【正文】 如江寧“江南青年城”二期小戶型銷售，注意到剛畢業(yè)不久住在工廠宿舍的職工有著很強(qiáng)個(gè)人生活空間的需求，但由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)并且加班工作的需要構(gòu)成了嚴(yán)重的矛盾，適時(shí)推出的小戶型住宅受到了市場(chǎng)的追捧。 ? 就體量而言，單身公寓無(wú)論是在各自項(xiàng)目中還是總體融匯到市場(chǎng)中，都占有不高的份額。但隨著目前銀行貸款利率的上調(diào)已經(jīng)嚴(yán)重的制約了投資回報(bào)率，針對(duì)這類客戶開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位上應(yīng)該根據(jù)周邊消費(fèi)市場(chǎng)的情況作出不同的產(chǎn)品選擇，生產(chǎn)出適合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品來(lái)增強(qiáng)投資者 的信心。 辦公 功效 ? SOHO 族或小公司辦公，人少，面積無(wú)需太大，但對(duì)區(qū)域有明確的要求，南京這座城市最大的特點(diǎn)在于大型企業(yè)發(fā)展滯后，中小型企業(yè)發(fā)展迅猛。 居住功效 ? 收入較高的金領(lǐng)人士或者商界階層，他們已經(jīng)擁有較為舒適的住所。而這也為開(kāi)發(fā)商在商業(yè)前景不是太好的地塊上產(chǎn)品選擇有了更多的辦法。而對(duì)具有第二居所但工作節(jié)奏較快的成功人士來(lái)說(shuō)，是個(gè)很不錯(cuò)的休息空間。 ? 隨著南京城市化步伐的加快，老城區(qū)的土地資源越來(lái)越稀缺，我們?cè)谏媳砜梢园l(fā)現(xiàn) ，城中的酒店式公寓大多局限在 4000 平方米 — 5000 平方米之間。此類產(chǎn)品 兼具酒店和公寓的長(zhǎng)處 ，同時(shí)所處地段相對(duì)優(yōu)越，目前很受市場(chǎng)推崇。購(gòu)買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。 而具有辦公功能的投資型小戶型將依舊受到市場(chǎng)的歡迎，首先在目前零售業(yè)的火爆銷售的業(yè)態(tài)創(chuàng)造了良好的創(chuàng)業(yè)氛 圍和規(guī)模效應(yīng)，而寫字樓較高的總價(jià)無(wú)疑會(huì)給大一批創(chuàng)業(yè)者帶來(lái)資金壓力，但相對(duì)而言，較低的總價(jià)小戶型帶動(dòng)其小戶型樓盤的租售，形成良性促進(jìn)作用。這也取消了投資者的疑慮，開(kāi)盤一周以來(lái)，銷售已經(jīng)告捷。但目前相當(dāng)高的價(jià)格在目前市場(chǎng)趨于飽和的情況下，無(wú)疑將會(huì)加大投資者的風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)，特別是目前銀行利率提高，國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)整理 力度加大已經(jīng)極大的打壓了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的信心。當(dāng)然小戶型自身發(fā)展的特點(diǎn)也決定了小戶型本身的價(jià)格對(duì)于其周邊的普通住宅樓盤有個(gè)一定的價(jià)格空間差距。 目前城中小戶型發(fā)展方向十分明顯，由于城中大部分小戶型樓盤地理位臵喧鬧繁華，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)不適應(yīng)居住，更多的用來(lái)為 辦公租賃者使用。其房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度也不斷增大，特別是在今年房?jī)r(jià)上漲幅度在全國(guó)名列第二，其漲幅之大令人瞠目結(jié)舌。 城中小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價(jià)格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況 （套） 備注 瑞鑫蘭庭 解放南路八 寶東街 45 1 月 16 日 23 10000（精裝） 5 基本接近尾 盤 金陵王府 南京王府大 街 45 1 月 14 日 23 12020（精裝） 3 銷售完畢 公寓出租保底價(jià)每月3500 元 ? 地理位臵分析 城中地區(qū)是南京大量辦公樓密集區(qū)，是白領(lǐng)最集中的區(qū)域，一般商務(wù)繁忙的人有極其強(qiáng)烈就近居住的要求，而由于 此類人群一般都擁有自身的郊外舒適住房，所以一般會(huì)選擇服務(wù)功能較強(qiáng)的小戶型居住。 “江南青年城”銷售火爆則代表著搶占工廠職工市場(chǎng)需求所帶來(lái)得機(jī)遇，離城區(qū)較遠(yuǎn)而居住于職工宿舍眾多不便使得工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大。我們注意到，其產(chǎn)品在營(yíng)銷推廣中遭遇巨大的阻力，首先和購(gòu)房者市場(chǎng)需求有著很大的關(guān)系，其次在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，據(jù)我們了解，這個(gè)房子就是以前學(xué)校宿舍改建而成，這種對(duì)待市場(chǎng)的態(tài)度其實(shí)將極大的損害了開(kāi)發(fā)商在心目中的形像，其產(chǎn)品本身也打了個(gè)非常大的折扣。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 “盈家春天”小戶型小兩房設(shè)計(jì)則更多的迎合了首次臵業(yè)并資金實(shí)力有限的購(gòu)房者，如果前幾年時(shí)間此設(shè)計(jì)對(duì)于岔路口區(qū)域來(lái)說(shuō)，顯得非常牽強(qiáng)，但目前隨著東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，交通便捷，此戶型設(shè)計(jì)已經(jīng)引起了購(gòu)房者廣泛的興趣，目前樓盤最后一棟街邊小戶型預(yù)計(jì)在十一月初開(kāi)盤。但本地域眾多的工廠，巨大的員工市場(chǎng)需求使得開(kāi)發(fā)區(qū)小戶型有著巨大的市場(chǎng)，前段時(shí)間熱銷的“江南青年城”也正源于此。 而至于邁皋橋區(qū)域與城南寧南板塊有著驚人的相似，賣皋橋小戶型的發(fā)展將更多的取決于周邊生活配套設(shè)施的完善，但同時(shí)我們也不能忽略其本地工廠職工巨大的消費(fèi)需求，這一點(diǎn)比起城南優(yōu)勢(shì)更為明顯，所 以我們認(rèn)為城北整體小戶型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，特別是舒適居住型小戶型。 ? 前景預(yù)期分析 在中央門商圈經(jīng)濟(jì)全面帶動(dòng)下，目前中央門區(qū)域經(jīng)營(yíng)形成了一定的商務(wù)辦公氛圍，特別是此區(qū)域號(hào)稱“江蘇第一高樓”南京國(guó)際廣場(chǎng)高端商務(wù)辦公樓順利新建，每平方米的售價(jià)高達(dá) 2020 美金，同時(shí) 16 個(gè)實(shí) 力雄厚的股東加盟將會(huì)全面提升此案的品質(zhì)，也將奠定城北區(qū)域辦公商務(wù)市場(chǎng)在南京整個(gè)市場(chǎng)的地位。 可以看出鼓北板塊市場(chǎng)巨大的潛力。這種矛盾在城中表現(xiàn)的非常突出。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 城市先鋒產(chǎn)品設(shè)計(jì)選擇了折中化的原則，既沒(méi)有采用完全投資 型的平層式設(shè)計(jì)也沒(méi)有完全采用舒適居住挑高型的小戶型，開(kāi)發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)最大化中尋求了一種平衡，從目前挑高戶型銷售客戶群體來(lái)看， 投資占了六成，選擇居住和自用辦公的各占兩成，而更多的人選擇了預(yù)定在平層辦公或者投資來(lái)減少資金壓力。 此區(qū)域?qū)τ诔潜闭麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。與湖南路商業(yè)街相連，鄰近玄武湖風(fēng)景區(qū)，處于鼓樓、山西路商業(yè)輻射區(qū)內(nèi)。而寧南及地鐵板塊上述兩個(gè)板塊由于目前生活配套設(shè)施尚未完善，缺少必要的居住氛圍，小戶型發(fā)展從目前來(lái)看，有著巨大的市場(chǎng)壓力。此產(chǎn)品主要為首次臵業(yè)者量身定做的，如果排除去此地理位臵帶來(lái)的劣勢(shì)，我們認(rèn)為其產(chǎn)品設(shè)計(jì)代表著居住型小戶型的一個(gè)發(fā)展。 具體到小戶型來(lái)講，由于小戶型自身的特點(diǎn)決定了城南特別是寧南及 地鐵板塊目前還尚未具備發(fā)展小戶型的能力，而目前 南京康益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 在共青團(tuán)路廣場(chǎng)旁邊推出的“藍(lán)籌谷”則引起了業(yè)內(nèi)普遍的關(guān)注，其具有了打破這種神話的能力有待接受市場(chǎng)的考驗(yàn)。但與南京其它板塊相比來(lái)看，其發(fā)展仍然顯得有點(diǎn)落后。在大環(huán)境持續(xù)走跌的情況下，小戶型如何在奧體板塊巨大供應(yīng)量面前脫穎而出，其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及周邊配套設(shè)施成為其關(guān)鍵。而“韻動(dòng)匯”與其相比，在產(chǎn)品檔次方面，劣勢(shì)相當(dāng)明顯，開(kāi)發(fā)商價(jià)格也一降再降，平層售價(jià)由前期宣稱的 5500 元 /平方米下調(diào)到 5000 元 /平方米，目前已經(jīng)接受認(rèn)購(gòu)，但從現(xiàn)場(chǎng)人氣來(lái)看，此樓盤的發(fā)展前景仍不十分明朗。 奧體板塊中，房?jī)r(jià)由于上市體量不斷增大，客戶需求的相對(duì)飽和使得目前奧體板塊整體樓市遭遇著強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 在河西房地產(chǎn)發(fā)展格 局中，各板塊有著各自不同的特點(diǎn)。這就要求我們開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)對(duì)其應(yīng)該有著充分的考慮，如何有效的避免其商業(yè)部分所帶來(lái)的劣勢(shì)應(yīng)該 成為我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)的關(guān)鍵。 3 棟小戶型樓盤開(kāi)盤 一個(gè)月，除了朝北位臵欠缺的戶型之外，其余都被紛紛搶購(gòu)，顯示出巨大的市場(chǎng)潛質(zhì)。但秦淮河板塊由于其自身發(fā)展的原因，在南京市民認(rèn)可度還不高，同時(shí)商業(yè)、交通等各種生活配套設(shè)施尚未完善，目前此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)小戶型并不十分意外。 但有一點(diǎn)我們可以肯定，目前城東房地產(chǎn)發(fā)展仍屬于健康范疇之內(nèi)，購(gòu)房者自住型的仍占有大多數(shù)，至于小戶型來(lái)講，整體上將依舊保持著火爆的局面，但對(duì) 于投資型小戶型將會(huì)有所影響，但關(guān)鍵還是取決于周邊是否有著巨大的消費(fèi)性市場(chǎng)，能否發(fā)現(xiàn)或者發(fā)掘市場(chǎng)這才是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。 ? 銷售狀況分析 由于城東近兩年土地推出量較小，但同時(shí)城東優(yōu)越的自然環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢(shì)在城東在購(gòu)房者心中存在著巨大的誘惑力，特別是在紫金山沿線一帶，銷售更是頻頻告捷，這里不光指的是小戶型，其普通物業(yè)也是如此，但其小戶型銷售速度更是令人瞠目結(jié)舌，御道家園開(kāi)盤 1 周銷售完畢，而長(zhǎng)發(fā)公寓目前銷售也基本告以段落。我們認(rèn)為其定價(jià)策略分析來(lái)看，此價(jià)格相對(duì)南京同級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，顯得并不便宜。目前城東在售的兩個(gè)小戶型樓盤則是兩種類型的代表，一個(gè)是每層 15 戶，主力面積為 50 平方米，另外一個(gè)是每層 39 戶，主力面積 35 平方米。 從城東小戶型地理位臵分布來(lái)看，我們很難找到基本的規(guī)律，既有城市中心位臵的“御道家園”也有城東郊區(qū)的“都市公社”，究其主要原因，由于城東土地開(kāi)發(fā)涉及到“紫金山風(fēng)景區(qū)”的保護(hù)及“中山陵、明故宮”等相關(guān)古文物的保護(hù)，所以城 東土地一直處于“限制開(kāi)發(fā)”的狀態(tài)?？墒?，單套 140 平方米以上的商品房上市量，卻遠(yuǎn)大于單套 60平方米以下的住宅。在此比較之下，總價(jià)低，地段好的小戶型吸引了很大一批購(gòu)房者。 目前南京 小戶型市場(chǎng)供求關(guān)系分析 今年年初房?jī)r(jià)居高不下，特別是河西南部的奧體板塊一些樓盤高價(jià)風(fēng)波的全力推動(dòng)下，南京各大板塊的房?jī)r(jià)都有著不同幅度的上升，萬(wàn)里長(zhǎng)城一片紅。 ? 目前市場(chǎng)上的單身公寓在某些地段屬于真正意義的賣方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商惜售成風(fēng)。 ? 由于自身定位不是酒店式公寓，所以單身公寓對(duì)相關(guān)配套要求不及酒店式公寓高，其對(duì)地段也沒(méi)有過(guò)分苛刻的要求，主要還是由于整體項(xiàng)目的地址決定。 ? 單身公寓在市場(chǎng)上受到了市場(chǎng)廣泛的關(guān)注，同時(shí)由于單身公寓在建筑方面成本往往要高于其它類產(chǎn)品，面積較小，所以開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提高單價(jià)來(lái)保持利潤(rùn)率，面前南京小戶型的價(jià)格都比同區(qū)域的房?jī)r(jià)要高出幾百元。而且隨著單身公寓發(fā)展逐漸向更為人性化方向發(fā)展，目前單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用的是商業(yè)用地，直接導(dǎo)致其使用年限受到限制，僅為 40年，這是部分購(gòu)房者在實(shí)際購(gòu)買中會(huì)考慮到的問(wèn)題，但是從實(shí)際的銷售情況來(lái)看，不會(huì)成為太大的阻礙。對(duì)于需要在城中購(gòu)房的年輕白領(lǐng)而言，是很好的過(guò)渡產(chǎn)品。 從 南京目前的 總量上來(lái)看， 酒店式公寓 在其中所占比例微不足道， 但其 會(huì)有一個(gè)強(qiáng)勁的發(fā)展空間 ， ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞?wèn)|名座、金陵王府都位于南京新街口CBD，主 要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對(duì)居住區(qū)位有嚴(yán)格的要求，同時(shí)小戶型自身的高品質(zhì)使其對(duì)自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。不過(guò)，其已經(jīng)顯示出強(qiáng)大的 發(fā)展勢(shì)頭。 根據(jù)目前南京小戶型市場(chǎng)情況，我們認(rèn)為機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，特別是目前國(guó)家宏觀調(diào)控加劇，銀行貸款利率上調(diào)后，如何設(shè)計(jì)出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品才是成功的關(guān)鍵。 但同時(shí)我們也不應(yīng)該盲目的追尋目前市場(chǎng)上小戶型的火爆交易的情況，整體市場(chǎng)的火爆仍不能掩蓋個(gè)別樓盤不切實(shí)際的市場(chǎng)定位，沒(méi)有根據(jù)周邊市場(chǎng)的環(huán)境及交通實(shí)際情況，產(chǎn)品關(guān)鍵部分出現(xiàn)了很大的劣勢(shì)，造成產(chǎn)品在營(yíng)銷過(guò)程中遇到了巨大的抗性。結(jié)合南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，目前的挑高住宅小戶型和商務(wù)辦公小戶型將是南京小戶型發(fā)展的一個(gè)明確的發(fā)展方向。轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。 但隨著小戶型產(chǎn)品的發(fā)展，市場(chǎng)上出現(xiàn)了部分沒(méi)有裝修的產(chǎn)品，究其主要原因開(kāi)發(fā)商主要處于“價(jià)格”的考慮，較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)極大的拉升了成交單價(jià)，會(huì)嚇退很大批購(gòu)買小戶型的，購(gòu)買小戶型臵業(yè)者價(jià)格、地段是他們決定他們是否發(fā)生購(gòu)買行為的主要因素，所以目前南京小戶型也出現(xiàn)“御道家園”、“韻動(dòng)匯”、“君臨國(guó)際”等項(xiàng)目以“毛坯標(biāo)準(zhǔn)”交付使用。真正的如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“超值服務(wù)”還是有著很長(zhǎng)的路要走。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會(huì)加重電梯的運(yùn)載頻率和運(yùn)載量。另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜等問(wèn)題。在更大程度上滿足年輕人對(duì)日常生活、辦公方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。而具有居住功能的小戶型逐漸向居住社區(qū)轉(zhuǎn)移，但放眼南京市場(chǎng)而言，此區(qū)域仍具有絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)。如位于南京商務(wù)、商業(yè)中心 —— 新街口的“天空之都”、廣州路的“君臨國(guó)際”、珠江路“未來(lái)城”等 等，這些物業(yè)都占據(jù)南京市一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。 但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。 案名 面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 瑞鑫蘭庭 48～ 90 45（ 5米挑高） 45（精裝修） 御道家園 40～ 60 50（ ） 45（毛坯） 都市公社 27～ 35（ 米層高） 23（毛坯） 韻動(dòng)匯 （ 40 ～ 100 ） /（ 40～ 60） 50（ 米層高）/50（ 5 米層高） 25/35 面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。經(jīng)過(guò)近兩年小戶型市場(chǎng)發(fā)展成熟，以及在國(guó)家宏觀結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加強(qiáng)，整個(gè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域性分化十分嚴(yán)重的大環(huán)境下，目前 2020年小戶型市場(chǎng)也出現(xiàn)了低迷期，但這種低迷僅僅相對(duì)去年火爆的銷售形式而言，比起住宅類的其它產(chǎn)品而言銷售還是十分可觀的，但同時(shí)也出現(xiàn)了諸如“獨(dú)立年代”等定位失敗的樓盤。 目 錄 一、南京小戶型市場(chǎng)的（誕生）歷史沿革 ........................................................................ 6 二、南京小戶型設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn) ............................................................................... 7 最大程度的控制面積 ..................................................................