【正文】 相近品類區(qū)分 ?T2類與 TOP2類在土地價值方面的比較 項目案例 位置 交通 資源 環(huán)境及配套 清林徑 (T2郊區(qū)享受 ) 清林徑森林公園南側山腳 有高速路或干道連接 清林徑森林公園 /水庫 商業(yè)街 /會所 /公園 郊 區(qū) 可 達 優(yōu) 秀 生活滿足 棠 樾 (TOP2郊區(qū)豪宅 ) 林坪大道以南 有高速路或干道連接 一級森林公園 /湖泊密布 高爾夫球會 /酒店 /國家一級森林公園 郊 區(qū) 可 達 優(yōu) 秀 休閑度假滿足 – 由分類比較可得， T2與 TOP2系列在 地塊條件方面有差異，但不大 – 通過案例分析可得，兩者的差異主要體現在以下方面 項目案例 項目資源價值 物業(yè)資源價值 對應人群 物業(yè)組成 品類研判 清林徑 有，但不稀缺 隨物業(yè)布局而有差異 養(yǎng)老或有休閑需要 別墅 /高層 /商業(yè)公寓 郊區(qū)享受 棠 樾 有，且稀缺 戶戶有景，均好性優(yōu) 高收入人士，彰顯社會 地位 別墅 郊區(qū)豪宅 ? 結論： T2類與 TOP2類具有可識別性，但必須與項目所處的具體環(huán)境、目標人群及打造的產品品質結合判斷 本報告是嚴格保密的。 ? 住宅面積：約 30000m178。 高檔住宅案例 ?蘭喬圣菲 – TOP1城市豪宅 ——富于異域風情的家族式大宅 ? 項目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活 – 基本信息 ? 總占地面積：約 72500平方米 ? 總建筑面積：約 43500平方米 ? 容積率：約 ? 綠化率：約 % ? 建筑覆蓋率：約 30% ? 物業(yè)組成：獨棟及雙拼別墅 ? 總戶數： 94戶 – 設計定位 ? 項目著重強調人與環(huán)境的關系，營造人與自然的交流空間，堅持地方性和場所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，體現地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設的理念 ? 在尊重周邊環(huán)境的同時，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關系，并使用有著時光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來表現建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領地 本報告是嚴格保密的。 ? 容積率：約 ? 商業(yè)配套： – 一期基本信息 ? 建筑面積： 48760平方米 ? 物業(yè)組成： 80套 260300平方米別墅， 2棟 32層 75150平方米洋房及部分 6590平方米商業(yè)公寓 本報告是嚴格保密的。 郊區(qū)住宅案例 ?東海岸 – 規(guī)劃定位 ? 城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū) – 設計理念 ? 規(guī)劃上，采用熱帶簡約（ Tropical Modern）的設計理念，選擇自由生長形的“葉脈狀”布局形式進行社區(qū)規(guī)劃 ? 景觀上，充分利用地形、山勢及水體資源，引水入境，營造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構筑了鄰水生活的情趣和意境 – 項目配套 ? 生態(tài)公園：小區(qū)內外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運動公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園 ? 康體休閑：區(qū)內建有泳池、網球場、沙灘排球、足球場、室內籃球館、乒乓球館、棋牌室、會議室等休閑設施 ? 商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約 5800平米，已建設海岸兒童天地、招商銀行、華潤超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑? 本報告是嚴格保密的。 城郊住宅案例 ?萬科城 C 品類特征 萬科城 客戶需求價值 追求舒適居住 依地勢高低設計 ，首創(chuàng)的 親地別墅社區(qū) 土地屬性 交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近 交通：處于深圳中軸，有 城市干線 通達 CBD， 地鐵 46號線及 BRT2號線均設有站點 配套： 項目基本配套設施齊備 配套： 完善 ，居住舒適性較好 居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（水質及空氣質量好） 居住價值：容積率僅為 ，建有可 循環(huán)人工濕地系統(tǒng) 本報告是嚴格保密的。 城郊住宅案例 ?第五園 – 項目配套 ? 五園書院，寧靜致遠 – 占地 1500平方米，文化定位秉承中國四大書院，縱橫古典與現代；打造深圳及全國第一家情景式社區(qū)圖書館 ? 古色古香，徽州老屋 – “老房子”是萬科為發(fā)掘和保護中國傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓、文化活動等 ? 中式特色，文化商業(yè)街 – 占地 6000平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤萬家超市、中國銀行、便利店、一致藥店等商戶，極大地滿足社區(qū)日常生活，形成現代中式特色文化的商業(yè)街 ? 蔥蘢覆蓋，園林泳池 – 在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來娛樂的好去處 ? 便利為上，健身娛樂 – 在社區(qū)中各個架空層錯落著各種健身娛樂設施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間 ? 成長樂趣，幼兒中心 – 高檔幼兒園，幼齡教育機構，童年最大的樂趣 本報告是嚴格保密的。 城市住宅案例 ? 金域東郡 G3 品類特征 金域東郡 客戶需求價值 低總價優(yōu)勢 力求經濟實用 土地屬性 交通：公共交通密集，站點在步行距離內 交通：位于市東部新城商務行政區(qū)中心， 交通路網發(fā)達 配套：周邊有較完善的生活配套 配套：教育，購物，醫(yī)院，郵政，銀行，休閑等 配套齊全 居住價值：居住價值一般 居住價值：容積率較高， 無自然環(huán)境優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。 城市住宅案例 ?東方尊峪 – 交通規(guī)劃 ? 深鹽第二快速干道 ? 地鐵 8號線及公交車站 – 項目定位 ? 上風上水之地，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居 – 設計理念 ? 自然第一，建筑第二 – 整體規(guī)劃 ? 住宅：共 21棟 1126層高層純住宅 ? 會所： 6000平方米中央會所，設有室內恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網球場、 SPA水療館、中西餐廳、健身房等 ? 泛會所：規(guī)劃有親子廣場、生態(tài)游樂場等多個主題泛會所，并提供休閑器械 ? 園林： 8萬㎡天然溪谷園林 ? 商業(yè)： 4000平米社區(qū)商業(yè) ? 學校：自身配備幼兒園，同時臨近項目規(guī)劃有公立小學 本報告是嚴格保密的。 品類細分 ? 城市住宅類（ GOLDEN系列）細分 品類 項目價 值 土地屬性 客戶需求價 值 *容積率 主力細分客戶構成 主力戶型 客戶選擇 客戶細分 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 (購買力 ) 購買動機 G1 商務住宅 便捷的城市生活 1. 寫字樓密集， 交通高度發(fā)達 ，但噪音干擾較大 市中心級別配套 ，周邊人群情況較復雜 但 居住價值一般 注重工作便利，關注產品服務及品質 商務人士 投資 單房一房 頂級商務人士 投資 二房三房 G2 城市改善 1. 交通便利 ，通常較為安靜 配套完善 追求居住改善和品質 約 1 10％ 孩子三代 3545歲 改善 四房 2 40％ 后小太陽 4045歲 改善 三房 3 40％ 小太陽 3539歲 改善 三房 4 10% 老年一代 4550歲 空巢 二房 G3 城市棲居 ，站點在步行距離內 較完善的生活配套