【正文】 經(jīng)過以上分析，項目實施后，項目區(qū)收入能滿足借款及運營需求。 項目的還款方式為等額還本另附息，還款期為 5 年。 三、收入估算本項目的收入及還款來源主要為出讓土地的收益、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費收入、供熱工程建設(shè)費收入。 本財務(wù)分析采取的基準(zhǔn)收益率為 12%。 債務(wù)資金籌措 擬向金融機構(gòu)申請貸款 萬元，占總投資 65%，貸款年利率 %計算。 1 年貸款利息為 %，還款期為 5 年。 前期工作費：按工程投資中第一部分工程費用的 %計算。 建設(shè)期 2 年。 《某市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)規(guī)劃》及本項目實施內(nèi)容。施工招標(biāo)可分為拆遷、各市政專業(yè)、公共配套設(shè)施等幾個大類，分別以專業(yè)工程為獨立單元進(jìn)行招標(biāo)。二、實施進(jìn)度安排1 項目準(zhǔn)備階段2022 年 1 月——2022 年 12 月：項目施工準(zhǔn)備，包括立項、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、招標(biāo)。按照建設(shè)工程竣工驗收程序，對照國家有關(guān)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項目的竣工驗收。2 實行工程監(jiān)理制度本項目屬于政府投資，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)實行項目監(jiān)理制度。施工招標(biāo)可分為拆遷、各市政專業(yè)、公共配套設(shè)施等大類，分別以專業(yè)工程為獨立單元進(jìn)行招標(biāo)。因此，從環(huán)保的角度看，該項目是可行的。一般生活污水則通過地下污水管網(wǎng)排至小康營城污水廠處理。 ⑦ 建筑工地四周圍檔必須齊全，并按市建委施[1999]866《關(guān)于規(guī)范我市建設(shè)用地圍檔的通知》規(guī)定進(jìn)行設(shè)置。 ③ 建設(shè)工程施工現(xiàn)場必須設(shè)立垃圾站，并及時回收、清運垃圾及工程廢土；高處工程垃圾應(yīng)用容器垂直清運，嚴(yán)禁凌空拋撒及亂倒亂卸。對于施工期間產(chǎn)生的生活垃圾，建設(shè)單位在施工前要與當(dāng)?shù)氐沫h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，由專人負(fù)責(zé)及時收集到指定的垃圾箱（筒）內(nèi)，及時清運。5 噪聲建設(shè)期的噪聲主要來自于建設(shè)時大型施工設(shè)備運行時產(chǎn)生的噪聲，如打樁機、推土機、挖掘機、發(fā)電機等，此外還包括運輸建筑材料時車輛發(fā)動機的轟鳴和喇叭的喧鬧聲；項目投入使用后，隨著主次干路以及支路的建成，車流量也會相應(yīng)增加，車輛產(chǎn)生的噪聲會對周圍的環(huán)境造成一定的影響。3 廢水 廢水對環(huán)境的影響存在于項目整個建設(shè)期和使用期。1 固體廢棄物在施工建設(shè)期間，該項目產(chǎn)生的固體廢棄物主要表現(xiàn)為拆除地上建筑物時產(chǎn)生的大量建筑垃圾，同時還有少量生活垃圾；在項目投入使用后，隨著交通流量的增大，在道路等周圍會產(chǎn)生一些生活垃圾。遍布縱橫的河道水網(wǎng)以及原生態(tài)的濕地資源，河渠、洼淀眾多，漁塘蝦池星羅棋布。因此，根據(jù)本地塊的實際情況確定本項目的土地出讓計劃如下： 表 69 項目土地出讓計劃年份 2022 2022 2022 2022 2022出讓面積比例（%） 15 15 40 25 538第 7 章 環(huán)境影響評價一、 環(huán)境條件調(diào)查本項目所在地區(qū)屬暖溫帶濱海半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，四季分明。 表 66 工業(yè)地產(chǎn)各年份土地出讓預(yù)測價格（單位：萬元/畝）年份 2022 2022 2022 2022 2022出讓價格 28．14 （2）商業(yè)、居住地產(chǎn)土地價格預(yù)測 本項目將參照小康區(qū)商業(yè)、住宅用地的土地出讓情況進(jìn)行預(yù)測。 （1）工業(yè)地產(chǎn)土地價格預(yù)測 根據(jù)前面的介紹，某市技術(shù)開發(fā)區(qū)土地出讓平均價格約在 萬元/畝?，F(xiàn)狀用地包括居住用地、工業(yè)用地、道路廣場用地、水域和其他用地。 未來，小康區(qū)的快速發(fā)展將會為其帶來更多商機，特別是薊運河沿岸地區(qū)，其深厚的運河文化底蘊和完善的綠化及景觀布置，無疑將成為小康區(qū)吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的亮點，其土地價格將有一定的上升空間。這些地塊多數(shù)位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，與本項目地塊毗鄰，地價具有很強的可比性。 在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展的同時，小康區(qū)為推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，不斷加強小城鎮(zhèn)建設(shè)力度，并已開展茶淀示范小城鎮(zhèn)的建設(shè)。此外，考慮目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)危機的影響及國家拉動內(nèi)需的相關(guān)政策對工業(yè)地產(chǎn)的促進(jìn)作用，預(yù)計濱海新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)仍有上升空間，但總體上升速度趨緩，仍會有年均 5%左右的漲幅。 （2）未來發(fā)展趨勢 與全國其他經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市相比，天津的工業(yè)地產(chǎn)還處于剛剛起步的階段，與北京、珠三角、長三角地區(qū)等地區(qū)相比，天津特別是濱海新區(qū)工業(yè)的發(fā)展前景、相對低廉的價格、良好的外部政策環(huán)境，使天津工業(yè)地產(chǎn)市場成為國內(nèi)外機構(gòu)和企業(yè)投資的新目標(biāo)。高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢形成新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地的同時，也促進(jìn)了工業(yè)地產(chǎn)需求的增加，工業(yè)地產(chǎn)地價和交易量等呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢。雖然工業(yè)地產(chǎn)在國外已經(jīng)有了較大的發(fā)展，但是在中國該行業(yè)仍處于起步階段。根據(jù)規(guī)劃，不能出讓的土地包括中小學(xué)用地、行政及文教衛(wèi)生用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、水域用地。 不可預(yù)見費按照征地綜合補償費、青苗補償費、集體土地地上物補償費、企業(yè)拆遷補償費之和的 10%計算。本次征地的范圍 本次征地的范圍包括上述鎮(zhèn)集體土地及四個村的集體土地，總面積約為 公頃（ 畝）。其中工業(yè)集聚區(qū)位于園區(qū)的西側(cè)，東側(cè)規(guī)劃作為生態(tài)宜居生活區(qū)。（2）次干路的道路綠化26這幾條路的人行道寬度較小，道路兩側(cè)的綠化設(shè)計在人行道靠近車行道一側(cè)種植行道樹刺槐，間距6米， 米 米，下面做排鹽處理。綠化景觀工程（1）塘漢二線、主干路綠化設(shè)計在人行道上，在遠(yuǎn)離車行道一側(cè)分離出2米的綠化帶，作為道路與周圍環(huán)境的分隔，由金銀木和月季組成柔和的弧線形圖案，并相間栽植丁香，點綴絲蘭，增加行人的親近感，色彩豐富，并充滿韻律。其他路段采用直埋方式敷設(shè)低壓照明供電電線沿路燈位置穿玻璃鋼管敷設(shè)?？偩鶆蚨炔恍∮?～（根據(jù)道路等級等狀況具體確定） 。最東端支路；支路六南段、次干路一、支路十和次干路三鋪設(shè) 4孔排管；；沿津漢二線至主干路二段鋪設(shè)16孔排管。電力管網(wǎng)布局見附圖10。供熱管網(wǎng)布局見附圖9。在各區(qū)域內(nèi)敷設(shè)二級熱力管網(wǎng)（低溫?zé)崴芫W(wǎng)）至區(qū)域內(nèi)各熱用戶戶內(nèi)供暖設(shè)備。供熱工程北區(qū)規(guī)劃建設(shè)1座供熱站，解決南北區(qū)的供熱問題。給水管網(wǎng)布局見附圖7。在塘漢二線上由北向南分別24布置的d300mm ~d900mm污水干管，污水經(jīng)干管收集后，排入園區(qū)的污水泵站，經(jīng)污水泵站提升后，最終排至營城污水處理廠。南區(qū)園區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)規(guī)劃為：雨水主干管沿次干路一、主干路二、支路十敷設(shè)，管徑為d800mm~d2400mm，最終進(jìn)南區(qū)入雨水泵站（泵站流量為） 。排水工程（雨水、污水工程）排水工程采用雨、污分流制排水系統(tǒng)，項目區(qū)內(nèi)雨水屬于位于項目區(qū)內(nèi)的雨水泵站收水范圍。次干路路網(wǎng)密度 KM/KM2。主干路是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)主要骨架和主動脈，是機動車交通的主通道?？傆玫? 公頃，占城市建設(shè)用地的 %。高新園區(qū)南區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模見 51 所示。二、功能分區(qū)小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的范圍是：東至規(guī)劃的次干路三，南至規(guī)劃的津漢快速路，西至塘漢快速路，北至大豐路，規(guī)劃總用地面積 519 公頃。（1）市政公用設(shè)施20表 412 市政公用設(shè)施一覽表序號 類別 項目 數(shù)量 用地面積（m 2）雨水泵站 1 20221 排水污水泵站 1 1500燃?xì)夥?wù)站 1 10002 燃?xì)馊細(xì)庹{(diào)壓站 1 20223 供熱 熱力站 13 15004 電力 10KV 開閉所 2 10005 電信 郵政局支局 1 10006 照明 箱式變電站 3 2022合計 12022（2）公共服務(wù)設(shè)施表 413 公共服務(wù)設(shè)施一覽表序號 類別 項目 數(shù)量中學(xué) 1小學(xué) 21 教育保育院 22 醫(yī)療衛(wèi)生 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 2綜合文化活動中心 0文化活動站 2青少年活動中心 1老年人活動站 43 文化娛樂社區(qū)服務(wù)中心 2工商稅務(wù) 1巡警隊 14 行政管理公安派出所 1加油站 25 交通設(shè)施公共停車場 26 其他設(shè)施 消防站 1環(huán)衛(wèi)綜合大隊 17 環(huán)衛(wèi)公廁 3場地平整21拆遷面積等各種拆遷量如下表所示。具體建設(shè)內(nèi)容見表。16第 4 章 工程任務(wù)與規(guī)模本期工程建設(shè)的主要任務(wù)是八通一平一綠化一配套，具體包括：道路工程、排水工程（雨水、污水工程） 、給水工程、燃?xì)夤こ?、供熱工程、電力工程、電信工程、照明工程、綠化景觀工程、場地拆遷平整、公共配套工程。規(guī)劃城市次干路 1 條，為次干道三，紅線寬度 2530m。生態(tài)宜居生活區(qū)主要解決本地區(qū)的居民、就業(yè)職工以及吸引周邊城市居民居住，主要針對的是塘沽城區(qū)的居住需求輻射。四、項目區(qū)概況 人口規(guī)模本次實施的項目區(qū)根據(jù)用地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模等因素，確定到 2020 年常住人口為 15000 人。法律支持條件項目選址要符合《某市城市總體規(guī)劃（20222020）》對于濱海新區(qū)的功能定位，能夠在一定程度上促進(jìn)濱海新區(qū)進(jìn)行“高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地”的建設(shè)。交通運輸條件京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐山50公里，距某市區(qū)40公里，距天津開發(fā)區(qū)20公里。雨、污水經(jīng)園區(qū)內(nèi)各排水支渠最終排入薊運河。 園區(qū)建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)生活及生產(chǎn)水源全部采用地下水，地下水水質(zhì)基本穩(wěn)定，但氟超標(biāo)情況比較嚴(yán)重，基本無集中供水設(shè)施。二、場址建設(shè)條件地形、地貌、地震情況規(guī)劃區(qū)及其周邊地區(qū)地勢低平，坡度在 ‰‰之間。其中居住用地 公頃，工業(yè)用地 公頃，水域及其他用地 公頃。該項目位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的南部，四至范圍為東至薊運河，南至規(guī)劃的津漢快速路，西至規(guī)劃的塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四。2022 年，項目商業(yè)地產(chǎn)價格為 萬元/畝，住宅地產(chǎn)價格為 萬元/ 畝，考慮商業(yè)、居住地產(chǎn)價格未來走勢以及資金時間價值等因素后，預(yù)計到 2022 年，該項目的商業(yè)地產(chǎn)土地出讓價格為 萬元/畝，居住地產(chǎn)土地出讓價格為 萬元/ 畝。 （1）工業(yè)地產(chǎn)土地價格預(yù)測 通過查閱相關(guān)資料，某市技術(shù)開發(fā)區(qū)土地出讓平均價格約在 萬元/畝。東至規(guī)劃的次干路三，南至規(guī)劃的津漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四，規(guī)劃總用地面積 256 公頃。本項目位于濱海新區(qū)范圍內(nèi)，項目總投資 億元，共開發(fā)土地 8公頃，其中開發(fā)居住用地 公頃，工業(yè)用地 公頃，商業(yè)金融用地 公頃，依法可出讓用地面積約 公頃，不可出讓面積 公頃。本項目不應(yīng)和泰達(dá)北區(qū)形成競爭關(guān)系，而是要有效互補：統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)布局，統(tǒng)一空間規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展時序，共建基礎(chǔ)設(shè)施，共享招商資源，共同培育小康區(qū)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快形成的國際競爭加劇，與貿(mào)易有關(guān)的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)協(xié)議、技術(shù)壁壘、反傾銷等對我國高新技術(shù)企業(yè)的影響逐步顯現(xiàn)。天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將趨向高級化，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展7增添了新的動力和市場空間。我國國民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)強國邁進(jìn)，是培育和形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵時期。同時，培育了高分辨率彩色顯示器、大直徑區(qū)熔硅單晶、無縫鋼管、工程機械、皮質(zhì)激素、復(fù)方丹參滴丸、鋰離子電池、納米復(fù)合氧化鋯材料等 20個技術(shù)水平高、市場競爭力強的重點產(chǎn)品。先進(jìn)制造和生物技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥 產(chǎn)值分別為 172．9 億元和 億元，占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 ％和 ％。19992022 年，共爭取國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目 62 項，爭取國 家資金 億元。2022 年，全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 億元，比 2022 年增長％，5 年年均增長 ％。一個地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但決定著該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展水平，而且決定著該地區(qū)在經(jīng)濟(jì)全球化中的分工和地位。通過財務(wù)分析，項目稅后資本金收益率%，總投資收益率 %，投資回收期 年，項目財務(wù)狀況良好。本項目地理位置優(yōu)越，位于京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐山 50 公里，距某市區(qū) 40 公里，距天津開發(fā)區(qū) 20 公里。建設(shè)期從 2022 年 1 月至 2022年 12 月底。二、項目概況1 擬建地點項目區(qū)位于某市小康區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)，某市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃區(qū)的南部。高科技工業(yè)園區(qū)將集產(chǎn)業(yè)發(fā)展和科技開發(fā)、成果孵化、技術(shù)貿(mào)易、科技服務(wù)、人才交流、信息集散于一體，成為拉動小康經(jīng)濟(jì)增長的重要增長點。小康區(qū)作為濱海新區(qū)的北部門戶，對國家的濱海新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略起著重要的作用。5 項目提出的理由及意義首先，本項目的建設(shè)是實施城市總體規(guī)劃，促進(jìn)地區(qū)發(fā)展的需要。3 可行性研究工作的范圍和單位可行性研究工作的范圍：著重完成項目實施的基本條件研究、實施方案研究、投資估算和財務(wù)評價。1 可 行 性 研 究 報 告 項目名稱：小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)建設(shè)項目委 托 方：天津 X 開發(fā)建設(shè)有限公司編 制 方：某市晟嶸工程建設(shè)項目管理咨詢有限公司編制日期：2022 年 12 月目 錄第 1 章 總論 ........................................................................................1第 2 章 市場預(yù)測與項目定位 .............................................................5第 3 章 項目選址 ................................................................................9第 4 章 工程任務(wù)與規(guī)模 .................................................................14第 5 章 工程總體布置 ......................................