vk集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)書-wenkub.com
2025-05-26 22:49 本頁面
【正文】 本指導(dǎo)由總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。編報(bào)要求：73 詳見總部財(cái)務(wù)部統(tǒng)一印發(fā)的表樣及各表的說明。關(guān)于借款費(fèi)用資本化 612 借款費(fèi)用資本化的期限：可自房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)投入起至完工交付時止，其間開發(fā)商主動實(shí)施的停工其間不包括在內(nèi)；613 可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價(jià)，減去債券折價(jià)、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項(xiàng)微小也可直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)69 應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，于每季末根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計(jì)入各項(xiàng)目的各成本核算對象，一般不得以計(jì)劃數(shù)計(jì)入開發(fā)成本。(3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下：▲ 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)63一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個開發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算對象時，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。有關(guān)分配方法為：按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 55 “開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。計(jì)算方法：某成本核算對象應(yīng) 該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算 配套設(shè)施費(fèi) = *預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) 成本(或計(jì)劃成本) 預(yù) 提 率配套設(shè)施 該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本 = *100%費(fèi)預(yù)提率 應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的 預(yù) 算 成 本（或計(jì)劃成本） 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計(jì)算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。53 “預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的成本、費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。(10) 分?jǐn)偵霞壒芾聿块T和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。(5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會費(fèi)、公司活動費(fèi)等。包括：(1) 行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。43 開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為：營業(yè)費(fèi)用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(3) 裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。② 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。主要包括以下內(nèi)容：(1) 土建工程費(fèi)① 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。(3) 給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。(7) 其他：包括
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