房地產(chǎn)企業(yè)拿地十六種模式詳解-wenkub.com
2025-06-15 13:05 本頁面
【正文】 乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業(yè)稅。操作模式：以甲方為主體開發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作。企業(yè)所得稅，31號(hào)文件第31條。乙公司分立，其中這塊土地分立出一個(gè)新公司。操作手法：先分立 （財(cái)稅【2009】59號(hào)、國稅函【2002】165號(hào)、國稅函【2003】1108號(hào)）再合并。11企業(yè)分立一個(gè)新公司，然后遠(yuǎn)期賣股權(quán)（實(shí)際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。但是不符合59號(hào)文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負(fù)來看，上游少繳了營業(yè)稅，而下游稅負(fù)沒有提高。到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地稅。點(diǎn)評(píng)：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅負(fù)的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。7直接同目標(biāo)企業(yè)合并，然后目標(biāo)公司的股東賣股權(quán)。國稅函【2009】698號(hào)文件，可以刺穿公司面紗。（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)：在維爾京群島設(shè)立控股公司；在香港設(shè)立二級(jí)控股公司；香港的公司全資控股大陸有地一方。稅負(fù)比較：如果長期股權(quán)計(jì)稅基礎(chǔ)為1億元，市場公允價(jià)格為5億元。在境外避稅港先建立全資子公司；將有地的子公司到境外子公司，該項(xiàng)可以實(shí)現(xiàn)一部分，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。（不能為目標(biāo)企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）（四）該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。萬科拿地多是股權(quán)模式。購買方的大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅負(fù)問題，結(jié)果釀成大問題。企業(yè)所得稅；不更名，實(shí)際賣項(xiàng)目的稅收問題（國稅函【2007】645號(hào)）。生地變熟地的扣除項(xiàng)目（國稅函【1995】110號(hào)、國稅函【2007】132號(hào)文件，允許扣除）。賣方：涉及稅收很高。第一步，國家將土地收儲(chǔ)，支付給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營業(yè)稅（國稅發(fā)[1993]149號(hào)文件、國稅函【2008】277號(hào)文件、國稅函【2009】520號(hào)文件）不征稅，
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