【正文】 其流程一般為：（1）律師事務(wù)所與買賣雙方簽訂《見(jiàn)證協(xié)議》；（2）律師收取資料：?jiǎn)挝粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明或當(dāng)事人身份證明（均需原件及復(fù)印件）；申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的收件收據(jù)或產(chǎn)權(quán)證（均需原件）；買賣合同（原件）；（3）買受人房款劃到律師事務(wù)所提存帳戶；（4）辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或/和抵押手續(xù)；（5）通知買賣雙方領(lǐng)證、領(lǐng)款；（6）三方辦理交接、領(lǐng)證、領(lǐng)款。4律師應(yīng)提示出賣人如買受人通過(guò)貸款支付房?jī)r(jià)款應(yīng)協(xié)助買方辦理貸款手續(xù)，包括配偶共同出面對(duì)銀行面簽相關(guān)的貸款資料。轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為： (1)出賣人取得貸款銀行轉(zhuǎn)讓抵押房屋的同意；(2)買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》；(3)提交買賣合同及買受人貸款資料交申請(qǐng)銀行審核；(4)申請(qǐng)銀行同意貸款后與受讓方簽訂借款合同；(5)辦理房屋過(guò)戶、抵押登記手續(xù)。 關(guān)于住房公積金貸款額和期限，律師可提供參考方案，但不能替委托人決策。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。(2)中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收購(gòu)或者變相收購(gòu)中存在的陷阱。當(dāng)事人既可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的服務(wù)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與當(dāng)事人在下列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)自行議定，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行期限內(nèi)交付：（1） 居間介紹或者代理房屋買賣的，按成交價(jià)的3％以下收??；（2） 居間介紹或者代理房屋租賃的，按月租金的70％以下一次性收?。唬?） 居間介紹或者代理房屋交換的，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1％以下收取。 要核驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)管理部門(mén)的備案手續(xù)和注冊(cè)手續(xù)證明。 ，但房屋登記機(jī)關(guān)有特殊要求的應(yīng)加蓋印章。一般買方在交易時(shí)應(yīng)交納契稅、印花稅，如辦理貸款應(yīng)交納與貸款有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，賣方一般交納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等費(fèi)用。律師還應(yīng)當(dāng)提示，仲裁是按照選定的仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則進(jìn)行，而且是一裁終局。房屋產(chǎn)權(quán)變更登記完成后辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續(xù)。 因國(guó)家實(shí)行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度，住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途，因此律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人注意審查房屋的使用性質(zhì)。、附屬物及家具、電器等是否包括在房?jī)r(jià)款中。律師應(yīng)提示先行支付房款對(duì)買受人的風(fēng)險(xiǎn)，后支付房款對(duì)出賣人的風(fēng)險(xiǎn)。 律師應(yīng)當(dāng)提示，房屋的地點(diǎn)和四至、面積、土地使用權(quán)、房屋性質(zhì)、戶型、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、附屬設(shè)施、裝飾等，應(yīng)在合同中敘述清楚，并與房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或批準(zhǔn)文件上的記載一致。 第5條 買賣合同文本的擬訂和審查 律師應(yīng)提示，二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面形式的房地產(chǎn)買賣合同。已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，以簽訂合同時(shí)間為限有些可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，但需由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款，但有些即使住滿五年，也不能上市出售。 其他權(quán)利限制情形的審查 律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注和提示買受人注意，二手房若存在被依法收回土地使用權(quán)或法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的，不得買賣。 如果沒(méi)有取得優(yōu)先買受人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面文件，律師應(yīng)當(dāng)提示買賣合同存在可能被宣告為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。 律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人，在同等條件下，二手房的共有人和承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若有抵押，應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書(shū)面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的證明。7律師應(yīng)提醒委托人，經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房或回遷房等按照經(jīng)濟(jì)適用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制，具體的限制包括是否能自己流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的時(shí)間限制、主體資格的限制等。4律師要提示委托人，出于國(guó)家安全和軍事安全的考慮，國(guó)家安全部門(mén)規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的，如出售需涉及項(xiàng)目辦公室出具準(zhǔn)予購(gòu)房的證明。一般說(shuō)來(lái)，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)；有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)采取查封或限制措施的行政機(jī)關(guān)有稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)、建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)等。未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，律師應(yīng)提示不得買賣。律師還應(yīng)對(duì)出賣人的身份進(jìn)行核查，確定是否存在冒