抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)-wenkub.com
2025-06-15 13:11 本頁(yè)面
【正文】 簽定金合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng) 合同上定金罰則是什么意思 泰州市機(jī)動(dòng)車停駛 土地使用權(quán)抵押是怎樣規(guī)定的 留置權(quán)和物上請(qǐng)求權(quán)的關(guān)系是什么樣子的 關(guān)于保證人追償權(quán)的幾點(diǎn)思考 抵押權(quán)的設(shè)立形式是什么 設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)時(shí)要注意什么 銀行按揭貸款的程序（一） 重慶地區(qū)銀行住房抵押貸款條件 國(guó)外開(kāi)展期貨標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)單質(zhì)押業(yè)務(wù)的現(xiàn) 房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同書(shū)范本2018最新 新版進(jìn)口合同書(shū)范本2018最新 抵押貸款利率 法律上擔(dān)保人如何撤銷擔(dān)保 定金合同與損害賠償沖突嗎 南京交行信用證墊款糾紛案件 關(guān)于遺失物品法律法規(guī)規(guī)定(2018)2018最新有什么 哪些財(cái)產(chǎn)不可以拿去抵押 新版外匯借款合同書(shū)范本2018最新 次新房買賣雙方避稅務(wù)必考慮相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)于質(zhì)押特征 補(bǔ)辦勞動(dòng)用工備案和就業(yè)登記手續(xù)的申請(qǐng)范本 2018年最新個(gè)人房屋抵押合同范本 股權(quán)質(zhì)押是否可以有第二順位 另一方面，又盡可能地考慮了承租人利益并維持了租賃關(guān)系的穩(wěn)定，最大限度地協(xié)調(diào)了在先登記抵押權(quán)和后設(shè)租賃權(quán)的沖突，值得我國(guó)立法借鑒。值得注意的是，若他人對(duì)同意租賃的抵押權(quán)人的抵押權(quán)具有法律上的利益(如抵押權(quán)的受讓人、轉(zhuǎn)抵押權(quán)人等)，則在取得全體登記抵押權(quán)人同意的基礎(chǔ)上，還必須同時(shí)取得這些抵押權(quán)上的利害關(guān)系人的同意。第一，租賃權(quán)辦理了登記?！ 〕徠诮桓吨贫韧?，《日本民法典》第387條還規(guī)定了抵押權(quán)人同意制度，其內(nèi)容為：即便是成立于抵押登記后的租賃權(quán)，只要該租賃取得了此前成立的所有已登記抵押權(quán)人的同意，則能夠?qū)惯@些抵押權(quán)人?；谠摼徠诮桓吨贫龋盅簷?quán)人從“買賣不破租賃”的壓迫中解放出來(lái)，抵押物拍賣程序中的買受人有明確的利益預(yù)期，承租人也不至于因租賃物的突然拍賣而陷入窘迫，其完全可以在6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)從容地尋找新的租賃物并完成搬遷。若抵押權(quán)人希望在實(shí)行程序中高價(jià)賣出抵押物，而請(qǐng)求“承租人”涂銷租賃登記時(shí)，則“承租人”以承諾金或者搬遷費(fèi)的名義，向抵押權(quán)人索取金錢。為了盡可能維持抵押權(quán)和租賃權(quán)的平衡，《日本民法典》第395條曾規(guī)定了對(duì)短期租賃權(quán)的特別保護(hù)，即對(duì)不超過(guò)第602條所定期間(以栽植或采伐樹(shù)木為目的的山林租賃10年、其他土地租賃5年、建筑物的租賃3年、動(dòng)產(chǎn)的租賃6個(gè)月)的租賃，即便在抵押登記后登記，亦可對(duì)抗抵押權(quán)人。特別是債務(wù)人本人設(shè)立抵押時(shí)，抵押權(quán)實(shí)行本身足以說(shuō)明抵押人缺乏承擔(dān)責(zé)任的足夠的能力，在這種情況下使其再負(fù)擔(dān)損害賠償責(zé)任，對(duì)承租人而言無(wú)異于畫(huà)餅充饑。 但該款規(guī)定也存在很大問(wèn)題?！ 稉?dān)保法解釋》第66條第2款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 顯然，在這些情形，都沒(méi)有必要使租賃權(quán)隨抵押權(quán)的實(shí)行而消滅。第一，直接否定“買賣不破租賃”原則在理論上過(guò)于冒險(xiǎn)，與《合同法》第229條廣泛承認(rèn)“買賣不破租賃”的精神不相吻合，畢竟，《合同法》該條將“買賣不破租賃”作為一個(gè)普適性的原則，未使其從屬于任何例外。為此，抵押權(quán)人可以干涉抵押物上的租賃等用益關(guān)系，請(qǐng)求排除抵押權(quán)設(shè)立后在抵押物上增加的負(fù)擔(dān)，使抵押物得以“凈身拍賣”。故此，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)立地上權(quán)及其他權(quán)利(包括租賃權(quán))，但其抵押權(quán)不因此而受影響”。 二、已抵押的財(cái)產(chǎn)被出租 抵押權(quán)設(shè)定以后，抵押人仍保有抵押物的所有權(quán)，仍可以所有人的身份對(duì)抵押物進(jìn)行使用和收益，也可自由地在抵押物上設(shè)立租賃權(quán)。 這種理解仍是錯(cuò)誤的，因?yàn)榈盅簷?quán)實(shí)行時(shí)是抵押權(quán)人而非抵押人(出租人)處分抵押物，必須由抵押權(quán)人而非抵押人通知承租人，《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第28條即體現(xiàn)了這一精神。因?yàn)椋旱谝?，出租人乃租賃物的所有權(quán)人，自然有權(quán)將租賃物抵押，無(wú)須取得承租人的同意，又何須通知承租人呢?第二，即便認(rèn)為通知的目的是方便承租人向新所有人交付租金，然而設(shè)立抵押權(quán)不同于抵押權(quán)的實(shí)行，剛剛設(shè)定抵押權(quán)時(shí)不可能出現(xiàn)新的抵押物所有人，根本就不存在向新的所有人支付租金的必要性和迫切性。與不動(dòng)產(chǎn)租賃相反，動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)原則上不應(yīng)以登記，而應(yīng)以占有為公示方法，也就是說(shuō)，只要在先的動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)人占有了該動(dòng)產(chǎn)，其租賃權(quán)就取得了對(duì)抗后設(shè)抵押權(quán)的效力。值得注意的是，若不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)人已經(jīng)占有了不動(dòng)產(chǎn)，但未辦理租賃權(quán)登記，能否對(duì)抗后設(shè)的抵押權(quán)?也許有人認(rèn)為，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，可實(shí)地查看抵押不動(dòng)產(chǎn)并據(jù)此發(fā)現(xiàn)該抵押物上的租賃權(quán)，但姑且不論實(shí)地查看并非抵押權(quán)人的法定義務(wù)，即便抵押權(quán)人實(shí)地
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