【正文】 跟蹤識別的風險識別剩余的風險修改風險管理計劃保證風險計劃的實施評估削減風險的效果 風險監(jiān)控通過以上監(jiān)控達到削減風險的目的。同時加強信息的溝通。預防和減少損失。減少和接受損失。項目風險應對計劃表 項目名稱：項目方：項目組業(yè)主方：項目進行階段：施工階段編號：填表日期：方面類型風險風險的應對措施環(huán)境方面氣象可能不利的天氣每天檢查及時安排，預防為主公共服務在進行建設施工時必須保持公共服務訂立制度，嚴格執(zhí)行，預防為主財產損失可能是否有制度和措施可以參加保險，轉移為主，預防為輔施工進度目標是否清楚。⒏最大風險：蘭州及西寧工程造價的不同影響，招標標的⒐進度拖期項目風險識別表 項目名稱：項目方：項目組項目經理：業(yè)主方：項目進行階段：施工階段編號：填表日期：方面類型風險識別措施高中低環(huán)境方面氣象可能不利的天氣√　接受公共服務在進行建設施工時必須保持公共服務√　減少財產損失可能　是否有制度和措施√　回避施工進度目標是否清楚√　預防原材料供應情況√　預防人員配備情況√　接受費用是否定期進行成本結算√　預防成本與計劃和預算相比情況√　轉移質量目標是否清楚√　預防是否對照質量計劃進行檢查工作√　接受技術功能在項目設備、材料訂貨和施工前，對所有可能的設計方案是否進行了細致的分析和比較√　回避管理管理項目目標是否清晰√　減少項目業(yè)主是否積極√　轉移項目班子全體成員是否工作勤奮，對可能遇到的達風險是否都經濟體討論√　預防決策是是否征求各方面的意見√　減少是否對經驗教訓進行分析√　預防3．2風險應對計劃風險應對計劃風險應對計劃是針對風險量化結果,為降低項目風險的負面效應制訂風險應對策略和技術手段的過程。請注意曲線圖上折線較陡的月份。在具體施工過程中，如果能節(jié)余10%的成本，將是一筆不錯的利潤。具體如下：⒈項目管理費： 721萬 包括：環(huán)保檢測費8萬；主體檢測費4萬；井樁4萬；強壓10萬；監(jiān)理費12萬；環(huán)保費3萬；施工許可證1萬；消防電信21萬；節(jié)電節(jié)水40萬；建管費190萬；產權證6萬；排污費10萬；利息60萬；天燃氣進戶70萬；電子門7萬；回填6萬；大門60萬；變電站100萬；卷閘門12萬；建管人員人身保險4萬；購車費23萬；規(guī)劃許可證4萬；不可預見費50萬。首先應該提供清潔、保安、小區(qū)綠化維護、小區(qū)內的房屋維護等這些基本的服務，在此基礎上，還要開展一些特色服務，如代購車票、代送物品、代繳各種費用、物品托管、提供各式鐘點工和保姆服務等。物業(yè)管理費的確定二、 本小區(qū)的物業(yè)管理，采用的是港式物業(yè)管理模式，并結合本小區(qū)的特點，與其它小區(qū)不同，有自已的獨有特色。（1） 沙盤模型（小區(qū)整體）規(guī)模：單個5平方米數量：兩個費用：2個＊20000元/個＝40000元（2） 主力戶型模型規(guī)模：單個1平方米數量：6個費用：6個＊1000元/個＝6000個（3）展板、展桌數量：5套費用：5套＊200元/套＝1000元合計：47000元 樓書、彩頁（1） 樓書規(guī)格：21＊　　　128K　　12胚數量：10000份費用：30000元（2） 彩頁規(guī)格：21＊　　　128K　　雙面數量：100000份費用：15000元合計：45000元 戶外廣告牌規(guī)格：15米＊20米＝300平方米數量：1個費用：20元/平方米＊300平方米＝6000元發(fā)布費用：30000元/年合計：36000元 標準戶型展示圖規(guī)格：　玻璃背景數量：10個費用：300元＊10＝3000元合計：3000元 彩飄（氫汽球、豎幅）規(guī)格：直徑2米數量：4個費用：2000元（租用）合計：2000元；彩旗、刀旗（1）彩旗費用：2元/面＊500面＝1000元（2）刀旗費用：100元/面＊20面＝2000元合計：3000元墻體廣告：費用：5000元合計：5000元售樓中心布置（室內設備）費用：20000元 展銷會費用（推介會）費用：30萬元合計：30萬元1媒體費用（廣告發(fā)布）費用：30萬元合計：30萬元1其它費用費用：10萬元合計：10萬元總計：（不包括銷售人員工資）第七部分　物業(yè)管理方案一、 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對物業(yè)設計、管理的專業(yè)經驗融入到項目的設計中去，這樣可以全面了解物業(yè)，并為以后管理做好準備。為了給客戶留下良好的第一印象，我們可以利用工地圍墻，制作大篇幅精美的墻體廣告，還可在工地圍墻上插上一排小彩旗，以烘托熱烈的施工氣氛和現場的喜慶氣氛。展示區(qū)內有小區(qū)各類型的模型，小區(qū)的介紹，電視播放宣傳片，熱情的銷售人員為您介紹示范單位的情況……；洽談區(qū)內設多張桌椅，每桌大概四個座位，桌上還有精致的小擺設，洽談與展示區(qū)之間隔開，避免將展示區(qū)人們的熱鬧帶到銷售區(qū)，影響購買者的深思熟慮，務求令買家感覺到舒適。其次，投放廣告的頻率要適中――的大型展銷會（項目推介會）期內，隔二日出一次廣告，讓消費深知項目的優(yōu)勢以及發(fā)展商的實力不凡。這對于資金早日回籠可能造成一定的障礙，但是在銷售過程中，往往會令我們的銷售業(yè)績大磊提高。截止目前，已成功策劃、代理銷售20多個房地產項目，其中，代理的“銀靜花園”、“寧靜小區(qū)”，曾創(chuàng)下“開盤一個月時間，即清盤”的良好成績，獲得了各開發(fā)商的一致好評，甘肅新西部房地產經營公司既是甘肅省房地產代理企業(yè)一個品牌，也是甘肅省房地產代理業(yè)的一匹黑馬。四、 營銷計劃（一） 營銷渠道選擇一家成熟的房地產中介代理商對各類物業(yè)非常熟悉，具有豐富的樓盤推銷經驗，交由專業(yè)的代理公司從頭到尾負責整個銷售策劃過程，對于塑造項目乃至企業(yè)形象上都是有利的，有助于銷售收到更好的效果。樣本房的裝修應以中高檔為標準，家具的擺設應有現代家居品位，突出其優(yōu)點的同時，還應盡力掩飾其結構上的一些不足之處。而在開盤前期，已對項目作過大量的宣傳，并且聚集大量有意向客戶，在開盤當天正式公布樓盤價格，并在開盤當天舉辦大型的抽獎活動（開盤當天認購客戶均可參加，現開現獎）造成轟動效應，以達到最好的廣告效果。超越，在你想象不到的地方以綠色為伴，與陽光共舞居住改變生活 售樓書售樓書是有關物業(yè)的較為詳細的介紹材料?！笾谱饕恍敉鈴V告?！?為擴大宣傳效果，將在促銷活動的前期，安排銷售人員在西寧市中心地段派發(fā)精美的宣傳彩頁?！?制作一系列的電視廣告短片。 銀行按揭和公積貸款。一次付款客戶給予97折優(yōu)惠，首付定金一萬元，尾款待甲乙雙方簽合同一次交清。為了銷售現場的氣氛更加活躍，除了在銷售現場布置一些該布置的銷售道具以外，再在銷售同場增設一套家庭影院（用途：平時放一些古典高雅或輕松歡快的音樂，活躍現場氣氛；在有客戶參觀的時候，可放一些公司及樓盤的宣傳片。在青海省各州縣，設立辦事處，以便更好地與地州縣客戶溝通。◇ 大力宣傳，樹立品牌形象?！?港式物管，貼心呵護；本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，給業(yè)主更貼心的呵護。第一期開發(fā)四棟多層，這時，小區(qū)已基本成型，配套設施已經基本成熟，“人氣”聚集，此時，樓盤價格可提高一個檔次，這時，也是獲取較大利潤的時機。二、 開發(fā)方案設想與分析考慮到本項目的市場推廣計劃及小區(qū)成片建設的需要，擬將整個項目分為兩期進行開發(fā)。（五） 道路系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)出入口考慮到本小區(qū)的特點（地塊呈長方形狀），為了更方便業(yè)主的出入，本小特設兩個出入口。體現了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導的規(guī)劃思想，保證“有山有水有陽光”。(7) 社區(qū)人性化。(5) 配套完善化。對于質量標準，本小區(qū)要求達到國家的優(yōu)良水平，力爭獲取“魯班獎”。第一， 建筑規(guī)劃符合當今時代潮流；第二， 建筑的選材用料，要大量運用環(huán)保型、國家推行的新型材料；第三， 服務意識的超前化，物業(yè)管理前期介入(采用港式物業(yè)管理)，小區(qū)配套設施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點。良好的居住環(huán)境，是當今社會人人都渴求的，特別是住在城市里的人，對那到處都是污濁的空氣，到處都是鋼筋混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩之情，人們需要一塊凈土，需要清新的空氣，所以，本小區(qū)的目標就是要為人們提供一個“綠色－生態(tài)－健康”的樂園。本項目在交通、配套等方面具有極大的優(yōu)勢，如果再加上合理的規(guī)劃，那將成為城南新區(qū)及至西寧市的一道亮麗的風景。本項目是順應市場的需要，更好地滿足消費者要求居住環(huán)境親近大自然，有更多的自然景觀，避開鬧市的喧囂和擁擠。針對可比樓盤在銷售過程中所體現的本地樓市動態(tài)，采用市場競爭導向定價法確定銷價格。隨著時間的推移，新區(qū)的不斷發(fā)展，新區(qū)的房地產也蘊含著巨大的升值潛力，這當然符合投資者的需要。退休老人繁華的地段與安靜的環(huán)境對老人來說，后者似乎更適合。三、 目標市場該項目是一個中型的綠色生態(tài)環(huán)保小區(qū)，居住戶數為1000戶左右，所以目標市場應分布在西寧市區(qū)和周邊各州縣地區(qū)；目標客戶的年齡應以25－55歲的人群為主；目標客的職業(yè)為中低收入工薪階層和即將退休或已退的干部（企業(yè)領導、公務員等）；目標客戶經濟狀況以家庭月收入在2000元以上的家庭為主。二、 樓盤概念的導入根據前面的市場細分，城南新區(qū)的目標客戶是：市區(qū)收入較低的消費、州縣客戶、投資客。 項目一期的市場細分。所以，我們的目標客戶鎖定為對居住條件要求相對較嚴格的高端客戶和地州縣客戶。第三部分　項目的市場定位一、 項目市場細分隨著城市化進程的不斷加快，消費者對煩囂的城市生活已經有點厭煩，消費者越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于一些收入較高的階層，他們往往把目光投向一些位置較偏、自然環(huán)境較好的郊外樓盤。