【正文】 ? 品牌店是商場的領(lǐng)頭羊，也是業(yè)內(nèi)品牌卓著、利潤創(chuàng)造能力較強、號召力較強的商家，因此，對他們的招商也是最為關(guān)鍵的。假山，雕塑。 116 考慮到本項目的整體協(xié)調(diào)，本項目酒店考慮 1—— 4層商業(yè)裙樓，和情調(diào)商業(yè)步行街協(xié)調(diào)統(tǒng)一。但為了增加建筑表現(xiàn)力，采用一定的錯排和品字型排列，結(jié)合建筑端頭處理，也同樣可以收到很好的效果。 ? 為了增加戶型的競爭力，我們建議在主力三房的基礎(chǔ)上進行面積調(diào)控，建議設(shè)計更多的三房適用性選擇，這樣在利用四線市場單價低的優(yōu)勢在不減少單價的基礎(chǔ)上，可以形成總價的誘惑，擴大受眾群體。 ? 昌平大多樓盤存在主力三房普遍面積設(shè)置過大，這在很大程度上限制了消費的選擇性，建議在三房設(shè)置上，將三房面積端分解為 100—— 130㎡ 間 。 建議：安排較為豐富的產(chǎn)品線， 以主流需求，價值實現(xiàn)稍差產(chǎn)品啟動 105 五、住宅部分的定位建議。 (八 )平面示意 101 四、公寓定位 ? 三居戶型 (八 )平面示意 102 四、公寓定位 客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強。 (六 )戶型建議 92 四、公寓定位 公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強烈的城市建筑感覺，以有效提升區(qū)域的城市形象展示價值。 ? 在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，昌平目前也沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項目將是第一個酒店式服務(wù)公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。 三、酒店功能定位 (六 )立面示意 86 三、酒店定位 (七 ) 酒店差異化經(jīng)營 可以提供以下軟服務(wù)： 酒店特色服務(wù) 商務(wù)服務(wù) 房間服務(wù) 禮賓服務(wù) 其他服務(wù) 清潔房間 洗燙衣物 24小時房間送餐 設(shè)施維修 打印 、 復(fù)印 、 裝訂 電子郵件 (上網(wǎng) ) 會議室及設(shè)備租用 機場接送 旅游 行李運送 協(xié)助婚禮 小件寄存 送花服務(wù) 代繳費用 預(yù)訂服務(wù) 快件專遞 標準化服務(wù) 設(shè)施服務(wù) 24小時供應(yīng)冷熱水 寬帶上網(wǎng) 衛(wèi)星電視 文字處理 ? 本案將通過個性化服務(wù)創(chuàng)造差異化經(jīng)營 87 三、酒店定位 此外，本項目酒店還將通過以下特色，達到差異化經(jīng)營： 占據(jù)昌平區(qū)中心地段，以四星級商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的酒店拉開差距； 通過時尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他酒店； 加大酒店自身休閑娛樂配套設(shè)施，在軟件上以高標準服務(wù)水準為客人提供服務(wù)； 與項目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。 79 三、酒店功能定位 (三 )酒店市場空間判斷 通過前述市場的酒店分析和上述酒店競爭力分析，我們可以得出昌平酒店空間判斷： ? 昌平中心區(qū)中高酒店較少，中心商業(yè)區(qū)酒店市場較空白； ? 對比其他二三線城市而言，昌平酒店經(jīng)營較好，尤其是少量的中高檔酒店，經(jīng)營良好； ? 商務(wù)型酒店是酒店市場主力，存在商務(wù)升級和配套升級的空間； ? 特色經(jīng)營和以休閑娛樂為主的配套設(shè)施是吸引客群的主要賣點。 ? 客群中也有部分散客，尤其在夏季和秋季較為明顯。 ? 擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店經(jīng)營較好，價格也更高。越靠近十字路口租金相應(yīng)越高，而本項目距離路口較近，因此，本項目一二層商鋪的可參考租金為： 2 ～ 元 /平米 .天 位臵 租金 鼓樓北街（南端） － 2元 /平米 .天 臨街商鋪多為一二層或一二三層連租，但實際經(jīng)營基本上只用一層，其余樓層大多空臵。 二、商業(yè)定位 69 （四）項目競爭力營造 ４、商業(yè)空間的改進 除了采用中庭的設(shè)計手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點處，布臵趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對消費者的關(guān)懷，提升消費者購物的舒服度，更可以延長消費者的滯留時間和購物消費的可能性。 66 （四）項目競爭力營造 形象力上的提升 項目商場新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與昌平其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項目競爭力。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項目時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動。這表明，隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟快速增長的城市，這一需求的增長速度相當(dāng)快。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。 ? 供應(yīng)： 昌平目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對的是學(xué)生客群，經(jīng)營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項目的一個典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強化項目對年輕客群的吸引力。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價位中低檔的區(qū)域消費力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城； ? 供應(yīng)： 昌平目前市場上只有國泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場，營業(yè)面積約 1000多平米，經(jīng)營效果較好，客群多為周邊高校學(xué)生及到商場購物的年輕工薪一族； ? 原則 ：美食廣場需要達到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用； 綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項目建筑空間的布局特點，本項目美食廣場建筑面積建議為： 2022 ～ 3000平米 美食廣場 1）規(guī)模確定 二、商業(yè)定位 53 二、商業(yè)定位 國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。 另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。 綜上所述，本項目超市建筑面積建議為： 5000 ～ 6000平米 46 二、商業(yè)定位 2）業(yè)態(tài)形式示意 47 3）超市布局建議 地下一層商業(yè) 分析： ? 超市主要以品牌、規(guī)模和價格取勝，并要求具備良好的便利可達性，因而地下一層可有效的滿足這一需求； ? 超市因其頻繁而大量的進出貨需求，必然要求具備相對便利的商品進出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動作用強化最有價值的地上一二層的商業(yè)價值的提升和實現(xiàn)； ? 品牌超市對布點選擇的要求。 樂購 小型社區(qū)大賣 場 3500－ 5000平米 位于商業(yè)核心地點 興萬家 社區(qū)型綜合超 市 2022－ 6000平米 單層不少于 2022平米，樓層數(shù)不超過 2層； 層高以 5米為宜，凈高不低于 ，柱間距以 8米 *8米為宜，物業(yè)縱深要求以 3040米為佳； 消費者步行到達店址所需時間在 20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在 58萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢； 聯(lián)華 標準超市 1000－ 5000平米 中心城區(qū)的商業(yè)中心 上圖可以看出，國內(nèi)知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從 1000－ 6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即 3000－ 6000平米之間，說明該規(guī)模是相對合適的一個面積區(qū)間。同時，隨著人均可支配收入的逐年上升，昌平人越來越接受價廉物美的超市購物習(xí)慣。 活力 項目特色化地引入了動感、時尚的活力無素，展示項目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢 40 （二）業(yè)態(tài)類型及布局 業(yè)態(tài)類型及布局建議： 二、商業(yè)定位 業(yè)態(tài)類型及布局建議 樓層 業(yè)態(tài)類型 四層 影院、休閑健身中心 三層 美食廣場、數(shù)碼娛樂城 二層 精品商業(yè)街 一層 地下一層 超市 41 （三）各業(yè)態(tài)定位建議 超市 二、商業(yè)定位 1）規(guī)模確定 ? 昌平現(xiàn)有超市市場分析 ? 布局分析 昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對較為集中； 42 二、商業(yè)定位 ? 昌平現(xiàn)有超市市場分析 ? 規(guī)模分析 昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營業(yè)面積大多為 1000～ 2500平米左右，最大一般不超過3500平米。相應(yīng)而言，四星級酒店以其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，相對低廉的價格，引起消費者的青睞。 回龍觀社區(qū)近年興建了數(shù)個高檔的商務(wù)度假酒店，滿足了社區(qū)居民商務(wù)和投資的需求。 酒店的定位依據(jù) 34 景觀集聚型 —— 九華山莊、鳳山度假區(qū) 昌平的自然景觀和人文景觀非常豐富，于是出現(xiàn)了很多依托旅游景區(qū)興建的酒店。 根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項目酒店作為定位于商務(wù)會議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為： 80～ 100間客房； 按照行業(yè)標準，四星級酒店每自然間的面積為 80~100平方米，因此本項目酒店總規(guī)模建議為： 1 萬平米 一、整體定位 —— 酒店的定位 30 一、整體定位 —— 酒店的定位 在昌平區(qū)及附近區(qū)縣有著豐富的旅游資源，去京北度假已經(jīng)成為北京市民一種時尚的休閑度假方式?；诘貕K限高的要求，在考慮住宅開發(fā)的同時，我們考慮商業(yè)、酒店和酒店服務(wù) ⊙ 商務(wù)式公寓的綜合開發(fā)。 六、優(yōu)劣勢分析 項目市場結(jié)論 ?北京野馬房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司昌平項目組通過對區(qū)域的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)區(qū)域未來住宅投放量較大，商務(wù)商業(yè)類市場投放明顯不足，而這類產(chǎn)品具有較大的市場空間。 。 2022年年底入住 。 13號樓、 57號樓為疊拼別墅，疊拼別墅為 ，戶型面積為 185330平方米，南北通透前庭后院，總價 400700萬 /套， 2022年年底入住。 樓盤名稱：龍山躍 樓盤地址 昌平核心區(qū) (涼水河環(huán)島西南側(cè) ) 參考售價 19000元 /平米 物業(yè)類型 商住兩用 ,精裝修 開發(fā)商 北京德福祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃戶數(shù) 1860戶 產(chǎn)權(quán)年限 50年 容積率 綠化率 30% 樓盤動態(tài)： 龍山躍由兩棟圍合式建筑組成，項目為一棟 12層塔樓， 4梯 19戶， 4梯 23戶，層高 ， 200%得房率，戶型面積為 5588平米，均價 20220元 /平方米，最高價 23000元 /平方米， 2022元 /平方米精裝修標準，免費送精裝戶式中央空調(diào)， 2022年年底入住。目前項目正在免費辦卡，辦卡客戶截止開盤可享受每天減 500元優(yōu)惠。 本次開盤共 3棟樓， 1棟 6層南北通透板樓， 1棟 1321層 U型樓， 1棟 4層?xùn)|西通透板樓，戶型面積為 8090平米兩居、 105平米三居，少量一居產(chǎn)品，均價 15000元左右 /平米， 2022年下半年入住 樓盤名稱：北京風(fēng)景 樓盤地址 昌平區(qū)南邵鎮(zhèn) 參考售價 16500元 /平米 物業(yè)類型 普通住宅 ,商住兩用 開發(fā)商 北京新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃戶數(shù) 1860戶 產(chǎn)權(quán)年限 70年 容積率 綠化率 49% 樓盤動態(tài)： 項目計劃 2022年 11月開盤，待售房源為樓座 510層的板樓，目前價格待定，首期開盤推 120平米 3居 120平米戶型，后續(xù)推出 90平米二居，170平米四居， 70年產(chǎn)權(quán)。在售住宅為 6層板樓，戶型面積為117平方米三居，南北通透，均價 16000元 /平方米，現(xiàn)房。 2022年 5月中旬北京市住建委等 5部門聯(lián)合發(fā)布的 《 關(guān)于加強部門聯(lián)動 完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知 》 將在 6月 1日執(zhí)行，按照規(guī)定，之后的 “ 商改住 ” 項目將不能夠立項獲批，意味著此類商住項目即將在市場上絕跡，因此，在需求的內(nèi)在驅(qū)使、新政外部阻力之下，商住項目紛紛加速了入市步伐，像龍山悅、首開 金域華府、領(lǐng)秀慧谷等，主打性價比較高的兩、三居普通住宅，總價集中在 150250萬 /套之間。其中，在售項目主要集中在了后發(fā)優(yōu)勢很強的奧北別墅區(qū)，其中北七家、小湯山兩大板塊最為典型，像北七家有京基鷺府、遠洋傲北、溫哥華森林 四、昌平核心區(qū)房地產(chǎn)市場狀況 —— 2022年下半年住宅、別墅、商業(yè)三分天下 目前，昌平區(qū)在售項目共有 35個，其中別墅、住宅和商住項目分別為 12個、 12個和 11個，呈三足鼎立的局面。也就是說，這 161公頃的住宅用地將在第四季度集中上市交易，考慮到2022年土地市場整體趨冷的事實，以及年底集中放量也會在一定程度上稀釋開發(fā)商對土地的爭奪熱情，預(yù)計未來的昌平土地市場將偏冷靜，樓面價、溢價率也會維持在一個合理水平之內(nèi) 序號 土地名稱 地塊屬性 建筑規(guī)模（萬㎡） 受讓方 成交樓面單價 (元 /㎡ ) 成交價格 ) 出讓方式 成交時間 1 昌平鎮(zhèn)居住項目 居住用地 中礦宏業(yè)（北京）房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 4178 29000 掛牌出讓公告 3月 2 昌平區(qū)老城東沙河西側(cè)局 部地塊居住項目 居住用地 91379 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司