有商業(yè)物業(yè)的比例近一步提高，這也便于它更好的經(jīng)營所持有的物業(yè)。其發(fā)展策略明晰，側重于發(fā)展“郊區(qū)低密度住宅”和“市區(qū)高密度住宅”，并結合規(guī)?；摹俺鞘芯C合體”大型商業(yè)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)土地價值利用的最大化。（至2005年12月）數(shù)據(jù)來源：Morgan Stanley （= ）通過以上分析，我們認為華潤置地在項目開發(fā)中主要選擇了住宅開發(fā)而有效回
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